АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июня 2016 г. по делу в„– А32-24394/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда (судья Ольшанская Н.А.), от истца - индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны (ИНН 366217910732, ОГРН 304366220400126) - Берга О.В. (доверенность от 02.07.2015), в отсутствие истцов: Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс" (ИНН 3666082403, ОГРН 1033692001342), Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Планета" (ИНН 3666082403, ОГРН 1033692001342), ответчика - Муниципального образования город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны, Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс", Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Планета" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2015 (судья Мигулина Д.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 (судьи Малыхина М.Н., Ломидзе О.Г., Попов А.А.) по делу в„– А32-24394/2015, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Комарова С.В. (далее - предприниматель), Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Импульс" (далее - общественная организация "Импульс"), Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Планета" (далее - общественная организация "Планета") обратились в арбитражный суд к муниципальному образованию город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) с иском об изменении договора аренды земельного участка от 04.05.2011. Истцы просили исключить из пункта 1.1 договора слова "Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок"; из пункта 3.2 договора предложение "При этом недовнесенная сумма арендной платы, установленная по результатам торгов, подлежит оплате в полном объеме"; из пункта 4.1.5 слова "отказываться от исполнения договора в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором, а также при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку, при невнесении арендной платы более 6 месяцев, и иных случаях предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные инстанции установили, что муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и Комарова С.В. (арендатор) по результатам торгов заключили договор от 04.05.2011 в„– 4900006709 аренды земельного участка площадью 516 кв. м с кадастровым номером 23:49:0121002:0213, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, мкр. Вардане, в районе пансионата "Шексна", уч. в„– 15. Участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства. Предприниматель 12.03.2015 направил администрации г. Сочи требование об изменении пунктов 1.1, 3.2 и 4.1.5 путем исключения из них обозначенных положений, ссылаясь на их незаконность, неясность и несправедливость. Поскольку предложение арендатора арендодателем не принято, истцы обратились с заявленными требованиями. Совместное предъявление иска мотивировано заключением истцами договора о совместной деятельности от 01.03.2015, вкладом товарища по которому является право аренды спорного участка. Судебные инстанции исходили из отсутствия в деле доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, лишившего истцов в значительной степени того, на что они вправе были рассчитывать при его заключении (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Не подтверждено и то, что оспариваемые условия договора аренды противоречат нормативным правовым актам Российской Федерации. Условие договора о передаче земельного участка арендатору (пункт 1.1) соответствует положениям статьи 609 Гражданского кодекса. Возражения в части нарушения прав истцов данным условием не лишают арендатора возможности требовать в судебном порядке передачи ему земельного участка либо предъявления требований о нечинении препятствий. Не усмотрели суды противоречий требованиям действующего законодательства и в части условий, содержащихся в пункте 3.2 договора. Суд первой инстанции указал, что возражения арендатора о необходимости внесения арендной платы после выкупа арендованного имущества основаны на ошибочном толковании данного пункта договора. Исходя из буквального прочтения пункта 3.2, недовнесенная по договору сумма арендной платы вносится арендатором за период пользования имуществом до его выкупа. Апелляционный суд исходил из того, что договор аренды заключен на торгах в форме аукциона. Цель арендодателя обеспечить поступление в бюджет соответствующих сумм согласно срокам оплаты, определенным в договоре (90% суммы вносится фактически к моменту начала срока аренды). Данное условие договора обеспечивает баланс интересов сторон, гарантируя арендодателю получение того эффекта от проведения торгов, на который они были рассчитаны. При этом арендатор не лишен возможности досрочно выкупить участок, однако реализация данного права оговорена особым финансовым условием, своего рода компенсацией за досрочный правомерный отказ от исполнения договора на оговоренных условиях, что требованиям закона не противоречит. В части условий, содержащихся в пункте 4.1.5 договора, суды не усмотрели противоречий действующему законодательству. Суд первой инстанции указал, что приведенные в пункте 4.1.5 договора основания предусмотрены действующим законодательством, перечень их является открытым. Следовательно, отказ арендодателя от договора может быть указан в качестве в качестве одного из его условий. При этом арендатор не лишен возможности оспаривать такой отказ, если полагает, что действия арендодателя незаконны. Апелляционный суд исходил из того, что пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса утратил силу, поэтому не может быть применен к правоотношениям сторон. Оснований полагать, что при применении данного пункта договора арендодатель будет игнорировать требования пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), не имеется.
Предприниматель, организация "Импульс" и организация "Планета" обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявители в жалобе просят судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Кассационная жалоба мотивирована следующим. Из содержания судебных актов неясно, какой вариант толкования пункта 1.1 (как устанавливающий обязанность по предоставлению участка, либо подтверждающий факт исполнения данной обязанности) судебные инстанции посчитали соответствующим его буквальному содержанию. Выводы апелляционного суда о том, что условие пункта 3.2 договора обеспечивает баланс интересов сторон и носит компенсационный характер, ошибочны. При предложенном подходе арендодатель не утрачивает право на получение арендной платы ни после выкупа земельного участка арендатором (одновременная уплата земельного налога и арендной платы), ни после переоформления права аренды на такой участок (внесение двух арендных плат за пользование одним объектом). Предложенный судом апелляционной инстанции вариант толкования противоречит императивным нормам (статья 606 Гражданского кодекса, статья 65 Земельного кодекса) о внесении арендных платежах только за период пользования имуществом и невозможности одновременного внесения за участок земельного налога и арендной платы. Не соответствует этот подход и разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Условия пункта 4.1.5 договора незаконны (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса) и подлежат исключению из договора аренды. Ссылка апелляционного суда на то обстоятельство, что пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса утратил силу, несостоятельна и не может влиять на существо рассматриваемых требований.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
Представитель предпринимателя, прибывший в суд, обеспечивающий организацию видео-конференц-связи, поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.
Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа (суд, обеспечивающий организацию видео-конференц-связи) не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа усматривает основания для удовлетворения кассационной жалобы в части.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 04.05.2011 муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и Комарова С.В. (арендатор) по результатам торгов заключили договор в„– 4900006709 аренды земельного участка площадью 516 кв. м с кадастровым номером 23:49:0121002:0213, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, мкр. Вардане, в районе пансионата "Шексна", уч. в„– 15 для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен сроком на 10 лет - с 05.05.2011 до 05.05.2021. Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на последнем листе договора, дата регистрации 01.07.2011. В деле имеется также выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.10.2015, подтверждающая регистрацию договора аренды 04.05.2011 в„– 4900006709.
Предпринимателем в адрес администрации г. Сочи 12.03.2015 направлено требование об изменении указанных пунктов договора путем исключения из них отдельных положений, содержащихся в пунктах 1.1, 3.2 и 4.1.5.
Поскольку предложение арендодателем не принято, истцы обратились с требованиями об изменении договора аренды путем исключения из него указанных условий как неясных, несправедливых и противоречащих действующему законодательству, а также нарушающих права арендатора земельного участка. Участие в споре организации "Импульс" и организации "Планета" мотивировано тем, что истцами заключен договор о совместной деятельности от 01.03.2015, вкладом товарища по которому является право аренды спорного земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный заинтересованным лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса).
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При изменении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (статья 453 Гражданского кодекса).
Пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 в„– 16 "О свободе договора и ее пределах" содержит следующие разъяснения. В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (статья 611 Гражданского кодекса).
Проанализировав пункт 1.1 договора судебные инстанции обоснованно признали, что указание в нем на передачу (принятие) в аренду земельного участка (с индивидуализацией в этом пункте объекта аренды) относится к описанию предмета договора. Наличие спора о моменте исполнения арендодателем обязанности по передаче участка арендатору не может служить поводом к изменению договора. Факт (момент) передачи участка подлежит установлению судом как обстоятельство, входящее в предмет доказывания по конкретному спору (о взыскании арендной платы, о расторжении договора и др.). Данное договорное условие не содержит ссылок на какую-либо конкретную дату исполнения обязанности арендодателем и не лишает стороны договора права доказывать фактическую дату предоставления земельного участка.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Пункт 3.2 договора в оспариваемой части признан судебными инстанциями не противоречащим требованиям действующего законодательства и не нарушающим права арендатора. При этом суд округа поддерживает толкование условий пункта 3.2 договора аренды, предложенное судом первой инстанции, указавшим, что в нем буквально закреплена обязанность арендатора по внесению (уплате невнесенной) арендной платы за период пользования земельным участком до его выкупа (либо переоформления права аренды на этот участок). Толкование условий пункта 3.2, предложенное апелляционным судом (обеспечивается баланс интересов сторон, гарантируя арендодателю получение нужного эффекта от проведения торгов; спорное условие является своего рода компенсацией за досрочный правомерный отказ от исполнения договора), признается судом округа ошибочным.
В части пункта 4.1.5 договора суды также не усмотрели оснований к исключению оспариваемых истцами положений. Суд первой инстанции исходил из того, что приведенные в нем основания отказа от договора предусмотрены действующим законодательством, перечень их является открытым. Следовательно, отказ арендодателя от договора может быть указан в качестве в качестве одного из его условий. При этом арендатор не лишен возможности оспаривать такой отказ, если полагает, что действия арендодателя незаконны. Апелляционный суд указал, что пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса утратил силу, поэтому не может быть применен к отношениям сторон. Оснований полагать, что при применении данного пункта договора арендодатель будет игнорировать требования пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, не имеется.
Суд округа полагает данные выводы судебных инстанций ошибочными. Договор аренды заключен сторонами сроком на 10 лет (с 05.05.2011 до 05.05.2021). Следовательно, к правоотношениям сторон подлежит применению пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускающий расторжение договора по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Данное положение устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса. Изложенное разъяснение содержится в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Данное (специальное) правило не применяется к договорам аренды земельных участков, заключенным на неопределенный срок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 в„– 14381/2010).
В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судебными инстанциями на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но судами неправильно применена норма права.
Суды первой и апелляционной инстанций установили фактические обстоятельства по делу, однако неверно применили нормы материального права. Поэтому суд кассационной инстанции считает возможным отменить решение и апелляционное постановление в указанной части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.
Поскольку редакция пункта 4.1.5 договора, предложенная арендатором, также лишена логического смысла и правового содержания, суд округа полагает возможным изложить данное условие самостоятельно применительно к положениям статьи 446 Гражданского кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 по делу в„– А32-24394/2015 отменить в части.
Изложить пункт 4.1.5 договора аренды земельного участка от 04.05.2011 в„– 4900006709 в следующей редакции: "Требовать досрочного расторжения договора по основаниям и в порядке, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации".
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------