АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2016 г. по делу в„– А32-26673/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Дагомысская чайная фабрика в„– 1" (ИНН 2320107370, ОГРН 1032311678134) - Кулакова Д.Е. (доверенность от 17.05.2016), в отсутствие представителей ответчиков - администрации города Сочи, департамента имущественных отношений администрации города Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2015 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2016 (судьи Галов В.В., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу в„– А32-26673/2015, установил следующее.
ОАО "Дагомысская чайная фабрика в„– 1" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) об обязании заключить дополнительное соглашение от 19.01.2015 в„– 1 к договору о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125017:152 в пользование на условиях аренды от 23.11.2006 в„– 4900770257, изложив пункт 4.2 дополнительного соглашения в редакции: "Размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.05.2015 в„– 510/05-О и составляет 2 321 680 рублей.
Решением от 20.11.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.02.2016, требования общества удовлетворены. Суд возложил на администрацию обязанность заключить с обществом дополнительное соглашение от 19.01.2015 в„– 1 к договору о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125017:152 в пользование на условиях аренды от 23.11.2006 в„– 4900770257, изложив пункт 4.2 дополнительного соглашения в редакции: "Размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.05.2015 в„– 510/05-О и составляет 2 321 680 рублей". Суды с учетом представленных истцом доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 09.12.2014 в„– 2-49/ОЗ-2014, установив, что сторонами достигнуто соглашение по внесению изменений в договор, пришли к выводу о том, что размер годовой арендной платы определен обществом правомерно согласно отчету об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.05.2015 в„– 510/05-О.
В кассационной жалобе администрация и департамент просят отменить решение и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. На основании отчета об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы от 09.12.2014 в„– 2-49/ОЗ-2014 арендная плата составила 16 190 563 рубля в год. Получая в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125017:152, истец согласился, в том числе с существенным условием договора в виде размера арендной платы. Достоверность сведений отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 09.12.2014 в„– 2-49/ОЗ-2014 не оспорена.
В отзыве на кассационную жалобу и дополнениях общество просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, подчеркнув со ссылкой на экспертное заключение НП СОО "Деловой союз оценщиков" от 20.05.2015 в„– 806, что отчет от 09.12.2014 в„– 2-49/ОЗ-2014 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку при расчете вместо ставки арендной платы 1,5% применен коэффициент капитализации 12,23%. В настоящее время дополнительное соглашение от 19.01.2015 в„– 1 подписано на условиях общества.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве и дополнении к нему. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.
В судебном заседании от 19.05.2016 объявлялся перерыв до 20.05.2016 до 12 часов 00 минут, информация о котором размещена в сети интернет. После перерыва судебное разбирательство продолжено.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125017:152, расположенного по адресу: г. Сочи, р-н Лазаревский, п. Дагомыс, ш. Батумское, 28-А на основании договора от 23.11.2006 в„– 497700257 в редакции соглашения от 20.01.2010 о переводе на муниципальное образование город-курорт Сочи прав и обязанностей по договору аренды от 23.11.2006 в„– 04-24/257С (т. 1, л.д. 12-19; 21).
На основании дополнительного соглашения от 12.10.2010 в„– 1 к договору размер годовой арендной платы составил 9 304 632 рубля (т. 1, л.д. 22).
20 января 2015 года арендатор получил от департамента письмо от 25.12.2014 об изменении с 02.01.2015 размера арендной платы на основании отчета об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы от 09.12.2014 в„– 2-49/ОЗ-2014 (т. 1, л.д. 31-82), в соответствии с которым арендная плата составила 16 190 563 рубля в год (т. 1, л.д. 23).
10 марта 2015 года общество получило проект дополнительного соглашения от 19.01.2015 в„– 1 об установлении арендной платы в размере 16 190 563 рублей в год.
В свою очередь общество заказало и получило отчет от 27.05.2015 в„– 510/05-О, выполненный ООО "Кавказ-Юг", в соответствии с которым размер рыночной стоимости годовой арендной платы за спорный земельный участок составил 2 321 680 рублей (т. 1, л.д. 105-172).
Письмом от 03.06.2015 общество направило департаменту протокол разногласий к дополнительному соглашению от 19.01.2015 в„– 1 с указанием годовой арендной платы в размере 2 321 680 рублей (т. 1, л.д. 174, 175).
Отклонение протокола разногласий послужило основанием обращения общества с иском в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) изменение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса закреплено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса закреплено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях.
Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Поскольку арендная плата за использование данного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 4.2 проекта дополнительного соглашения от 19.01.2015 в„– 1 необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.
Во исполнение пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление в„– 582), постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление в„– 50) утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края.
Согласно пункту 2 данного нормативного правового акта органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края рекомендовано не позднее 01.03.2011 привести в соответствие с постановлением в„– 50 свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.
Во исполнение краевого постановления администрация издала постановление от 03.06.2011 в„– 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". В преамбуле к данным Правилам указано, что они применяются и для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Согласно пункту 4.1 приведенных Правил размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап (арендная плата) = Р (рыночная стоимость участка) х С (ставка арендной платы) х Ки (коэффициент инфляции в соответствии с пунктом 5.2 раздела 5 Правил).
В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ) отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.05.2015 в„– 510/05-О, представленного истцом, по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции заключили, что размер рыночной стоимости арендной платы определен в соответствии с императивными требованиями нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, и составляет 2 321 680 рублей в год. Отчет от 27.05.2015 в„– 510/05-О и заключение от 18.02.2016 в„– 23/050216/01 саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков" на него в установленном законом порядке заинтересованными лицами не оспорены.
В данном деле суды рассмотрели возникшие у сторон разногласия по правилам статьи 446 Гражданского кодекса. При определении условия дополнительного соглашения к договору аренды судебные инстанции правомерно руководствовались действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами, а также сведениями, указанными в отчете от 27.05.2015 в„– 510/05-О.
Доводы кассационной жалобы не влияют на оценку законности принятых по делу судебных актов, поэтому не могут служить основанием для их отмены (изменения).
Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе арбитражный суд округа не рассматривает, поскольку администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от ее уплаты (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2016 по делу в„– А32-26673/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
И.В.СИДОРОВА

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ


------------------------------------------------------------------