АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2016 г. по делу в„– А53-6245/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Алексеева Р.А., в отсутствие в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Воробьевой Натальи Викторовны (ИНН 616300969368, ОГРН 305616312500028), ответчиков: администрации г. Ростова-на-Дону, муниципального казенного учреждения "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (ИНН 6152000743, ОГРН 1026103283491), третьих лиц: индивидуального предпринимателя Алексеева Василия Валерьевича, Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2015 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 (судьи Мисник Н.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу в„– А53-6245/2015, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Воробьева Н.В. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации г. Ростова-на-Дону (далее - администрация), МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (далее - учреждение) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи в части установления цены выкупаемого имущества в размере 578 029 рублей (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены индивидуальный предприниматель Алексеев В.В. и Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент).
Решением суда первой инстанции от 02.10.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 18.02.2016, исковые требования к учреждению удовлетворены.
Установлена следующая редакция спорных условий договора купли-продажи:
2.1. Цена объекта недвижимости составляет 578 029 рублей без учета НДС.
3.1.1. Первый платеж в размере 10% цены объекта недвижимости, что составляет 57 802 рубля 90 копеек, перечисляется в течение 14 дней с момента заключения договора в безналичной форме по следующим реквизитам: УФК по Ростовской области (МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону", л/с 04583157870) Отделение Ростова-на-Дону г. Ростов-на-Дону р/с 40101810400000010002 БИК 046015001 ИНН 6152000743 КПП 616401001 КБК 914 1 14 02043 04 0000 410, ОКТМО 60701000.
3.1.2. Последующие платежи осуществляются с рассрочкой на 5 лет с даты заключения договора поквартально равными долями не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала, в первом квартале календарного года не позднее 31 января в безналичной форме по следующим реквизитам: УФК по Ростовской области (МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону", л/с 04583157870) отделение Ростова-на-Дону г. Ростов-на-Дону р/с 40101810400000010002 БИК 046015001 ИНН 6152000743 КПП 616401001 КБК 914 1 14 02043 04 0000 410, ОКТМО 60701000.
В удовлетворении требований к администрации отказано. Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель не согласен с выкупной ценой объекта, установленной оценщиком по состоянию на 22.01.2015 и указанной в договоре купли-продажи. В целях определения рыночной стоимости объекта суд назначил экспертизу, по результатам которой (экспертное заключение ООО "Гео-Дон" от 07.07.2015 в„– 4-3/315) определил стоимость объекта в размере 578 029 рублей (указанное экспертное заключение положено в основу судебных актов). Администрация является ненадлежащим ответчиком.
В кассационной жалобе учреждение просит отменить состоявшиеся судебные акты, в удовлетворении исковых требований - отказать. По мнению заявителя, выводы судов не обоснованы, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушены нормы процессуального права. Принятое судами экспертное заключение выполнено с нарушениями, поступило в суд за пределами установленного срока. В определении о назначении экспертизы не указаны сведения об образовании, стаже работы эксперта. Документы, отраженные в определении суда, не приложены к сопроводительному письму и не направлялись эксперту, последний не известил учреждение о времени и месте натурного осмотра объекта. Экспертное заключение содержит ссылку на несуществующие нормативно-правовые акты, противоречивые выводы (приняты во внимание нежилые и торговые помещения), применение необоснованного понижающего коэффициента (допущены многочисленные грубые нарушения), в связи с чем отчет от 22.01.2015 в„– 220115/3, выполненный Алексеевым В.В., является достоверным.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
Учреждение заявило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и суды установили, что на основании договора аренды от 21.05.2008 (дополнительное соглашение от 27.05.2013), заключенного с департаментом, предприниматель арендует помещение площадью 37,6 кв. м, расположенное в подвале дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 68/81 литера Б (комнаты 4, 4а, 4б, 4г).
Предприниматель обратился с заявлением о его выкупе в порядке, установленном нормами Федерального закона от 22.06.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ).
09 февраля 2015 года департамент принял распоряжение в„– 305 об условиях приватизации помещения и направил для исполнения в учреждение, как уполномоченное выступать продавцом приватизируемого муниципального имущества. Учреждение подготовило проект договора купли-продажи и письмом от 17.02.2015 направило его предпринимателю (вручено нарочно 19.02.2015).
В распоряжении департамента и проекте договора указана цена помещения в размере 935 тыс. рублей, определенная на основании отчета о рыночной оценке помещения, выполненного оценщиком Алексеевым В.В. по состоянию на 22.01.2015 (в„– 220115/3).
16 марта 2015 года в пределах срока, установленного частью 4 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ, предприниматель направил протокол разногласий к договору в части установления цены продажи, предложив определить ее в размере 570 тыс. рублей, исходя из информации о вероятной рыночной цене помещения, полученной от другого оценщика.
В пределах тридцатидневного срока с момента получения проекта договора 17.03.2015 предприниматель обратился в суд с иском.
В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий (пункт 2 статьи 445 Кодекса).
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Статьей 3 Закона в„– 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ).
В силу части 2 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Течение срока, указанного в части 4 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 данной статьи (часть 9).
В соответствии со статьей 12 Закона в„– 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Статьей 13 Закона в„– 135-ФЗ определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В проекте договора купли-продажи цена объекта равна 935 тыс. рублей и его рыночной стоимости, установленной оценщиком в порядке, определенном Законом в„– 135-ФЗ, что подтверждается отчетом о рыночной оценке помещения, выполненного оценщиком Алексеевым В.В. по состоянию на 22.01.2015 (в„– 220115/3).
Ввиду наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете в„– 220115/3, суд удовлетворил ходатайство предпринимателя о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта. Проведение экспертизы по делу поручено ООО "Гео-Дон".
Согласно заключению эксперта от 07.07.2015 в„– 4-3/315 отчет в„– 220115/3 не соответствует требованиям Закона в„– 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки в„– 1, 3, 7, обязательным к применению. Вследствие этого выводы оценщика нельзя считать достоверными. Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 22.01.2015 составляет 578 029 рублей. Установлены отдельные пороки отчета в„– 220115/3. Существенным недостатком названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта является то обстоятельство, что в качестве аналогов приняты исключительно объекты, проданные учреждением в рамках реализации преимущественного права на выкуп. При этом оценщик не обосновал, почему их выбрано всего три (т. 2, л.д. 81-141).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства (экспертное заключение, отчет оценщика), признав недостоверность отчета в„– 220115/3, суды обоснованно сделали вывод об удовлетворении требований предпринимателя, при этом верно учли экспертное заключение.
Доводы учреждения сводятся к несогласию с выводами экспертного заключения. Суд кассационной инстанции отклоняет названные доводы, так как они фактически сводятся к переоценке, что не относится к полномочиям арбитражного суда кассационной инстанции, поэтому не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемых судебных актов. Экспертное заключение является одним из доказательств по делу, которое суды обеих инстанций исследовали и оценили по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заключение эксперта от 07.07.2015 в„– 4-3/315 составлено на основании проведенного экспертом исследования, в ходе которого были применены сравнительный, доходный и затратный подходы оценки. Использование оценщиком в рамках отчета названных подходов представляется обоснованным и не вызывает сомнения по ключевым факторам, в связи с чем отчет может быть рекомендован как соответствующий статье 12 Закона в„– 135-ФЗ. Выводы эксперта основаны на изучении как объекта оценки, так и рынка аналогичных объектов недвижимости. Приведенные доводы жалобы в целом не порочат выводы эксперта, поскольку не содержат сведений о существенных методологических ошибках, допущенных экспертом, о выполнении им расчета на основании недостоверной исходной информации, о нарушении экспертом общепринятой оценочной практики, а также не свидетельствует о наличии фундаментальных внутренних противоречиях в тексте заключения. Не согласившись с выводами эксперта, ответчик не воспользовался предоставленными ему правами и не заявил ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы.
Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не опровергают выводы судов. Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 по делу в„– А53-6245/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
О.Л.РАССКАЗОВ

Судьи
В.В.АВАРЯСКИН
Р.А.АЛЕКСЕЕВ


------------------------------------------------------------------