АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2016 г. по делу в„– А53-15365/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Компания Ростовское море" (ИНН 6168034064, ОГРН 1106194005301) - Багнюк Н.В. и Матвеева К.Ю. (доверенности от 15.08.2015), в отсутствие представителей органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации города Ростова-на-Дону (ИНН 6164056684, ОГРН 1026103282743), департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, открытого акционерного общества "Ростовгорстрой", федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания Ростовское море" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.10.2015 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 (судьи Ефимова О.Ю., Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.) по делу в„– А53-15365/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Компания Ростовское море" (далее - общество) подало в Арбитражный суд Ростовской области заявление к администрации города Ростова-на-Дону, департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - администрация, департамент имущественных отношений) о признании незаконным бездействия, выразившегося в нарушении сроков согласования и оформления договоров аренды земельных участков на основании постановления от 27.11.2012 в„– 1051, в неизменении в постановлениях от 11.11.2011 в„– 829, от 27.11.2012 в„– 1051 сведений об аннулированных земельных участках, о понуждении администрации к изменению в постановлении от 27.11.2012 в„– 1051 срока аренды, кадастровых номеров и площади земельных участков: соответственно три года с момента передачи земельных участков площадью 0,4165 га с кадастровым номером 61:44:0020348:8, площадью 0,6272 га с кадастровым номером 61:44:0020348:9, площадью 0,6099 га с кадастровым номером 61:44:0020348:10, площадью 0,3 га с кадастровым номером 61:44:0020349:2, площадью 0,5531 га с кадастровым номером 61:44:0020349:6, площадью 0,5508 га с кадастровым номером 61:44:0020349:7, площадью 0,0174 га с кадастровым номером 61:44:0020348:11 с предписанием департаменту имущественных отношений оформить с обществом соответствующие договоры аренды в течение 49 дней с момента утверждения названных изменений ненормативного правового акта и направить обществу подписанные экземпляры договоров (с учетом изменения предмета заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, открытое акционерное общество "Ростовгорстрой", федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области (далее - департамент архитектуры, акционерное общество, учреждение).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.10.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015, в удовлетворении заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. На момент подачи обществом заявления о заключении договоров аренды земельных участков на новый срок и принятия администрацией соответствующего постановления продажа права на заключение договоров аренды публичных земельных участков для жилищного строительства могла осуществляться только на аукционах. Земельные участки предоставлены обществу с нарушением названного порядка. Право общества на земельные участки не могло быть нарушено в результате оспариваемого бездействия органов, осуществляющих публичные полномочия.
Общество обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Порядок предоставления находящихся в муниципальной или государственной собственности земельных участков исключительно на торгах на спорные правоотношения не распространяется. Земельные участки для жилищного строительства первоначально предоставлены в аренду акционерному обществу. Правомерность такого предоставления подтверждена вступившим в законную силу судебным актом (постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области от 06.03.2007 по делу в„– А53-14678/2006). На момент издания администрацией постановления о разделе и перераспределении земельных участков на семь самостоятельных земельных участков между сторонами существовали отношения по действующим договорам аренды. Волеизъявление сторон было направлено на продолжение арендных отношений. Первоначальный пользователь земельных участков имеет преимущественное право на переоформление существовавших правоотношений без проведения торгов с изменением ранее согласованных условий. Изменение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, не противоречит действующему земельному законодательству, не допускающему необоснованный отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды. Обязательность информирования населения о продлении срока действия договора аренды законодателем не установлена. Оспариваемым бездействием компетентных органов нарушен баланс частных и публичных интересов: арендодателю дозволено в любое время немотивированно прекратить договорные отношения, а арендатор не имеет возможности воспользоваться своими правами. Администрацией и департаментом имущественных отношений чинились препятствия в реализации проекта по строительству многоквартирных жилых домов и трансформаторной подстанции. Компетентные органы злоупотребляют правами. Общество своевременно обратилось с заявлением о заключении на новый срок договоров аренды, повторно отмежевало земельные участки, предоставило необходимые для оформления договоров аренды документы, вносило арендную плату. Длительность процедур согласования привела к невозможности регистрации договоров аренды в связи с аннулированием сведений государственного кадастра недвижимости об объектах аренды. Тождественность вновь образованных земельных участков ранее существовавшим необходимым условием заключения договоров аренды не является. Ранее существовавшие земельные участки не прекратили своего существования, а арендные отношения продолжаются. Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии угрозы нарушения прав общества оспариваемым бездействием органов, осуществляющих публичные полномочия, противоречит установленным по делу обстоятельствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что акционерное общество и общество заключили договоры от 11.01.2011 передачи прав и обязанностей арендатора по договору от 27.03.2008 в„– 30404 аренды земельного участка площадью 14 039 кв. м с кадастровым номером 61:44:020349:2, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, район Ростовского моря, с разрешенным использованием для строительства многоквартирных жилых домов, по договору от 15.02.2008 в„– 30356 аренды земельного участка площадью 4800 кв. м с кадастровым номером 61:44:020348:2, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, район Ростовского моря, с разрешенным использованием для строительства многоквартирных жилых домов с помещениями общественного назначения, по договору от 27.03.2008 в„– 30407 аренды земельного участка площадью 11 910 кв. м с кадастровым номером 61:44:020348:3, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, район Ростовского моря, с разрешенным использованием для строительства многоквартирных жилых домов (далее - договоры перенайма, договоры аренды 2008 года). К договорам аренды 2008 года заключены соответствующие дополнительные соглашения.
В соответствии с утвержденным постановлением администрации от 03.03.2010 в„– 160 проектом планировки и межевания территории в районе Ростовского моря акционерным обществом инициирована процедура раздела и перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:020349:2, 61:44:020348:2, 61:44:020348:3. Обществом с ограниченной ответственностью "ГеоСеть" по заданию акционерного общества произведено межевание и обеспечено осуществленного 04.04.2011 и 25.04.2011 кадастрового учета земельных участков площадью 4165 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020348:4, площадью 6273 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020348:5, площадью 6100 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020348:6, площадью 174 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020348:7, площадью 2999 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020349:3, площадью 5532 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020349:4, площадью 5505 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020349:5 с разрешенным использованием для строительства многоквартирного жилого дома. По заявлению общества от 26.08.2011 администрацией издано постановление от 11.11.2011 в„– 829 о разделе и перераспределении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:020349:2, 61:44:020348:2, 61:44:020348:3 с образованием земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0020349:3, 61:44:0020349:4, 61:44:0020349:5, 61:44:0020348:4, 61:44:0020348:5, 61:44:0020348:6, 61:44:0020348:7. Департаменту имущественных отношений предписано после предоставления необходимого пакета документов расторгнуть договоры аренды 2008 года и заключить с обществом договоры аренды вновь образованных земельных участков со сроком аренды до 07.11.2012. Соответствующие договоры аренды оформлены 27.04.2012 (далее - договоры аренды 2012 года).
За пять месяцев до истечения срока аренды общество направило в департамент имущественных отношений заявления о заключении договоров аренды вновь образованных земельных участков на новый пятилетний срок с необходимыми пакетами документов (письма от 07.06.2012 в„– 48-2012, 49-2012, 50-2012, 51-2012, 52-2012, 53-2012, 54-2012). Администрацией издано постановление от 27.11.2012 в„– 1051 о предоставлении обществу в аренду на новый срок земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0020349:3, 61:44:0020349:4, 61:44:0020349:5, 61:44:0020348:4, 61:44:0020348:5, 61:44:0020348:6, 61:44:0020348:7 с разрешенным использованием для строительства многоквартирных жилых домов и трансформаторной подстанции. Департаменту имущественных отношений предписано оформить с обществом договоры аренды со сроком аренды до 07.11.2015 и расторгнуть договоры аренды. Соответствующие договоры аренды от 29.12.2012 получены обществом в мае 2013 года (далее - договоры аренды 2013 года). В период согласования договоров аренды 2013 года до их государственной регистрации сведения государственного кадастра недвижимости о земельных участках с кадастровыми номерами 61:44:0020348:4, 61:44:0020348:5, 61:44:0020348:6, 61:44:0020348:7, 61:44:0020349:3, 61:44:0020349:4, 61:44:0020349:5 аннулированы учреждением, что послужило основанием принятия регистрирующим органом решения об отказе в государственной регистрации договоров аренды 2013 года.
Обществом обеспечены повторное межевание и проведение в апреле 2014 года кадастрового учета земельных участков, кадастровые сведения о которых были аннулированы, с новыми кадастровыми номерами 61:44:0020348:8, 61:44:0020348:9, 61:44:0020348:10, 61:44:0020348:11, 61:44:0020349:2, 61:44:0020349:6, 61:44:0020349:7. В ответ на обращение общества от 05.06.2014 об оформлении договоров аренды департамент имущественных отношений в письме от 01.08.2014 в„– 59-30-18401/6 указал на недоказанность идентичности земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0020348:8, 61:44:0020348:9, 61:44:0020348:10, 61:44:0020348:11, 61:44:0020349:2, 61:44:0020349:6, 61:44:0020349:7 земельным участкам, кадастровые сведения о которых были аннулированы. Подразделение учреждения в письме от 21.07.2014 в„– 1295/14 подтвердило названные предположения департамента имущественных отношений, указав на минимальные различия в координатах характерных точек границ и площади.
В деле отсутствуют доказательства реагирования департамента архитектуры на обращение департамента имущественных отношений по вопросу о возможности внесения в постановления администрации от 27.11.2012 в„– 1051 и от 11.11.2011 в„– 829 изменений, касающихся кадастровых номеров и площадей земельных участков - объектов аренды. Соответствующие изменения в постановление администрации от 27.11.2012 в„– 1051 не внесены, договоры аренды не заключены. Полагая, что невнесение изменений в правоустанавливающий акт препятствует заключению договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0020348:8, 61:44:0020348:9, 61:44:0020348:10, 61:44:0020348:11, 61:44:0020349:2, 61:44:0020349:6, 61:44:0020349:7 и их освоению в целях жилищного строительства, общество обратилось в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.
Удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным или его решения, действия (бездействия) незаконным возможно только при установлении несоответствия названных акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса). Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
Статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, по истечении срока договора при прочих равных условиях предоставлено преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Данная норма имеет диспозитивную конструкцию, исключения из названного правила могут быть предусмотрены законом или договором аренды. По смыслу названной статьи заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора (ранее аналогичная рекомендация была сформулирована в пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66). При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным императивными нормами (часть 1 статьи 422 Гражданского кодекса).
Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Земельный кодекс) также предусматривалось преимущественное право арендатора при прочих равных условиях на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока ранее заключенного договора аренды. Исключением из данного правила являлись предусмотренные земельным законодательством случаи реализации собственниками зданий, сооружений исключительного права на землю и наличия оснований прекращения аренды земельного участка.
Как в момент заключения договоров аренды 2008 года, так и в период предполагаемого обществом бездействия администрации и департамента имущественных отношений статьями 30.1 и 30.2 Земельного кодекса допускалось предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства или для их комплексного освоения в целях жилищного строительства исключительно на торгах в форме аукциона.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 3 постановления от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" применительно к названным нормам разъяснил, что, если законом предусмотрено заключение договора аренды государственного или муниципального имущества только на торгах, то договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. Нормативные положения об обязательности проведения торгов не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такой арендатор вне зависимости от его участия в торгах вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 в„– 8985/08, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
Без проведения уполномоченным органом торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0020348:4, 61:44:0020348:5, 61:44:0020348:6, 61:44:0020348:7, 61:44:0020349:3, 61:44:0020349:4, 61:44:0020349:5 или земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0020348:8, 61:44:0020348:9, 61:44:0020348:10, 61:44:0020348:11, 61:44:0020349:2, 61:44:0020349:6, 61:44:0020349:7 для жилищного строительства, в отсутствие доказательств того, что общество на законных основаниях частично возвело на названных участках объекты жилищного строительства указанные участки не могли быть переданы обществу в аренду на новый срок. У администрации отсутствовали законные основания для издания постановления от 27.11.2012 в„– 1051 о предоставлении обществу в аренду на новый срок земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0020349:3, 61:44:0020349:4, 61:44:0020349:5, 61:44:0020348:4, 61:44:0020348:5, 61:44:0020348:6, 61:44:0020348:7 с разрешенным использованием для строительства многоквартирных жилых домов и трансформаторной подстанции, а у департамента имущественных отношений - для оформления договоров аренды 2013 года независимо от данной в постановлении апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области от 06.03.2007 по делу в„– А53-14678/2006 оценки договоров аренды 2008 года. В этой связи, оспариваемым бездействием органов местного самоуправления не могли быть нарушены какие-либо права общества, что исключало возможность удовлетворения заявленных требований. Существование между сторонами на момент издания администрацией постановления о разделе и перераспределении земельных участков отношений по действующим договорам аренды и направленность волеизъявления сторон на продолжение арендных отношений не влияют на вывод об отсутствии у общества права на заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов. Изменение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для целей жилищного строительства, без проведения торгов противоречит действующему земельному законодательству. Оспариваемым бездействием компетентных органов не нарушен баланс частных и публичных интересов. Оспариваемым бездействием администрации и департамента имущественных отношений обществу не чинились препятствия в реализации проекта по строительству многоквартирных жилых домов, не злоупотребляли своими правами. Своевременное обращение с заявлением о заключении на новый срок договоров аренды, повторное межевание земельных участков, предоставление необходимых для оформления договоров аренды документов, внесение арендной платы не могут заменить предусмотренную законом публичную процедуру заключения договора аренды на конкурентных началах. Невозможность регистрации договоров аренды 2012 года связана с отсутствием законных оснований их заключения без проведения торгов. Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 по делу в„– А53-15365/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------