АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2016 г. по делу в„– А32-9392/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Гигиена плюс" (ИНН 2301035868, ОГРН 1022300514147) - Цветкова А.В. (доверенность от 01.04.2016), от ответчика - управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) - Нафтаева А.В. (доверенность от 11.03.2016), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Цветкова А.В. (паспорт), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Жулева А.И., надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гигиена плюс" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016 (судьи Пономарева И.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу в„– А32-9392/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Гигиена плюс" (далее - общество) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) о взыскании 152 362 рублей 27 копеек неосновательного обогащения в виде излишне внесенной в 2014 год платы по договору от 09.09.2002 в„– 184 аренды земельного участка площадью 998 кв. м с кадастровым номером 23:37:0102029:0005, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Владимирская (далее - договор аренды, земельный участок), считая в рассматриваемом случае применимым среднее арифметическое от ставок арендной платы, нормативно установленных для каждого из видов разрешенного использования земельного участка. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Цветков А.В. и Жулев А.И. (далее - физические лица).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016, в иске отказано по мотиву непредставления обществом нормативно-правового обоснования необходимости (возможности) применения среднеарифметической ставки арендной платы за пользование земельным участком с более чем одним видом разрешенного использования.
Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Управление при расчете платы за арендное пользование находящимся с 09.12.2008 в муниципальной собственности земельным участком необоснованно применило ставку 1,5% от кадастровой стоимости, установленную для земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено. Действующими нормативными актами не установлен порядок определения размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования, поэтому использование среднеарифметической величины от ставок арендной платы по каждому из видов использования соответствует основным началам гражданского законодательства, принципам добросовестности, разумности и справедливости.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, а также одного из третьих лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления главы города-курорта Анапы от 08.08.2012 в„– 818 комитет по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапы (арендодатель, правопредшественник управления) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка до 08.08.2017 для строительства административно-торгового здания. Из общей площади земельного участка, составлявшей на момент заключения договора 998 кв. м, для строительства административно-торговых помещений предоставлено 119 кв. м и для индивидуального жилищного строительства - 879 кв. м. Ежегодная арендная плата определена как самостоятельно пересматриваемая арендодателем величина, в том числе в связи с вносимыми в действующее законодательство изменениями. Государственная регистрация договора аренды произведена 04.10.2002 под номером регистрации 23-01.26-3.4.2002-368.
В связи с утверждением постановлением главы города-курорта Анапа от 08.10.2003 в„– 1130/2 новых границ земельного участка, увеличением его площади до 1085 кв. м, установлением разрешенного использования для строительства и эксплуатации административно-торговых и жилых помещений, а также изменением кадастрового номера на кадастровый номер 23:37:0102029:0013 стороны дополнительным соглашением от 04.05.2005 внесли в договор аренды соответствующие изменения, предусмотрев строительство и эксплуатацию административно-торговых помещений на площади 119 кв. м, а строительство и эксплуатацию жилых помещений на площади 966 кв. м. В отношении названных частей земельного участка дополнительным соглашением предусмотрены различные базовые ставки арендной платы и коэффициенты (соответственно 23,27 и 33,32; 2 и 0,03). Запись с номером регистрации 23-23/26-37/2005-86 о договоре аренды в редакции дополнительного соглашения внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 23.06.2005.
С сопроводительным письмом от 21.04.2014 управление направило обществу подлежавший применению с 01.01.2014 расчет арендной платы как произведение кадастровой стоимости земельного участка (13 004 386 рублей 85 копеек) и ставки арендной платы (1,5%), установленной правилами определения размера арендной платы за земли, находящиеся в региональной собственности, и земли, государственная собственность на которые не разграничена. Сумма годовой арендной платы составила 216 084 рубля 14 копеек.
Обществу и физическим лицам на основании договора о совместной деятельности от 01.03.2004 и акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 24.12.2003 принадлежат по 1/3 доле в праве общей долевой собственности на возведенное на земельном участке административно-торговое здание с жилыми помещениями (литера А) общей площадью 1321,5 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 28.04.2004 серии 23-АБ в„– 493273, выписка из Единого государственного реестра прав от 06.07.2015 в„– 23/026/058/2015-4499). В кадастровой выписке от 10.06.2014 в„– 2343/12/14-495686 в качестве разрешенного использования земельного участка указаны строительство и эксплуатация административно-торговых и жилых помещений. Земельный участок находится в собственности города-курорта Анапы, государственная регистрация соответствующего права произведена 02.07.2014 (выписка из Единого государственного реестра прав от 25.07.2014 в„– 23-23-01/347/2014-3895).
Перечислив по платежным поручениям от 09.04.2014 в„– 100, от 30.06.2014 в„– 190, от 02.10.2014 в„– 280 в качестве арендной платы 216 083 рубля 77 копеек, настаивая на необходимости применении среднеарифметической величины от ставок арендной платы по каждому из видов разрешенного использования земельного участка, определив таким образом годовую арендную плату в размере 63 721 рубля 50 копеек, рассчитав разницу между названными суммами, составившую 152 362 рубля 27 копеек, общество обратилось в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В пункте 3 постановления от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление в„– 10/22) Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили судам необходимость самостоятельной квалификации спорных правоотношений и определения подлежащих применению норм в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса. В рассматриваемом случае таким материально-правовым интересом является не только и не столько подтверждение судебным актом возможности применения при расчете арендной платы среднеарифметической величины от ставок арендной платы по каждому из видов разрешенного использования земельного участка, а восстановление баланса во взаиморасчетах сторон за 2014 год с учетом регулируемого характера арендной платы. В связи с этим, при принятии обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 167, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения договора аренды и дополнительного соглашения к нему редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 в„– 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом предоставлены собственнику. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статьи 209, 608 Гражданского кодекса).
На момент заключения договора аренды и дополнительного соглашения, в силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 в„– 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон в„– 33-ФЗ), пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 в„– 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон в„– 26-ФЗ), принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 в„– 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 в„– 591-р, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 в„– 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (30.12.2013; далее - Закон в„– 406-ФЗ) статьей 95 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и статьей 2 Закона в„– 33-ФЗ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - к категориям особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Закона в„– 26-ФЗ курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры. Статьями 2, 6 Закона в„– 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово "природная", земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона в„– 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона в„– 406-ФЗ.
Федеральным законом от 03.12.2008 в„– 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон в„– 244-ФЗ) часть земельные участки, находившиеся в границах курортов федерального значения и относившиеся к федеральной собственности, были отнесены к муниципальной собственности, за исключением предусмотренных законом случаев сохранения федерального уровня собственности или отнесения земельных участков к региональной собственности.
Обжалуемыми судебными актами не установлены относимость земельного участка в момент заключения договора аренды к категории земель особо охраняемых природных территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов) и к федеральной собственности, основания его отнесения к муниципальной собственности, наличие у органа местного самоуправления на момент заключения договора аренды полномочий на распоряжение земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в аренду обществу. С учетом названных обстоятельств судами не дана оценка договору аренды и дополнительному соглашению на предмет наличия у них признаков недействительной (ничтожной) сделки.
При установлении относимости земельного участка в момент заключения договора аренды к землям курорта федерального значения и его последующего отнесения к муниципальной собственности на основании Закона в„– 244-ФЗ, при соответствующей оценке договора аренды на предмет соответствия действовавшему в момент его заключения законодательству, судам первой и апелляционной инстанций следовало учесть правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 в„– 1744/11, согласно которой последствием недействительности договора аренды является возникновение у фактического пользователя земельного участка, не имеющего возможности возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования объекта аренды, обязанности по возмещению другой стороне сделки стоимости такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой. Администрация вправе претендовать на платежи, не внесенные фактическим пользователем земельного участка за период его использования, в рамках двусторонней реституции и последующего судебного зачета встречных присужденных сумм применительно к части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса. Собственник, не имеющий права на взыскание с фактического пользователя земельным участком неосновательного обогащения в размере платы, установленной ничтожной сделкой, в связи с необходимостью применения двусторонней реституции между ее сторонами, вправе взыскать с арендодателя по ничтожной сделке неосновательно полученные или подлежащие получению им по правилам реституции денежные средства. В рассматриваемом случае собственник и арендодатель по ничтожной сделке (при соответствующей оценке договора аренды) могут совпасть.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Федеральный законодатель, закрепив принцип самостоятельного установления субъектами земельных правоотношений размера арендной платы договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса), и предоставив соответствующим органам государственной власти или органам местного самоуправления (в зависимости от вида права собственности на землю) полномочия по правовому регулированию вопроса о порядке определения размера арендной платы, не ограничил права субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в этом вопросе, что подтверждается отсутствием на федеральном уровне единой методики расчета ставок арендной платы. Соответствующая правовая позиция поддержана Верховного Суда Российской Федерации в определениях от 24.12.2014 в„– 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 в„– 306-ЭС14-6558, от 15.06.2015 в„– 310-ЭС15-1189.
При установлении относимости земельного участка в момент заключения договора аренды к землям курорта федерального значения и его последующего отнесения к муниципальной собственности на основании Закона в„– 244-ФЗ, а также в отсутствие оснований для его отнесения на основании названного закона к региональному уровню собственности земельный участок не мог быть отнесен к землям, государственная собственность на которые не разграничена. В этой связи, от органа местного самоуправления следовало получить нормативное обоснование возможности применения при расчете платы за пользование муниципальным земельным участком утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и земли, государственная собственность на которые не разграничена (далее - постановление губернатора от 27.01.2011 в„– 50, Правила определения размера арендной платы).
В решении Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 28.04.2011 в„– 138 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город-курорт Анапа" указано на то, что издавший названный муниципальный нормативный акт орган, решив руководствоваться утвержденными постановлением губернатора от 27.01.2011 в„– 50 Правилами определения размера арендной платы, утвердил основные положения и порядок расчета арендной платы на территории муниципального образования город-курорт Анапа, а также ставки арендной платы от кадастровой стоимости за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа. Размер годовой арендной платы предписано устанавливать по видам разрешенного использования земель и категориям арендаторов на основании кадастровой стоимости земельного участка, при этом за использование земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования арендная плата определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости. Правила расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости применяются, в том числе в случаях внесения изменений в договор аренды в части расчетов арендной платы. Размер арендной платы не может быть ниже размера земельного налога. Актом предусмотрена возможность пересмотра арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка или пересмотра ставок арендной платы. Ставка арендной платы для земельных участков жилого фонда 0,07%, занятых объектами торговли - 0,5%, гостиницами - 1,0%, административными и офисными зданиями - 0,3%, земельных участков организаций банковской или страховой сферы и прочих земельных участков - 1,5%.
Использование органом местного самоуправления в качестве руководящего документа утвержденных постановлением губернатора от 27.01.2011 в„– 50 Правил определения размера арендной платы не допускало их непосредственное применение для расчета платы за пользование земельным участком. В утвержденном решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 28.04.2011 в„– 138 порядке определения размера арендной платы задолженность общества с учетом нескольких видов разрешенного использования земельного участка не рассчитывалась. Соответствие указанных в государственном кадастре недвижимости видов разрешенного использования фактическому использованию обществом земельного участка не устанавливалось.
Без установления дополнительных обстоятельств, оценки договора аренды и дополнительного соглашения, без устранения вышеназванных недостатков содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы, в том числе об отсутствии переплаты за пользование земельным участком в 2014 году, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016 по делу в„– А32-9392/2015 отменить.
Дело в„– А32-9392/2015 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------