АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2016 г. по делу в„– А32-20566/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Кухаря В.Ф. и Чесняк Н.В., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Атриум" (ИНН 2319044415, ОГРН 1082367001012) - Схабо А.А. (доверенность от 20.06.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ультрамарин" (ИНН 2320211156, ОГРН 1132366003153) - Державиной Н.А. (доверенность от 21.01.2016), в отсутствие третьего лица - публичного акционерного общества энергетики и электрификации Кубани (ИНН 2309001660, ОГРН 1022301427268), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Атриум" и общества с ограниченной ответственностью "Ультрамарин" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2016 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Еремина О.А.) по делу в„– А32-20566/2015, установил следующее.
ООО "Атриум" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Ультрамарин" о взыскании 3 968 656 рублей 14 копеек платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества (постоянная часть) с 14.11.2014 по 31.12.2015, 914 054 рублей 80 копеек компенсации расходов по оплате электрической энергии с 14.11.2014 по 31.11.2015 (переменная часть) и 5 566 658 рублей 21 копейки пеней, начисленных с 14.11.2014 по 31.12.2015 (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО "Кубаньэнерго".
Решением от 29.04.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.07.2016, с ответчика в пользу истца взыскано 3 968 656 рублей 14 копеек неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за услуги по эксплуатации, управлению, техническому обслуживанию, содержанию и текущему ремонту общего имущества с 14.11.2014 по 31.12.2015, 914 054 рубля 80 копеек компенсации расходов по оплате электрической энергии с 14.11.2014 по 31.11.2015. В остальной части в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что ответчик, как собственник помещений в торговом центре, должен нести бремя содержания общего имущества. В отсутствие договорных отношений между сторонами во взыскании договорной неустойки отказано.
В кассационной жалобе ООО "Атриум" просит отменить судебные акты в части отказа в удовлетворении требования о взыскании пеней, в названной части направить дело на новое рассмотрение. Заявитель ссылается на то, что договор подписал Кондратчик Н.В., который избран в качестве уполномоченного лица на подписание с истцом договора управления зданием от имени собственников помещений. ООО "Ультрамарин" с ноября 2014 года является собственником помещений в торговом центре. Отсутствие у ответчика договора, заключенного с истцом, как лицом, оказывающим услуги по содержанию общего имущества нежилого здания, не освобождает собственника помещения от обязанности возместить управляющей организации понесенные ею затраты пропорционально своей доле в общем праве. Выводы судов в части отказа в удовлетворении взыскания пеней несостоятельны, поскольку заключения договора управляющей компании со всеми собственниками помещений не требуется; обязательства по оплате оказанных услуг возникают у ответчика в силу закона. Установив отсутствие оснований для взыскания договорной неустойки, суды должны были взыскать с ответчика проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
В кассационной жалобе ООО "Ультрамарин" просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, при расчете компенсируемых расходов на содержание торгового центра истцом не использован размер общей площади помещений. В техническом паспорте на все здание отсутствуют сведения о помещении в„– 600 площадью 2555,5 кв. м, право частной собственности на которое зарегистрировано за Гварлиани Х.Г. Судом принята доля ответчика из расчета общей площади всех основных помещений в размере 13 568,5 кв. м, однако фактически общая площадь всех основных помещений составляет 16 124 кв. м, поэтому доля ответчика в общей площади основных помещений торгового центра должна быть меньше. Судом сделаны противоречивые выводы об отсутствии в договоре управления от 20.12.2013 в„– 3 условий о перемене лиц в обязательстве при переходе права на помещение к иному лицу и одновременно обязанности на стороне ответчика оплачивать услуги по тарифам, установленным названным договором. В деле отсутствуют доказательства фактического объема услуг, оказанных истцом. Компенсации подлежат фактически понесенные ООО "Атриум" расходы на обслуживание и эксплуатацию торгового центра. Объем потребленной электроэнергии в местах общего пользования не соответствует максимальной мощности энергоустановок, обслуживающих места общего пользования. Система кондиционирования, запитанная в местах общего пользования, используется для кондиционирования только помещений собственников, а не мест общего пользования. Суд необоснованно отклонил ходатайство о назначении технической экспертизы с целью установления максимальной мощности энергоустановок, обслуживающих места общего пользования в торговом центре, поскольку расчеты истца носят противоречивый характер. Кроме того, в материалах дела отсутствуют показания индивидуальных счетчиков. В настоящее время договор управления от 20.12.2013 в„– 3 с ООО "Атриум" расторгнут, неиспользованные средства на содержание торгового центра подлежат возврату собственникам либо передаче новой управляющей компании. Истец не представил за спорный период ни одного финансового отчета по управлению торговым комплексом. Ввиду отсутствия утвержденного финансового отчета установить точную и достоверную сумму использованных и неиспользованных ООО "Атриум" средств невозможно без привлечения специалиста в области бухгалтерского учета для проведения бухгалтерской экспертизы. Суд не учел альтернативный расчет ответчика исходя из фактически понесенных расходов на управление торговым центром в спорный период. Ответчик считает, что штат ООО "Атриум" для обслуживания одного здания торгового комплекса площадью 18 тыс. кв. метров необоснованно увеличен. Доказательства несения расходов на выплату ООО "Атриум" своим работникам заработной платы и перечисления с нее налогов в материалах дела отсутствуют. Представленные в дело перечни проводимых мероприятий по техническому обслуживанию в торговом центре за 2014 год не могут подтверждать факт выполнения истцом работ, поскольку в документах отсутствуют сведения об объеме работ. В состав расходов, относящихся к эксплуатации торгового комплекса, истцом необоснованно включены суммы на благотворительность (30 тыс. рублей), государственные пошлины, оплату нотариусу (32 422 рублей), подарки на день рождения (71 924 рубля), штрафы по хоздоговорам (37 273 рубля 70 копеек), внутренние займы (348 341 рубль). Судами не оценены обстоятельства, свидетельствующие о незаконности установления разных тарифов собственникам нежилых помещений, а также о незаключенности договора от 20.12.2013. Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии в деле доказательств того, что собственник помещения в„– 600 не несет расходы по содержанию общего имущества торгового центра, не опровергает ошибочности расчета переменных расходов, которые должен компенсировать ответчик в соответствии с долей своего имущества в общей площади всех собственников.
Отзывы на жалобы в суд не поступили.
Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалоб надлежит отказать.
Как видно из материалов дела, на общем собрании собственников помещений здания торгового центра "Атриум", расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 9 "Д", принято решение об избрании председателем совета собственников Кондратчика Николая Владимировича и о наделении его полномочиями на заключение от имени всех собственников договора управления с истцом (протокол от 02.12.2013 в„– 2).
На основании указанного решения ООО "Атриум" (исполнитель; управляющая компания) и уполномоченное лицо (заказчик), действующее в интересах собственников помещений торгового центра "Атриум", заключили договор от 20.12.2013 в„– 3 на оказание услуг по эксплуатации, управлению, техническому обслуживанию, содержанию и текущему ремонту общего имущества торгового центра (далее - договор). В соответствии с пунктом 1.1 договора исполнитель обязуется по заданию заказчика ежемесячно в течение срока действия договора оказывать услуги по техническому обслуживанию и управлению, эксплуатации, содержанию и техническому ремонту общего имущества торгового центра. Перечень (виды), объем услуг, другие их характеристики приведены в приложении в„– 1 к договору (далее - услуги). По условиям пункта 2.3.1 договора собственники помещений обязаны вносить плату за содержание и ремонт помещений, коммунальные и прочие услуги в порядке и сроки, предусмотренные договором, с 1 по 5 число каждого месяца, получив квитанцию (счет) на оплату в бухгалтерии исполнителя. В силу пункта 3.1 договора ежемесячная плата для каждого собственника состоит из постоянной и переменной платы. Постоянная ежемесячная плата включает в себя оплату следующих услуг: эксплуатация, содержание и текущий ремонт общего имущества торгового центра; услуги по управлению торговым центром; организация вывоза и захоронения ТБО; комплексное техническое обслуживание лифтов, эскалаторов; техническое обслуживание существующих инженерных систем и оборудования; организация обеспечения здания коммунальными услугами и информационные услуги по расчету сумм платежей каждого собственника; агентские услуги по сбору и перечислению собранных коммунальных платежей в ресурсоснабжающие организации; организация поста охраны (пункт 3.1.1.1 договора). В пункте 3.1.1.2 договора стороны согласовали, что постоянная ежемесячная плата вносится исполнителю ежемесячно авансом до 10 числа оплачиваемого месяца в безналичной форме в рублях путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя, указанный в договоре или в кассу исполнителя. По требованию заказчика ему выставляется счет на оплату или квитанция. В пункте 2.2.1 договора предусмотрено, что исполнитель имеет право предъявлять требования к собственнику по своевременному внесению платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в торговом центре, коммунальные услуги, а также в случаях, установленных федеральными законами и договором - уплаты неустоек (штрафов, пеней). За несвоевременное внесение платы заказчиком в пункте 4.4 договора предусмотрена ответственность в виде взимания пеней в размере 1% от стоимости постоянной ежемесячной платы за каждый день просрочки. В случае невнесения указанных платежей свыше месяца к неплательщикам применяются меры по взысканию задолженности в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В дополнительном соглашении от 20.12.2013 в„– 2 к договору стороны согласовали размер платы за содержание и ремонт общего имущества (за 1 кв. м помещения с цокольного этажа по четвертый этаж включительно - 160 рублей, с пятого этажа - 120 рублей).
Срок действия договора - с 01.01.2014 по 31.12.2017.
На основании договора купли-продажи от 14.11.2014 ООО "Ультрамарин" приобрело в собственность нежилое помещение в„– 500 общей площадью 2515,9 кв. м, расположенное на пятом этаже торгового центра (запись о государственной регистрации права от 14.11.2014 в„– 23-23-50/2027/2014-465). По акту от 05.11.2014 помещение передано от продавца к покупателю.
Ссылаясь на то, что с 14.11.2014 по 31.12.2015 ООО "Ультрамарин" не участвовало в компенсации расходов на управление, содержание и ремонт общего имущества в здании торгового центра соразмерно своей доле, ООО "Атриум" обратилось в арбитражный суд с иском.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Кодекса, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Кодекса.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Аналогичная позиция содержится в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
В соответствии со статьей 210 Кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, собственник помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание принадлежащего ему помещения.
Истец осуществлял управление, содержание и ремонт общего имущества торгового центра и заключал договоры с ресурсоснабжающими организациями, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.
Расчет расходов по управлению и техническому обслуживанию общего имущества нежилого здания произведен истцом исходя из площади помещений, принадлежащих ответчику (2515,9 кв. м) по тарифу, согласованному в дополнительном соглашении в„– 2 к договору управления от 20.12.2013 в„– 3.
Ссылка ответчика на отсутствие доказательств фактического объема услуг, оказанных истцом, подлежит отклонению.
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, поэтому управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Тариф за содержание и ремонт имущества торгового центра устанавливается одинаковым для собственников помещений здания, поэтому расчет платы представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев.
Судами установлено, что на момент разрешения спора по существу установленный договором управления размер платы не признан недействительным. Определением от 09.06.2015 Краснодарский краевой суд отказал в передаче кассационной жалобы директора ООО "Сочинская строительная компания" на вступивший в законную силу судебный акт об отказе в признании недействительным договора управления от 20.12.2013 в„– 3 для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Удовлетворяя требование в части взыскания платы, суд первой инстанции правильно указал, что переход права собственности на объект недвижимости к другому лицу не означает, что новый собственник автоматически становится стороной договора управления. Закон не предусматривает в этом случае перемену лица в соответствующем обязательстве. Вместе с тем отсутствие отдельного договора между истцом и ответчиком не является основанием для освобождения собственника помещений торгового центра от несения расходов по содержанию общего имущества.
В силу статьи 1102 Кодекса обязанность возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) возникает у лица, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица (потерпевшего), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
На основании изложенного, суды пришли к верному выводу о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере стоимости оказанных услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества торгового центра. Размер заявленных требований проверен судами и признан обоснованным.
Ссылка ответчика на то, что общая площадь здания больше, в связи с чем его доля в общем праве собственности меньше, не принимается. Из технического паспорта торгового центра усматривается, что спорное здание представляет собой пятиэтажное здание (литеры А, А1) с цокольным этажом и эксплуатируемой кровлей 2011 года постройки, общей площадью 18 070 кв. м, т.е. является единым инженерным объектом, принадлежащим нескольким собственникам. Доводы ответчика о том, что в действительности общая площадь здания существенно больше, отклоняются, поскольку вопросы внесения изменения сведений о характеристиках здания в утвержденный в установленном порядке технический паспорт здания выходят за рамки рассматриваемого спора. Кроме того, ответчик не оспаривал установленный тариф на содержание общего имущества.
Рассматривая иск в части взыскания расходов по оплате электрической энергии за период с 14.11.2014 по 30.11.2015, суд установил, что ответчик считает необходимым определить потребление электроэнергии в местах общего пользования расчетным путем, исходя из мощности электрооборудования. В подтверждение своих доводов ответчиком представлены акты осмотра приборов учета и электрооборудования с фотоматериалами, контррасчеты.
Отклоняя названные возражения ответчика, суд обоснованно исходил из того, что между истцом (потребителем) и третьим лицом (гарантирующим поставщиком) подписан договор энергоснабжения от 11.06.2013 в„– 214035 на поставку электрической энергии. В приложении в„– 1 к договору стороны согласовали перечень расчетных точек учета электрической энергии и мощности, в том числе в отношении мест общего пользования. Расчет истца по задолженности за электроэнергию произведен исходя из фактических ежемесячных показаний приборов учета в точках поставки, за вычетом потребления по установленным индивидуальным приборам учета и по рекламным вывескам, с учетом потерь. Доводы ответчика о безвозмездном получении электроэнергии иными лицами, в том числе в части кондиционирования, документально не подтверждены. Признавая, что система кондиционирования является общей для всего здания, ООО "Ультрамарин" не обосновало отсутствие обязанности оплачивать стоимость электроэнергии на кондиционирование в соответствующей доле.
В связи с достаточным объемом представленных доказательств суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения ходатайств ответчика о назначении по делу судебных бухгалтерской и технической экспертиз.
Отказывая в части взыскания неустойки, суд правильно отметил, что отсутствие между сторонами договорных отношений исключает право истца на начисление пеней в установленном договором размере.
Довод истца об обязанности суда применить ответственность, предусмотренную статьей 395 Кодекса, отклоняется. Такое требование ООО "Атриум" при подаче иска не заявляло. Суд первой инстанции правомерно указал, что истец не лишен права предъявить соответствующее требование в самостоятельном порядке.
Основания для изменения или отмены решения и постановления не установлены.
Ввиду завершения кассационного производства приостановление исполнения судебных актов отменяется. Денежные средства, перечисленные ООО "Ультрамарин" на депозит суда в качестве встречного обеспечения по платежному поручению от 11.07.2016 в„– 107, подлежат возврату.
Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 по делу в„– А32-20566/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения решения и постановления, введенное определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.08.2016.
Возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Северо-Кавказского округа 4 930 124 рубля 49 копеек обществу с ограниченной ответственностью "Ультрамарин" (ИНН 2320211156, ОГРН 1132366003153) на его расчетный счет в„– 40702810806300004750 в филиале банка ВТБ (ПАО) в г. Ростове-на-Дону.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Ю.В.РЫЖКОВ

Судьи
В.Ф.КУХАРЬ
Н.В.ЧЕСНЯК


------------------------------------------------------------------