АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2016 г. по делу в„– А32-27632/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Паниной Н.В. (доверенность от 02.08.2016), ответчика - закрытого акционерного общества "РН-ЮГ" (ИНН 6167083358, ОГРН 1056167100813) - Ефимовой Н.Я. (доверенность от 23.11.2015), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2016 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2016 (судьи Ванин В.В., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу в„– А32-27632/2015, установил следующее.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ЗАО "РН-ЮГ" (далее - общество) о расторжении договора от 22.12.2010 в„– 33004776 (0000003715) аренды земельного участка площадью 5000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пгт. Новомихайловский, справа от автодороги М-27 "Джубга-Сочи", заключенного департаментом и обществом, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права аренды общества в отношении спорного договора аренды.
Исковые требования мотивированы тем, что общество не использует земельный участок по целевому назначению более трех лет.
Решением от 21.03.2016, оставленным без изменения постановлением от 15.06.2016, в иске отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик не использует предоставленный по договору аренды земельный участок с кадастровым номером 23:33:0107005:92 в течение более трех лет. Из материалов дела следует, что общество осуществляло комплекс подготовительных процедур, направленных на строительство объекта. Суд принял во внимание обстоятельства (не зависящие от ответчика), в период которых использование земельного участка по назначению не представлялось возможным (в период проведения зимних Олимпийских игр 2014 года земельный участок использовался для размещения мобильного инспекторского досмотрового комплекса (МИДК) грузового транспорта). Суд также учел, что общество исправно вносит арендную плату за земельный участок и сложную экономическую ситуацию деятельности компании "Роснефть" в связи с введением санкций в отношении данной компании Евросоюзом и США, приведших к остановке ряда проектов, закрытию источников заемного капитала, повлиявших на структуру расходов компании "Роснефть", дочерним обществом которой является ответчик.
В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и постановление, вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Жалоба мотивирована следующим. Суд не принял во внимание, что ответчик не использовал арендованный земельный участок в течение более трех лет (с 2010 года); к строительству объектов общество не приступило. Выполненные обществом подготовительные процедуры произведены в период с декабря 2012 года по декабрь 2013 года и не являются действиями по освоению земельного участка. В период проведения зимних Олимпийских игр 2014 года, когда земельный участок использовался для размещения МИДК грузового транспорта, ответчик не был лишен возможности обратиться в администрацию с заявлением о подготовке и выдаче разрешения на строительство, однако необходимых действий не совершил. Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора. Ссылка судов на сложную экономическую ситуацию деятельности компании "Роснефть" не основана на нормах права. Указание на то, что ответчик исправно вносит арендную плату несостоятельно и опровергается письмом администрации от 10.07.2015 в„– 52-12562/15-32-20, из содержания которого следует, что у общества имеется долг по арендной плате и пене.
В отзыве на кассационную жалобу общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы жалобы. Представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.
Суды установили, что постановлением администрация муниципального образования Туапсинский район от 22.12.2010 в„– 3087 согласовано предоставление в аренду ООО "Звезда Кубани" земельного участка с кадастровым номером 23:33:0107005:92 площадью 5 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пгт. Новомихайловский, для строительства и эксплуатации комплекса придорожного сервиса со стоянкой большегрузного и транзитного транспорта, категория земель - земли населенных пунктов.
На основании указанного постановления администрации муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и ООО "Звезда Кубани" (арендатор) заключили договор от 22.12.2010 в„– 33004776 аренды земельного участка, по которому арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 5 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:33:0107005:92 по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пгт. Новомихайловский, справа от автодороги М-27 "Джубга-Сочи", для строительства и эксплуатации комплекса придорожного сервиса со стоянкой большегрузного и транзитного транспорта (пункт 1.1), на срок до 09.02.2058 (пункт 6.2).
По договору переуступки прав аренды от 20.12.2011 в„– Ю-00307/11 ООО "Звезда Кубани" передало права и обязанности арендатора по спорному договору аренды обществу. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Свидетельством о государственной регистрации права от 21.05.2013 подтверждается факт государственной регистрации права собственности Краснодарского края на спорный земельный участок. Согласно выписке из ЕГРП от 06.05.2015 в„– 90-6895530 спорный земельный участок находится в собственности Краснодарского края и обременен арендой в пользу общества.
Согласно сведениям из ЕГРЮЛ общество переименовано в ЗАО "РН-ЮГ".
В соответствии с пунктом 3.2.5 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при не использовании участка в течение трех лет (может быть установлен более длительный срок при предоставлении участка для строительства).
По поручению департамента главным специалистом ГКУ КК "Кубаньземконтроль" проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:33:0107005:92, по результатам которого составлен акт от 05.09.2014 в„– 268. Из акта следует, что спорный земельный участок не используется, строительство на нем не ведется, в период проведения Олимпиады 2014 года данный участок использовался для размещения мобильного инспекторского досмотрового комплекса (МИДК) грузового транспорта. В соответствии с пояснительной запиской к данному акту градостроительный план на земельный участок утвержден постановлением администрации муниципального образования Туапсинский район 22.02.2013 в„– 497, в период зимних Олимпийских игр 2014 года участок использовался для размещения МИДК грузового транспорта; данные сведения также отражены в актах обследования земельного участка от 11.06.2015, 01.07.2015 и пояснительных записках к ним.
Письмом от 12.05.2015 в„– 52-8284/15-32.20 департамент уведомил общество об установлении факта неиспользования земельного участка по целевому назначению и предложил обществу в срок до 01.07.2015 устранить указанное нарушение.
В ответ на указанное письмо общество письмом от 16.07.2015 в„– 260-15 сообщило департаменту о том, что с момента приобретения права аренды земельного участка по договору от 22.12.2010 в„– 33004776 в рамках строительства автозаправочного комплекса были произведены следующие мероприятия: выполнены инженерно-геологические изыскания; утверждены градостроительные планы; получено заключение об отсутствии объектов культурного наследия; получено заключение по качеству почвы; получены исходные данные ГО и ЧС; получен акт обследования на предмет выявления взрывоопасных предметов; выполнен эскизный проект; получены технические условия на водоснабжение; получены технические условия на электроснабжение; выполнены топографо-геодезические изыскания. Соответствующие документы приложены к письму общества. Арендатор также сообщил, что с момента окончания мероприятий, проводимых в 2013 году в рамках строительства АЗС, трехгодичный срок неиспользования земельного участка по назначению не истек.
Письмом от 10.07.2015 в„– 52-12562/15-32.20 департамент уведомил общество о расторжении спорного договора аренды и предложил явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды.
Ссылаясь на нарушение арендатором обязательств по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, департамент обратился в арбитражный суд с иском.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление в„– 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.
Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Ссылаясь на осуществление арендатором мероприятий по освоение земельного участка, судебные инстанции не обосновали столь длительного (с 22.12.2010 по март 2013 года) срока проведения инженерных изысканий и получения технических условий, а также не установили обстоятельства, препятствовавшие обществу в обращении в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство в период с марта 2013 по дату окончания зимних Олимпийских игр 2014 года (участок использовался для размещения МИДК грузового транспорта в период проведения данного мероприятия по просьбе муниципального органа). Более того, суды не оценили довод истца о том, что земельный участок предоставлялся обществом для размещения МИДК грузового транспорта за пределами трехлетнего срока, предусмотренного законом.
В силу статей 167, 168 и 422 Гражданского кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка не требует признания ее таковой в судебном порядке. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. По смыслу вышеназванных норм и разъяснений, квалификация договора как ничтожной сделки исключает возможность его расторжения в судебном порядке.
В преамбуле к постановлению администрации от 22.12.2010 в„– 3087, на основании которого заключен договор аренды земельного участка, указано, что участок предоставляется для строительства и эксплуатации комплекса придорожного сервиса со стоянкой большегрузного и транзитного транспорта (пункт 1.1 договора). По договору уступки права и обязанности арендатора переданы обществу. Сведения о заключении договора аренды на торгах (аукционе) ни постановление администрации от 22.12.2010 в„– 3087, ни иные имеющиеся в деле доказательства не содержат.
Согласно адресным ориентирам, приводим в кадастровой паспорте, участок расположен в Краснодарском края, Туапсинский район, пгт. Новомихайловский, справа от автодороги М-27 "Джубга-Сочи" (кадастровый квартал 23:33:0107005; т. 1, л.д. 176-177).
Наличие у администрации полномочий по распоряжению таким участком (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; далее - Закон в„– 137-ФЗ) суды не проверили.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 в„– 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об автомобильных дорогах) автомобильная дорога - объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.
Согласно статье 6 Закона об автомобильных дорогах автомобильные дороги могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, а также в собственности физических или юридических лиц.
К федеральной собственности относятся автомобильные дороги, которые включены в перечень автомобильных дорог общего пользования федерального значения или перечень автомобильных дорог необщего пользования федерального значения, утверждаемые соответственно Правительством Российской Федерации, уполномоченными федеральными органами исполнительной власти.
В соответствии со статьей 25 Закона об автомобильных дорогах границы полосы отвода автомобильной дороги определяются на основании документации по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории, предназначенной для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса, осуществляется с учетом утверждаемых Правительством Российской Федерации норм отвода земель для размещения указанных объектов.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.09.2009 в„– 717 утверждены нормы отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса.
Согласно пункту 6 статьи 62 Закона об автомобильных дорогах до 01.01.2012 при отсутствии документации по планировке территории, предназначенной для размещения автомобильных дорог федерального значения, допускается установление границ полосы отвода автомобильной дороги на основании схемы расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
В пункте 7 статьи 5 Закона об автомобильных дорогах также закреплено, что перечень автомобильных дорог общего пользования федерального значения утверждается Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства РСФСР от 24.12.1991 в„– 62 автомобильная дорога М-27 "Джубга - Сочи" включена в перечень федеральных дорог.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2005 в„– 406 федеральные автомобильные дороги общего пользования, включенные в перечень федеральных дорог Российской Федерации, утвержденный постановлением Правительства РСФСР от 24.12.1991 в„– 62, закреплены на праве оперативного управления за федеральными государственными учреждениями, находящимися в ведении Федерального дорожного агентства.
В настоящее время действует постановление Правительства Российской Федерации от 17.11.2010 в„– 928 "О перечне автомобильных дорог общего пользования федерального значения". Автомобильная дорога М-27 "Джубга - Сочи" включена в названный перечень. При этом до 01.01.2018 продолжает действовать перечень федеральных дорог РСФСР, утвержденный постановлением Правительства РСФСР от 24.12.1991 в„– 62 (пункт 7 постановления от 17.11.2010 в„– 928).
Федеральные автомобильные дороги общего пользования, включенные в перечень, закрепляются на праве оперативного управления за федеральными государственными учреждениями, находящимися в ведении Федерального дорожного агентства, за исключением дорог, переданных в доверительное управление Государственной компании "Российские автомобильные дороги" (пункт 3 постановления от 17.11.2010 в„– 928).
Как следует из договора аренды от 22.12.2010 в„– 33004776 (0000003715) земельный участок площадью 5000 кв. м расположен по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пгт. Новомихайловский, справа от автодороги М-27 "Джубга-Сочи".
Вместе с тем, с учетом расположения арендованного земельного участка (т. 1, л.д. 61, 61) и изложенных правовых норм, судебные инстанции не сделали выводы, позволяющие правильно применить нормы пункт 10 статьи 3 в„– 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций не установили обстоятельства, связанные с соблюдением земельным законодательством порядка заключения договора аренды земельного участка, не оценили заключенный с ООО "Звезда Кубани" договор аренды земельного участка и заключенный с обществом договор перенайма с точки зрения земельного законодательства. Правильная квалификация договора аренды, договора перенайма невозможна без привлечения к участию в деле предыдущего арендатора - ООО "Звезда Кубани". Иное повлечет процессуальное нарушение, являющееся в любом случае основанием для отмены судебного акта (пункты 4 частей 4 статей 270, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). В случае квалификации договора аренды и договора перенайма в качестве ничтожных сделок не подлежит удовлетворению требование о расторжении договора аренды. При этом возврат земельного участка представителю публичного собственника возможен в порядке реституции (статья 167 Гражданского кодекса, пункты 80 - 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Ссылка общества на введение санкций Евросоюзом и США в отношении компании "Роснефть", дочерним обществом которой является ответчик, не может служить основанием отказа в иске, поскольку санкции введены в 2014 годы, то есть за пределами трехлетнего срока необходимого для целевого использования (пункт 9.1 договора).
Без установления вышеназванных дополнительных обстоятельств, оценки имеющихся и дополнительно собранных доказательств, оценки договоров аренды, перенайма на предмет их соответствия действовавшему в момент их заключения законодательству, правильного определения субъектного состава лиц, участвующих в деле, содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о недопущении обществом существенного нарушения договора аренды, выразившегося в неиспользовании земельного участка в соответствии с его назначением в течение длительного периода, об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, о наличии у общества права на использование земельного участка в предусмотренных договором аренды целях не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2016 по делу в„– А32-27632/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------