АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2016 г. по делу в„– А32-19915/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Епифановым М.В., при организации видео-конференц-связи Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом в составе судьи Яковлева А.С., при участии в судебном заседании путем использования систем видео-конференц-связи от истца - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) - Фок В.Ю. (доверенность от 24.12.2015), от ответчика - индивидуального предпринимателя Берга О.В. (ИНН 366300337355, ОГРНИП 304366307900192) - Бондарева Ю.В. (доверенность от 25.11.2015), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Берга О.В. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2016 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2016 (судьи Мисник Н.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу в„– А32-19915/2015, установил следующее.
Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Бергу Олегу Викторовичу (далее - предприниматель) о взыскании 20 351 рубля 66 копеек пени, о расторжении договора от 04.06.2009 в„– 4000001710 аренды земельного участка площадью 998 кв. м с кадастровым номером 23:40:0202031:0002, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Геленджинская (далее - договор аренды, земельный участок). К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2016, договор аренды расторгнут, предприниматель понужден к возврату администрации по акту приема-передачи земельного участка, указано на необходимость погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) записи о договоре аренды от 13.07.2009 с номером регистрации 23-23-12/029/2009-488, с предпринимателя в пользу администрации взыскано 19 828 рублей 84 копейки пени по состоянию на 20.11.2015, во взыскании остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы соблюдением администрацией досудебного порядка расторжения договора аренды, недоказанностью освоения земельного участка предпринимателем в течение установленного договором аренды трехгодичного срока, отсутствием вины администрации в таком неосвоении, подачей предпринимателем заявления о выдаче разрешения на строительство по прошествии более трех лет, возведением предпринимателем на земельном участке нежилого здания после оглашения судом первой инстанции резолютивной части решения, наличием в поведении предпринимателя признаков недобросовестности.
Предприниматель обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Судебные акты не достаточно мотивированы. Акт осмотра земельного участка составлен администрацией в одностороннем порядке. В рамках рассмотренного Ленинским районным судом города Воронежа дела в„– 2-802/2016 по результатам экспертного исследования установлено наличие на земельном участке нежилого здания. Дата завершения строительства указана в техническом плане сооружения. Специалисты администрации ошиблись в объекте осмотра, исследовали смежный земельный участок. Нежилое здание не является самовольной постройкой, поскольку возведено после вступления в силу решения суда о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство. Препятствиями в осуществлении строительства в период действия договора аренды являлись несоответствие разрешенного использования земельного участка и утвержденного администрацией градостроительного плана правилам землепользования и застройки, признанное незаконным Ленинским районным судом города Воронежа решение администрации об отказе в выдаче разрешения на строительство, неисполнение администрацией соответствующего судебного акта.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что распоряжением главы администрации от 17.05.2007 в„– 145-р утверждены границы земельного участка, в качестве его разрешенного использования установлено размещение предприятия ландшафтного дизайна. Сведения о земельном участке, о его относимости к категории земель населенных пунктов и о его вышеназванном разрешенном использовании внесены в государственный кадастр недвижимости 14.06.2007, что отражено в кадастровом паспорте земельного участка от 22.10.2015 в„– 2343/12/15-1205161. Запись о праве муниципальной собственности на земельный участок с номером регистрации 23-23-12/004/2009-123 внесена в Единый государственный реестр прав 16.02.2009 (выписка из Единого государственного реестра прав от 08.04.2015 в„– 23/012/040/2015-311).
По результатам признанных 26.05.2009 несостоявшимися торгов в форме аукциона (выписки из протоколов от 26.05.2009 в„– 02-3, от 01.06.2009 в„– 02-4) администрация (арендодатель) и предприниматель заключили договор аренды земельного участка для размещения предприятия ландшафтного дизайна на 49 лет. Предприниматель должен был использовать земельный участок строго по целевому назначению и разрешенному использованию (пункт 4.1.7). Неиспользование земельного участка по целевому назначению и разрешенному использованию определено сторонами как основание досрочного расторжения договора аренды (пункт 3.2.4). Срок строительства не должен был превышать трех лет (пункт 10.7). Запись о договоре аренды с номером регистрации 23-23-12/029/2009-488 внесена в Единый государственный реестр прав 13.07.2009. Дополнительным соглашением от 05.05.2012 к договору аренды в качестве разрешенного установлено использование земельного участка под объектами сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного производства для ведения сельского хозяйства. Запись о дополнительном соглашении с номером регистрации 23-23-12/086/2012-377 внесена в Единый государственный реестр прав 30.10.2012.
Предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 17.04.2013 о выдаче разрешения на строительство на земельном участке машинно-тракторной станции. Письмом от 24.04.2013 в„– 110-15-4735/13-35-02 администрация известила заявителя о принятом решении об отказе в выдаче разрешения на строительство в связи с представлением договора аренды не в полном объеме, отсутствием положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации, заключения о присвоении земельному участку почтового адреса, согласования главным архитектором схемы планировочной организации земельного участка и эскизного проекта. Решением Ленинского районного суда города Воронежа от 29.09.2014 по делу в„– 2-3858/14 признано незаконным изложенное в письме администрации от 24.04.2013 в„– 110-15-4735/13-35-02 решение об отказе в выдаче предпринимателю разрешения на строительство на земельном участке машинно-тракторной станции, администрация присуждена к выдаче предпринимателю соответствующего разрешения. Одним из оснований принятия названного судебного акта послужил правовой вывод суда общей юрисдикции об отсутствии в рассматриваемом случае необходимости проведения государственной экологической экспертизы проектной документации и предоставления соответствующего положительного заключения.
В письме от 09.12.2014 в„– 110-15-14824/14-35-04, направленном предпринимателю 09.12.2014, администрация предложила представить проектные характеристики объекта, на что предприниматель не отреагировал. В актах осмотра земельного участка от 18.02.2015, от 22.10.2015 указано на то, что земельный участок предпринимателем не осваивается, строительство на нем не ведется, земельный участок имеет признаки заброшенности, не имеет ограждения, доступ третьих лиц на него не ограничен. Письмами от 28.04.2015 администрация потребовала от предпринимателя погашение задолженности по пене в размере 20 351 рубля 66 копеек и предложила ему расторгнуть договор аренды по причине неиспользования земельного участка с 2009 года, приложив проект соглашения о расторжении договора аренды. Указанные документы получены предпринимателем 12.05.2015.
Управление архитектуры и градостроительства администрации в письме от 28.10.2015 в„– 52-6258/13-01-11 подтвердило подготовку и выдачу предпринимателю градостроительного плана земельного участка от 07.09.2012 в„– 00000000002459. Во исполнение решения Ленинского районного суда города Воронежа от 29.09.2014 по делу в„– 2-3858/14 предпринимателю выдано разрешение от 30.12.2015 в„– 23-303000-403-2015 на строительство на земельном участке машинно-тракторной станции с общей площадью застройки 411,6 кв. м по проекту, изготовленному обществом с ограниченной ответственностью "Интерстрой плюс". В изготовленном по заданию предпринимателя кадастровым инженером Маненком А.В. техническом плане от 05.10.2015 указано, что на земельном участке в 2015 году возведено двухконтурное сооружение площадью 411, 6 кв. м.
Считая, что предприниматель допустил существенные нарушения условий договора аренды, администрация обратилась в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Кассационная жалоба не содержит доводы относительно взысканной судом первой инстанции неустойки, поэтому в данной части обжалуемые судебные акты судом кассационной инстанции не проверяются.
В соответствии со статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен доказать факт существенного нарушения договора аренды арендатором.
В силу статей 42, 46 Земельного кодекса, землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство.
Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) разрешение на строительство определяется как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган может отказать в выдаче такого разрешения при отсутствии необходимых для принятия соответствующего решения документов. Такой отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке. В перечне документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, значатся правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка и положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случае предполагаемого строительства на землях особо охраняемых природных территорий.
Для проведения государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий, такая проектная документация в установленном Правительством Российской Федерации порядке представляется в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на проведение соответствующей экспертизы. Результатом проведения государственной экологической экспертизы проектной документации является соответствующее заключение (статья 49 Градостроительного кодекса).
Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 в„– 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 в„– 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"; далее - Закон в„– 406-ФЗ) курорт определен как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры. Статьей 2 Закона в„– 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, в силу части 3 статьи 10 Закона в„– 406-ФЗ, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу данного Закона.
Расположение земельного участка, на котором планировалось размещение предприятия ландшафтного дизайна, в границах округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 в„– 494, требовало проведение экологической экспертизы проектной документации. В отсутствие положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации у администрации отсутствовали законные основания для выдачи предпринимателю разрешения на строительство. Решение администрации об отказе в выдаче предпринимателю разрешения на строительство соответствовало действующему законодательству и не могло нарушать его права и законные интересы. Обратные правовые выводы (не обстоятельства) Ленинского районного суда города Воронежа, изложенные в решении от 29.09.2014 по делу в„– 2-3858/14, не имели преюдициального значения и не являлись обязательными для арбитражных судов в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса.
Кроме того, в соответствии с положениями статей 421, 450, 451 Гражданского кодекса, условия договора определяются по усмотрению сторон, договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке, а изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса допускалось использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 в„– 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.
Заключенное сторонами дополнительное соглашение к договору аренды, которым стороны изменили разрешенное использование земельного участка, указанное в аукционной документации и первоначальной редакции договора аренды, противоречит вышеприведенным нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции. Его заключение, в силу статей 167, 168 Гражданского кодекса в действовавшей до 01.09.2013 редакции, не повлекло юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с недействительностью дополнительного соглашения. Определенная на торгах цель использования земельного участка (размещение предприятия ландшафтного дизайна) предпринимателем до настоящего времени не достигнута. Торги на заключение договора аренды земельного участка в целях возведения машинно-тракторной станции администрацией не проводились, предприниматель их победителем не признавался, соответствующий договор аренды сторонами не заключался. Возведение предпринимателем нежилого здания машинно-тракторной станции в отсутствие заключенного в соответствующих целях договора аренды земельного участка и положительного заключения экологической экспертизы проектной документации свидетельствует о самовольном характере строительства названного объекта, судьба которого должна быть решена в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса.
Удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций также правомерно отметили, что с заявлением о выдаче разрешения на строительство предприниматель обратился в администрацию уже за пределами отведенного для строительства трехгодичного срока. Решением Ленинского районного суда города Воронежа от 29.09.2014 по делу в„– 2-3858/14 последствия названного бездействия не устранены. Оценив действия предпринимателя по исполнению договорных условий, суды признали их недобросовестными. Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2016 по делу в„– А32-19915/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------