АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2016 г. по делу в„– А32-28133/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Девелопмент" (ИНН 2315177686, ОГРН 1122315007011) - Акопяна В.К. (доверенность от 21.07.2014), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2308140325, ОГРН 1082310000453) - Сухановой А.В. (доверенность от 05.04.2016), в отсутствие третьего лица - Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2016 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2016 (судьи Филимонова С.С., Сурмалян Г.А., Соловьева М.В.) по делу в„– А32-28133/2015, установил следующее.
ООО "СК "Девелопмент" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) со следующими требованиями:
- признать решение от 08.07.2015 в„– 23/021/039/2015-668 о приостановлении государственной регистрации обременения (ограничения) прав на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118055:3379, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Мысхако, район ул. Морской незаконным;
- возложить на управление Росреестра обязанность произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве от 01.06.2015 в„– 47/3/2-15Д.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (далее - управление в области долевого строительства).
Решением от 07.04.2016 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что принятые в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:3379 обеспечительные меры касались прав собственника земельного участка (прав на его отчуждение). При регистрации договора долевого участия в случае, если строительство осуществляется на земельном участке, находящемся в аренде, возникает обременение в виде залога не на сам земельный участок, а на право аренды этого земельного участка. Права же на земельный участок не затрагиваются и остаются в первоначальном состоянии. Доказательства того, что на момент рассмотрения заявления общества и дольщика о регистрации договора существовали обеспечительные меры, касающиеся запрещения обременения права аренды земельного участка залогом в пользу участников долевого строительства, не представлено.
В апелляционном порядке решение обжаловано управлением Росреестра и ООО "Торгово-инвестиционная компания "Джи Эф Ай" (далее - компания). В жалобе компания ссылалась на то, что решением от 07.04.2016 затронуты его права как собственника земельного участка.
Постановлением от 05.07.2016 решение от 07.04.2016 оставлено без изменения. Производство по апелляционной жалобе компании прекращено. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции и сослался на пункт 2.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ), в силу которого государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Согласно выписке из ЕГРП от 27.07.2015 первый договор долевого участия в строительстве дома зарегистрирован 19.01.2015 с физическими лицами Цукановой Л.Ю. и Вдовиным В.Ф. Прекращая производство по апелляционной жалобе компании, апелляционный суд указал, что решение по рассматриваемому делу не затрагивает права и законные интересы заявителя как собственника земельного участка.
В кассационной жалобе управление Росреестра просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы полагает, что арест имущества является препятствием для осуществления государственной регистрации заявленного договора долевого участия; осуществление регистрационных действий повлечет нарушение предписаний судебных актов о принятии обеспечительных мер. Сделанные выводы судов противоречат правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2015 в„– 306-КГ14-6218.
В судебном заседании представитель управления Росреестра поддержал доводы жалобы. Представитель общества указал на отсутствие оснований для отмены решения и постановления.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует отменить.
Суды установили, что компания является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:3379 площадью 8324 кв. м, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: под строительство малоэтажной жилой застройки, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Мысхако, район ул. Морской.
01 декабря 2014 года общество и компания заключили договор в„– 1-15/ЗУ аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:3379 площадью 8324 кв. м, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: малоэтажная жилая застройка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Мысхако, район ул. Морской, для проектирования и строительства трехэтажного многоквартирного дома (т. 1, л.д. 13-16).
01 июня 2015 года общество (застройщик) и Цыхманов С.В. (участник долевого строительства) подписали договор в„– 47/3/2-15Д участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется в срок не позднее 30.09.2015 своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Стороны договора долевого участия в строительстве 02.06.2015 подали в Управление Росреестра заявление о государственной регистрации указанного договора (т. 1, л.д. 84).
Уведомлением от 08.07.2015 в„– 23/021/039/2015-668 управление Росреестра сообщило обществу, что государственная регистрация приостановлена в соответствии с пунктом 4 статьи 19 Закона в„– 122-ФЗ до снятия ограничений, установленных постановлением судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества (судебный пристав-исполнитель НГОСП УФССП Семенюта Д.В., запись в ЕГРП от 09.06.2015 в„– 23/021/014/2015-884, 885, 886 и 887) и определением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 12.05.2015 (запись в ЕГРП от 15.06.2015 в„– 23/021/014/2015-906 и 907) (т. 1, л.д. 79).
Полагая, что решение о приостановлении государственной регистрации договора долевого участия противоречит действующему законодательству и нарушает принадлежащие ему права, общество обратилось в арбитражный суд.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что при регистрации договора долевого участия в случае, если строительство осуществляется на земельном участке, находящемся в аренде, возникает обременение в виде залога не на сам земельный участок, а на право аренды этого земельного участка. Права же на земельный участок не затрагиваются и остаются в первоначальном состоянии. Доказательства того, что на момент рассмотрения заявления общества и дольщика о регистрации договора существовали обеспечительные меры, касающиеся запрещения обременения права аренды земельного участка залогом в пользу участников долевого строительства, не представлено.
Вместе с тем, суды не учли следующее.
Государственная регистрация прав проводится в порядке, установленном статьей 13 Закона в„– 122-ФЗ, и включает стадию проведения правовой экспертизы документов, целью которой является определение возможности совершения юридического акта признания права (наличия, возникновения, передачи, прекращения).
Таким образом, государственная регистрация производится при наличии правоустанавливающих документов, подтверждающих бесспорное право заявителя в отсутствие предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации (статья 4, часть 1 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 в„– 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", часть 1 статьи 16 Кодекса), не исключая и определения о принятии обеспечительных мер. Неисполнение судебных актов влечет за собой ответственность, установленную законом.
По смыслу пункта 4 статьи 19 Закона в„– 122-ФЗ регистрирующий орган при наличии в его распоряжении решения (определения, постановления) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества не производит государственную регистрацию прав до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.
Таким образом, при наличии в ЕГРП записи об аресте, запрещении совершения сделок с недвижимым имуществом, установленных до совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации, государственный регистратор в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона в„– 122-ФЗ обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений о том, существовало ли на момент совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации ограничение, зарегистрированное в ЕГРП и препятствующее проведению государственной регистрации.
Как следует из материалов дела, определением Октябрьского районного суда города Новороссийска от 01.06.2015 по делу в„– 2-2615/2015 наложен арест на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118055:3379 площадью 8324 кв. м, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: малоэтажная жилая застройка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Мысхако, район ул. Морской, в пределах суммы 2 500 тыс. рублей, виде запрета распоряжения и отчуждения данным объектом (т. 1, л.д. 86).
Постановлением судебного пристава-исполнителя Новороссийского ГОСП Семенюта Д.В. от 28.05.2015 объявлен запрет на совершение регистрационных действий по исключению из госреестра в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118055:3379 площадью 8324 кв. м, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: малоэтажная жилая застройка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Мысхако, район ул. Морской; управлению Росреестра поручено с момента получения настоящего постановления не проводить регистрационные действия в отношении указанного земельного участка.
Кроме того, как следует из выписки из ЕГРП от 27.07.2015 (т. 1, л.д. 18-26), на указанный земельный участок наложен арест определением Прикубанского районного суда города Краснодара от 12.05.2015 (судья Гончарова Л.С.), определением Октябрьского районного суда города Новороссийска от 15.05.2015 (судья Головин А.Ю.), определением Октябрьского районного суда города Новороссийска от 19.05.2015 (судья Есипко С.Н.), определением Октябрьского районного суда города Новороссийска от 25.05.2015 (судья Головин А.Ю.), определением Октябрьского районного суда города Новороссийска от 01.06.2015 (судья Мищенко И.А.), постановлением судебного пристава-исполнителя Новороссийского ГОСП Семенюта Д.В. от 01.06.2015 (запрет на совершение регистрационных действий) и постановлением судебного пристава-исполнителя Новороссийского ГОСП Семенюта Д.В. от 08.06.2015 (запрет на совершение регистрационных действий).
Таким образом, на дату совершения регистрационных действий земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118055:3379 находился под арестом. Управление Росреестра правомерно приостановило регистрационные действия в отношении указанного объекта недвижимости.
Доводы подателя жалобы о том, что суды первой и апелляционной инстанции без установленных законных оснований удовлетворили требования общества, являются верными.
Поскольку все обстоятельства по делу установлены и не требуется их дополнительного исследования, суд кассационной инстанции в целях правильного применения норм материального права считает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить решение и постановление и вынести новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.04.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2016 по делу в„– А32-28133/2015 отменить. В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Девелопмент" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------