АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 сентября 2016 г. по делу в„– А01-2103/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., в отсутствие истца - комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063), ответчика - акционерного общества "РАМО-Хаус" (ИНН 7719698370, ОГРН 5087746328302), третьего лица - управления архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105036300, ОГРН 1020100698507), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 04.03.2016 (судья Мусифулина Н.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2016 (судьи Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н.) по делу в„– А01-2103/2015, установил следующее.
Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее - комитет) обратился в арбитражный суд к акционерному обществу "РАМО-Хаус" (далее - общество) с исковым заявлением о признании недействительным договора от 06.12.2013 в„– 002666 аренды земельного участка с кадастровым номером 01:08:0513013:1963, расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Депутатская, 2-а, применении последствий недействительности сделки, а также о возложении на ответчика обязанности возвратить истцу земельный участок.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп" (далее - управление).
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 04.03.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2016, в удовлетворении иска отказано. Суды указали, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений. Суды установили, что ошибочное описание территории квартала, в котором расположен предоставленный ответчику земельный участок, устранено посредством принятия Советом народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" решения от 17.09.2015 в„– 139-рс "О внесении изменений в решение Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 28.10.2011 в„– 377-рс "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Майкоп". В соответствии с данным актом признан утратившим силу подпункт 10.1 пункта 1 решения Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 20.12.2012 в„– 480-рс "О внесении изменений в решение Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 28.10.2011 в„– 377-рс "Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Майкоп". По сообщению уполномоченного органа спорный участок в настоящее время отнесен к зоне Р-2. В соответствии со статьей 70 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Майкоп", утвержденных решением Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 28.10.2011 в„– 377-рс (в редакции от 17.09.2015), в зоне городского/сельского озеленения (Р-2) допустимо размещение парковок и автостоянок (условно разрешенные виды использования), поэтому суды сделали вывод о том, что оспариваемая сделка не противоречит нормам градостроительного и земельного законодательства. Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы жалобы, указал, что в результате изменения нормативных правовых актов обеспечено единство зоны и соответствие предполагаемого к строительству объекта видам условно разрешенного использования земель, расположенных в границах названной территориальной зоны. Данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:08:0513013:1963 по основанию несоответствия спорного участка требованиям принадлежности его к одной территориальной зоне и виду разрешенного использования земель. При этом ошибочное описание границ территории в подпункте 10.1 пункта 1 решения Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 20.12.2012 в„– 480-рс не должно нести негативные последствия для общества в виде признания недействительным договора аренды спорного земельного участка. Отказ в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды послужил основанием для отказа в удовлетворении иска о применении последствий недействительности договора.
В кассационной жалобе комитет, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 04.03.2016 и постановление от 28.05.2016. Податель жалобы полагает, что при предоставлении ответчику в аренду спорного земельного участка нарушены нормы земельного и градостроительного законодательства. В силу пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка к одной зоне. Согласно утвержденному градостроительному плану спорный земельный участок отнесен к двум территориальным зонам обслуживания ОД-5 (зона общественно-деловых и коммерческих центров обслуживания местного значения городских населенных пунктов) и Р-2 (зона городского/сельского озеленения), что нарушает часть 4 статьи 21 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Майкоп". При этом зона Р-2 выделена для сохранения и обустройства озелененных пространств при их активном использовании с возможностью строго ограниченного строительства объектов отдыха, досуга и спорта. Судебные инстанции не учли, что на момент заключения договора обстоятельства, послужившие основанием для обращения в суд, имели место.
Отзывы на жалобу в суд округа не поступили.
В связи с тем, что участвующие в деле лица явку процессуальных представителей в судебное заседание не обеспечили, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие (часть 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, решением Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 20.12.2012 в„– 480-рс "О внесении изменений в решение Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 28.10.2011 в„– 377-рс "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Майкоп" территория, ограниченная улицами Димитрова, Депутатской, III Интернационала, и территория, ограниченная улицами Димитрова, Крестьянской, III Интернационала, отнесены к территориальной зоне Р-2 (зона городского/сельского озеленения).
В соответствии с проектом корректировки проекта планировки территории квартала 261-а и территории, ограниченной с запада улицей III Интернационала, с северо-востока и юго-востока улицей Пролетарской в городе Майкопе, утвержденной постановлением главы муниципального образования "Город Майкоп" от 01.10.2013 в„– 718, распоряжением администрации муниципального образования "Город Майкоп" от 09.10.2013 в„– 3557-р утверждена схема расположения земельного участка, формируемого для строительства многоуровневой автостоянки по улице Депутатской в МКР-2 города Майкопа (т. 1, л.д. 81, 82).
На основании распоряжения комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 06.12.2013 в„– 938 комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям (арендодатель) и общество (арендатор) 06.12.2013 заключили договор в„– 002666 аренды земельного участка площадью 16 990 кв. м (кадастровый номер 01:08:0513013:1963), расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Депутатская, 2-а. Земельный участок передан обществу по передаточному акту от 06.12.2013 (т. 1, л.д. 72-78).
Земельный участок предоставлен обществу для строительства многоуровневой автостоянки на срок до 06.12.2017. Данный вид разрешенного использования указан и в кадастровом паспорте земельного участка от 10.10.2013 (т. 1, л.д. 79, 80).
В связи со вступлением в силу Закона Республики Адыгея от 26.02.2015 в„– 384 "О признании утратившими силу некоторых законов Республики Адыгея и статьи 2 Закона Республики Адыгея "О внесении изменений в некоторые законы Республики Адыгея" полномочия по распоряжению земельными участками, расположенными в границах муниципального образования "Город Майкоп", с 01.03.2013 перешли к комитету по имущественным отношениям муниципального образования "Город Майкоп".
В связи с установлением в последующем факта отнесения земельного участка с кадастровым номером 01:08:0513013:1963 к двум территориальным зонам обслуживания ОД-5 и Р-2 администрация МО "Город Майкоп" направила запрос об официальном толковании пункта 10.1 решения Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 20.12.2012 в„– 480-рс.
В решении Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 16.04.2015 в„– 119-рс "Об официальном толковании решения Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 20.12.2012 в„– 480-рс "О внесении изменений в решение Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 28.10.2011 в„– 377-рс "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Майкоп" указано, что границы территории в соответствии с подпунктом 10.1 пункта 1 решения Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 20.12.2012 в„– 480-рс описаны ошибочно и не совпадают с существующими элементами уличной сети (т. 1, л.д. 41).
Комитет, ссылаясь на нарушение положений части 4 статьи 21 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Майкоп", выразившееся в отнесении спорного земельного участка к двум территориальным зонам обслуживания ОД-5 (зона общественно-деловых и коммерческих центров обслуживания местного значения городских населенных пунктов) и Р-2 (зона городского/сельского озеленения), обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 в„– 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 100-ФЗ) положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции названного Закона применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Оспариваемый истцом договор аренды, заключенный с обществом, совершен после 01.09.2013, поэтому при разрешении требований комитета следует руководствоваться нормами параграфа 2 главы 9 "Сделки" Гражданского кодекса в редакции Закона в„– 100-ФЗ.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса).
На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
В соответствии с частью 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.
Для земельных участков каждой территориальной зоны виды разрешенного использования на основании пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса, определяются градостроительным регламентом. Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). При этом границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса).
Согласно части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
Из материалов дела следует, что границы территории в соответствии с подпункта 10.1 пункта 1 решения Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" от 20.12.2012 в„– 480-рс описаны ошибочно и не совпадают с существующими элементами уличной сети (т. 1, л.д. 41).
Названная ошибка впоследствии устранена, описание границ территориальных зон приведено в соответствии с их назначением (т. 2, л.д. 4-21), что свидетельствует об отсутствии оснований для признания недействительным договора аренды, на которые ссылается истец.
При этом вопреки требованиям статей 9 и 65 Кодекса истец не представил доказательств, свидетельствующих о нарушении порядка предоставления земельного участка, либо о несоблюдении ограничений в использовании территории при предоставлении для строительства спорного участка, в связи с чем суды правомерно отказали в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы жалобы комитета суд округа отклоняет, поскольку в рамках настоящего спора истец не доказал наличие оснований для признания недействительным договора аренды спорного земельного участка. Ошибочное (не соответствующие действительному территориальному устройству) описание границ территории не может служить достаточным условием для удовлетворения иска. Более того, суды установили, что в результате изменения муниципальных нормативных правовых актов обеспечено единство зоны и соответствие предполагаемого к строительству объекта видам условно разрешенного использования земель, находящихся в границах территориальной зоны Р-2, что опровергает доводы истца о допущенном при заключении договора аренды нарушении публичных интересов.
Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права и определили субъектный состав спорных правоотношений. Суд кассационной инстанции полномочиями по переоценке доказательств не наделен (статьи 286 и 287 Кодекса).
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 04.03.2016 и апелляционного постановления от 28.05.2016 по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 04.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2016 по делу в„– А01-2103/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Я.Е.ВОЛКОВ


------------------------------------------------------------------