АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2016 г. по делу в„– А63-4347/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Автодом" (ИНН 2634036843, ОГРН 1022601961711) - Богородицкого В.А. (доверенность от 06.09.2016), от органа, осуществляющего публичные полномочия - администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901) - Лянгузовой С.Н. (доверенность от 23.10.2015), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.10.2015 (судья Смоляков А.Ю.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2016 (судьи Жуков Е.В., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу в„– А63-4347/2015, установил следующее.
ООО "Автодом" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации города Ставрополя (далее - администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) с заявлением, в котором просило:
- признать недействительным уведомление от 23.01.2015 в„– 08/10-288 об отказе в предоставлении муниципальной услуги;
- обязать комитет устранить допущенное нарушение прав и интересов общества.
Заявление мотивировано следующим. На земельном участке площадью 25 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:12:020104:49, предоставленном ранее обществу в аренду для целей строительства, возведен принадлежащий обществу на праве собственности незавершенный строительством объект недвижимости. Отказ в предоставлении испрашиваемого участка в собственность общества (бездействие органа местного самоуправления по данному вопросу) противоречит нормам земельного законодательства, а также нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.10.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2016, требования удовлетворены. Признан незаконным отказ комитета в предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка площадью 25 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:12:020104:49, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Северный обход, 1 "а", выраженный в уведомлении об отказе от 23.01.2015 в„– 08/10-288. Суд обязал администрацию направить в адрес общества, подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49.
Судебные инстанции установили, что постановлением администрации от 20.02.2013 в„– 660 обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 25 тыс. кв. м (в том числе 3 299 кв. м с особым режимом использования) с кадастровым номером 26:12:020104:49, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 1а в квартале 613. Комитет и общество заключили договор от 21.03.2014 в„– 3386 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49, срок аренды установлен до 18.02.2015. Участок передан арендатору для продолжения строительства объектов производственного назначения. На основании разрешения на строительство от 22.10.2013 в„– RU 26309000 - "1004-С" обществом возведен объект площадью застройки 1206 кв. м, адрес (местоположение): Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Северный обход, 1а, в квартале 613, кадастровый (условный) номер 26:12:020104:296. Право собственности на объект зарегистрировано 08.12.2014 в„– 26-26-01/109/2014-978. Общество 23.12.2014 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49. Комитет на заявление общества ответил отказом (уведомление от 23.01.2015 в„– 08/10-288). Основанием для отказа послужило наличие противоречий в представленном обществом пакете документов относительно вида разрешенного использования земельного участка. При проверке доводов о незаконности отказа и нарушении им прав общества судебные инстанции исходили из положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), а также разъяснений, содержащихся в пунктах 4 и 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 в„– 11). Материалы дела подтверждают, что недвижимое имущество (объект площадью застройки 1206 кв. м), расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Северный обход, 1а, в квартале 613, находится в границах испрашиваемого заявителем земельного участка. Поэтому суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что решение администрации, изложенное в уведомлении от 23.01.2015 в„– 08/10-288, незаконно и препятствует реализации обществом права на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости. Судебные инстанции удовлетворили требования заявителя со ссылкой на статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Довод администрации о наличии противоречий в представленном обществом пакете документов относительно вида разрешенного использования земельного участка судебными инстанциями отклонен. В перечне оснований для отказа в предоставлении земельного участка, закрепленном в статье 39.16 Земельного кодекса, отсутствует такое основание как несоответствие вида разрешенного использования земельного участка. Нецелевое использование земельного участка является основанием для привлечения лица к административной ответственности на основании статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, но не лишает права на приобретение в собственность земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости.
Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (статья 36, статья 39.20 Земельного кодекса). Исходя из положений действующего земельного законодательства наличие права на выкуп земельного участка возможно при наличии права собственности на объект недвижимого имущества 100% готовности, после ввода объекта в эксплуатацию. Законодатель разделяет понятия здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые не являются идентичными, поскольку здания, строения или сооружения используются в соответствии с их назначением, которым объект незавершенного строительства не обладает. Земельный кодекс не содержит ссылок на объекты незавершенного строительства, поэтому у общества отсутствует право на выкуп участка. Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что такой объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку продолжает возводиться. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства. Кроме того, площадь земельного участка явно несоразмерна площади возводимого объекта недвижимости, однако судом не выяснена необходимость использования участка (площадью 25 тыс. кв. м) для целей размещения незавершенного строительством объекта (площадью застройки 1206 кв. м). Заявителем не обоснован размер испрашиваемого в собственность участка. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 в„– 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под таким объектом в собственность, должен подтвердить необходимость использования участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов, в том числе в заявленных целях. В нарушение норм статьи 65 Кодекса в дело не представлены доказательства соответствия площади испрашиваемого обществом земельного участка размеру участка, необходимого для использования и эксплуатации недвижимого объекта.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.
Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
Комитет, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечил.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей администрации и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.
Как видно из материалов дела, в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 09.02.2011 в„– 8805, на основании постановления администрации от 20.02.2014 в„– 660 (л. д. 20), комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 21.03.2014 в„– 3386. По условиям договора арендатору передан земельный участок общей площадью 25 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:12:020104:49, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 1а в квартале 613. Участок предоставлен арендатору для продолжения строительства объектов производственного назначения. На участке имеется незавершенный строительством объект, инженерные коммуникации отсутствуют. Имеется ограничение в использовании части участка (площадью 3299 кв. м), обремененной МУП "Водоканал" и ОАО "МРСК Северного Кавказа" филиал "Ставропольэнерго Ставропольские электрические сети" (пункты 1.1, 1.2, 1.3). Срок аренды установлен на 364 дня с 27.01.2014 по 18.02.2015 (л. д. 8-12).
На основании разрешения на строительство от 22.10.2013 в„– RU 26309000 - "1004-С" в границах арендуемого участка возведен незавершенный строительством объект площадью застройки 1206 кв. м с кадастровым (условным) номером 26:12:020104:296, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Северный обход, 1а, в квартале 613. В дело представлено свидетельство от 08.12.2014 серии 26 АК в„– 037804 о регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства, степень готовности 11%. В качестве документов-оснований регистрации права собственности в свидетельстве указаны договор аренды земельного участка от 09.02.2011 в„– 8805 и разрешение на строительство от 22.10.2013 в„– RU 26309000 - "1004-С" (л. д. 21).
19 марта 2015 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили новый договор в„– 4661 аренды земельного участка площадью 25 тыс. кв. м с кадастровым номером 26:12:020104:49 для продолжения строительства объектов производственного назначения. Срок аренды установлен с 19.03.2015 по 18.03.2018 (пункт 2.2). Договор зарегистрирован 16.06.2015 (л. д. 49-53).
23 декабря 2014 года общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49.
23 января 2015 года комитет в письме в„– 08/10-288 отказал обществу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49 в собственность. Отказ мотивирован тем, что участок предоставлялся обществу для проектирования и строительства автомобильного центра и торгово-развлекательного комплекса. В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:12:020104:49 с видом разрешенного использования для продолжения строительства объекта производственного назначения. По сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на участке находится объект незавершенного строительства (площадью застройки 1206 кв. м, степенью готовности 11%). В ходе мероприятий муниципального земельного контроля с выездом на место специалистами установлен, что участок не освоен и не используется арендатором. В нарушение статьи 36 Земельного кодекса на арендуемом участке строения отсутствуют. Кроме того, в представленном пакете документов выявлено наличие противоречий относительно вида разрешенного использования земельного участка (л. д. 6).
Ссылаясь на незаконность отказа органа местного самоуправления в предоставлении участка с кадастровым номером 26:12:020104:49 в собственность, общество оспорило его в арбитражный суд по правилам главы 24 Кодекса.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса (действовала в период возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 названного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных данным перечнем.
В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 упомянутой статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 данного Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 приведенного Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса).
Право, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса, является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим объектом (пункт 5 постановления от 24.03.2005 в„– 11).
В пункте 4 постановления от 24.03.2005 в„– 11 разъяснено, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса.
В настоящее время действуют положения статьи 39.20 Земельного кодекса, согласно пункту 1 которой, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Как указано в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Судебные инстанции при разрешении спора исходили из того, что общество как собственник объекта, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020104:49, обладает исключительным правом на приобретение в собственность (приватизацию) данного участка. Земельный кодекс не ставит право собственника здания на выкуп земельного участка в зависимость от соответствия вида его фактического использования разрешенному виду использования. Поэтому суды признали, что оспариваемое заявителем решение уполномоченного муниципального органа не соответствует положениям Земельного кодекса и нарушает права (интересы) общества в имущественной сфере.
Вывод судебных инстанций о наличии у общества исключительного права на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка как собственника расположенного на нем объекта недвижимости, не основан на законе и противоречит установленным при разрешении спора обстоятельствам.
Общество является собственником объекта незавершенного строительства общей площадью застройки 1206 кв. м, степенью готовности 11% (свидетельство от 08.12.2014 серии 26 АК в„– 037804). Объект имеет кадастровый (условный) номер 26:12:020104:296, расположен по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Северный обход, 1а, в квартале 613, и возводится заявителем на основании договора аренды земельного участка и разрешения на строительство от 22.10.2013 в„– RU 26309000 - "1004-С".
Согласно статье 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.
Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.
Толкование отдельных положений статьи 36 Земельного кодекса дано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 в„– 8985/08, от 09.11.2010 в„– 7454/10 и от 01.03.2011 в„– 14880/10. Согласно правовой позиции Президиума земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.
Аналогичный правовой подход по применению пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса для целей выкупа земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2016 в„– 19-КГ15-48.
Земельный участок предоставлен обществу в аренду на определенный срок для целей строительства (продолжения строительства) объектов производственного назначения (договоры аренды от 09.02.2011 в„– 8805, от 21.03.2014 в„– 3386 и от 19.03.2015 в„– 4661). Доказательств, указывающих на то, что объект недвижимого имущества обществом построен и сдан в эксплуатацию, а цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, достигнута, материалы дела не содержат.
Поскольку объект незавершенного строительства не является по смыслу статьи 36 Земельного кодекса зданием (строением, сооружением), поэтому нахождение такого объекта на земельном участке не порождает у собственника незавершенного строительством объекта права на выкуп земельного участка.
Кроме того, обществом обратилось в уполномоченный муниципальный орган с заявлением о приобретении в собственность земельного участка площадью 25 тыс. кв. м, в границах которого размещен незавершенный строительством объект общей площадью застройки 1206 кв. м. Таким образом, площадь испрашиваемого заявителем земельного участка в 20 раз превышает площадь возводимого объекта.
В пункте 13 постановления от 24.03.2005 в„– 11 разъяснено следующее. Предельные размеры площади земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 в„– 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования. Следовательно, обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах.
В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судебными инстанциями на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но судами неправильно применена норма права.
Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установили фактические обстоятельства по делу, однако неправильно применили к отношениям сторон положения статьи 36 (с 01.03.2015-39.20) Земельного кодекса. Поэтому суд кассационной инстанции полагает возможным отменить решение от 20.102.105 и апелляционное постановление от 06.05.2016, приняв новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований.
При этом за обществом сохраняется право на завершение строительства объекта в соответствии с заключенным с администрацией 19.03.2015 договором аренды земельного участка в„– 4661 (пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Заявитель (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.10.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2016 по делу в„– А63-4347/2015 отменить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------