АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2016 г. по делу в„– А63-10436/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Электронсвязьсервис" (ИНН 2636021360, ОГРН 1022601951558) - Авраменко Д.Д. (доверенность от 21.10.2014), от ответчика - негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования "Ставропольская юношеская автомобильная школа" (ИНН 2636015422, ОГРН 1022601932033) - Овсянникова К.А. (доверенность от 29.10.2014), в отсутствие третьего лица - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования "Ставропольская юношеская автомобильная школа" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2015 (судья Гладских Н.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2016 (судьи Егорченко И.Н., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу в„– А63-10436/2014, установил следующее.
ОАО "Электронсвязьсервис" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к НОУ дополнительного образования "Ставропольская юношеская автомобильная школа" (далее - учреждение) с иском о взыскании 461 893 рублей задолженности по договору от 01.02.2010 в„– 3 аренды нежилых помещений (общей площадью 124,3 кв. м) в здании, расположенном по адресу: г. Ставрополь, ул. Пархоменко, 47а, и прилегающей к зданию территории (площадью 1846 кв. м) за период с 01.01.2012 по 01.12.2014 (требования уточнены).
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением учреждением в указанный период обязательства по внесению арендной платы в рамках заключенного сторонами договора от 01.02.2010 в„– 3.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет).
Учреждение обратилось в арбитражный суд со встречным иском к обществу о взыскании 195 599 рублей 84 копеек неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы по договору от 01.02.2010 в„– 3.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2015 первоначальный иск удовлетворен в части, с учреждения в пользу общества взыскано 362 236 рублей 90 копеек задолженности по арендной плате. Производство по встречному иску прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в связи с принятием судом отказа учреждения от данного иска.
Суд установил, что на основании договора аренды от 01.02.2010 в„– 3 учреждению переданы нежилые помещения общей площадью 124,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Пархоменко 47а и прилегающая территория площадью 1846 кв. м, используемая в качестве автодрома для первоначального обучения вождению, с установленной двусторонней эстакадой. Стороны 01.02.2010 подписали акт приема-передачи нежилых помещений и прилегающей территории. Ссылаясь на несвоевременное внесение учреждением арендной платы, общество обратилось в суд за защитой нарушенного права. Суд при разрешении спора исходил из наличия у учреждения обязанности по внесению платы за использование нежилых помещений и прилегающей территории (статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса). Доказательств внесения арендной платы ответчик не представил. В связи с неисполнением обществом обязанности по передаче учреждению части являвшихся объектами аренды нежилых помещений, суд удовлетворил требование общества о взыскания с ответчика долга в размере 362 236 рублей 90 копеек. Возражение учреждения о том, что арендодатель не передал арендатору прилегающую к нежилому зданию территорию как часть объекта аренды, отклонено. Арендатором подписан (без возражений и замечаний) акт приема-передачи, вносилась платы за пользование указанной в акте территорией за предыдущие периоды. Доказательства, подтверждающие отказ арендатора от исполнения договора в соответствующей части и (или) возврат арендодателю объекта аренды, в материалы дела не представлены. Суд не принял возражение учреждения о ненаступлении обязанности по внесению арендных платежей за октябрь и ноябрь 2014 года в связи с отсутствием в арендуемых нежилых помещениях отопления в связи недоказанностью невозможности использования нежилых помещений в названный период по назначению. Государственная пошлина распределена между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 решение от 13.04.2015 отменено в части, размер долга уменьшен до 326 922 рублей 74 копеек. Суд апелляционной инстанции признал не исполненной обществом обязанность по обеспечению переданных в аренду нежилых помещений отоплением, стоимость которого включена в состав арендной платы, и отсутствие у учреждения обязанности по внесению соответствующей платы (в размере 35 314 рублей 16 копеек) за период с 02.10.2014 по 01.12.2014. Довод учреждения о том, что прилегающая к нежилому зданию территория не передана арендатору в фактическое пользование, отклонен с указанием на непредъявление арендодателю в предыдущие периоды требований об устранении препятствий в пользовании арендуемой территорией и признание представителем учреждения в судебном заседании факта такого пользования.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 апелляционное постановление от 19.08.2015 отменено в части оставления без изменения решения в части взыскания с учреждения 277 200 рублей задолженности за использование в период с 01.01.2012 по 01.12.2014 прилегающей территории. В соответствующей части дело направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд. В остальной части постановление апелляционного суда от 19.08.2015 оставлено без изменения.
Окружной суд указал, что отсутствие возможности использования объекта аренды в предусмотренных договором аренды целях препятствует наступлению у арендатора обязанности по внесению арендных платежей и исключает возможность взыскания соответствующей задолженности. Неисполнение арендодателем обязанности по фактической передаче арендатору объекта аренды и недоказанность поступления объекта аренды, свободного от прав третьих лиц, в фактическое владение арендатора в совокупности свидетельствуют о том, что арендатор не стал законным владельцем арендуемого имущества и, следовательно, не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц и собственника имущества (статьи 301 - 305 Гражданского кодекса). Признание обществом при рассмотрении Арбитражным судом Ставропольского края дела в„– А63-17783/2012 факта использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:020801:0325 в период с 01.01.2008 по 30.09.2012 в отсутствие зарегистрированного договора аренды само по себе не исключает возможность взыскания с учреждения в пользу общества платы за пользование прилегающей к нежилому зданию территорией при доказанности определенных обстоятельств. Принимая судебный акт и отклоняя довод учреждения об отсутствии у него обязанности по внесению арендных платежей за использование прилегающей к нежилому зданию территории, суд апелляционной инстанции, ограничившись оценкой акта приема-передачи, с необходимой степенью достоверности не установил факт передачи обществом учреждению названной территории, свободной от имущества как самого арендодателя, так и третьих лиц, возможность ее использования в состоянии, существовавшем на момент подписания акта приема-передачи, в предусмотренных договором аренды целях. Судом не дана оценка письмам от 06.09.2013 в„– 045 и от 04.07.2014 в„– 027, в которых общество требовало от учреждения помимо погашения задолженности по арендным платежам платы за стоянку принадлежащих последнему автомашин, актам осмотра земельного участка от 19.04.2014, от 26.07.2014, от 05.11.2013 (с фотографиями). Поэтому вывод о возникновении у учреждения обязанности по внесению платы за использование прилегающей к нежилому зданию территории не может быть признан соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2016 решение от 13.04.2015 в части взыскания с учреждения 277 200 рублей задолженности за использование в период с 01.01.2012 по 01.12.2014 части площадью 1846 кв. м земельного участка площадью 4193 кв. м с кадастровым номером 26:12:020801:0325, расположенного по адресу: г. Ставрополь ул. Пархоменко, 47-а, в квартале 419, оставлено без изменения.
Суд исходил из того, что за период с 01.01.2012 по 01.12.2014 арендатор обязан был уплатить арендатору 277 200 рублей за пользование земельным участком. Согласно пункту 1.1 договора и акту приема-передачи арендатору передана асфальтированная прилегающая территория площадью 1846 кв. м, используемая в качестве автодрома для первоначального обучения вождению, с установленной двусторонней эстакадой (приложение в„– 2). В соответствии с пунктом 1.5 договора прилегающая территория сдается в аренду с 01.02.2010 по 01.02.2016. Таким образом, истец представил в обоснование заявленных требований документ, подтверждающий факт передачи асфальтированной площадки (прилегающей к зданию территории площадью 1846 кв. м). Надлежащих доказательств, опровергающих данное обстоятельство, ответчик суду не представил (часть 1 статьи 65 Кодекса). Акты осмотра от 19.04.2014, от 26.07.2014 и от 05.11.2013 (с приложенными фотографиями) составлены сотрудниками учреждения в одностороннем порядке. Такие документы не могут достоверно подтверждать, что в период с 01.01.2012 по 01.12.2014 ответчиком не использовалась часть земельного участка с кадастровым номером 26:12:020801:0325 (прилегающая к зданию территория площадью 1846 кв. м).
Учреждение обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты в части взыскания 277 200 рублей задолженности за пользование прилегающей к зданию территорией отменить, в указанной части требований дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края. Ответчик ссылается на неправильное применение судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, заключенный сторонами договор является реальной сделкой и начинает действовать не с момента подписания акта о передаче арендатору имущества, а с момента его фактической передачи (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса). В опровержение доводов истца о передаче части земельного участка ответчик ссылался на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.07.2013 по делу в„– А63-17783/2012, письма от 06.09.2013 в„– 045 и от 04.07.2014 в„– 027, акты обследования от 19.04.2014, 26.07.2014, 05.11.2014 с фотографиями, объяснения представителя истца в судебном заседании, состоявшемся 25.11.2014. Окружной суд в постановлении от 02.11.2015 указал на отсутствие в судебном акте вывода о наличии (отсутствии) у учреждения возможности защиты своего владения прилегающей к нежилому зданию территории. Суду апелляционной инстанции предложено дать оценку письмам от 06,09.2013 в„– 045 и от 04.07.2014 в„– 027, актам осмотра территории от 19.04.2014, 26.07.2014 и 05.11.2014 (с фотографиями). Однако апелляционный суд не выполнил указания кассационной инстанции, не оценил письма от 06.09.2013 в„– 045 и от 04.07.2014 в„– 027, в которых общество требовало от учреждения помимо погашения задолженности по арендным платежам внести плату за стоянку принадлежащим последнему автомашин. Суд вновь уклонился от исследования вопроса о наличии (отсутствии) у учреждения возможности защиты своего владения прилегающей к нежилому зданию территории. Суд апелляционной инстанции по существу не рассмотрел апелляционную жалобу ответчика на решение суда первой инстанции в части взыскания с учреждения арендной платы за территорию, прилегающую к нежилому зданию.
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления от 18.01.2016.
От комитета отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель учреждения поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.
Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов суда апелляционной инстанции нормам материального и процессуального права, а также представленным в дело доказательствам.
Комитет, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечил.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановлений главы города Ставрополя от 29.04.2005 в„– 1448 и от 15.06.2005 в„– 1920 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 20.07.2005 в„– 4566 аренды земельного участка площадью 4193 кв. м с кадастровым номером 26:12:020801:0325, расположенного по адресу: г. Ставрополь ул. Пархоменко, 47-а, в квартале 419. Участок имеет разрешенное использование "под строениями и сооружениями производственной базы" и предоставлен обществу на срок с 29.04.2005 до 06.05.2045 (т. 1, л.д. 43-54).
Общество (арендодатель) и учреждение (арендатор) заключили договор от 01.02.2010 в„– 3 аренды нежилых помещений и прилегающей к нежилому зданию территории. Передаваемые в аренду нежилые помещения и прилегающая к зданию территория обозначены в приложениях в„– 1, 2 к договору от 01.02.2010 в„– 3. В обязанности арендодателя вменялось обеспечение подачи электрической и тепловой энергии к технологическому оборудованию арендатора и арендуемым помещениям. В арендную плату в размере 20 771 рубля в месяц включены НДС, плата за водоснабжение, тепловую энергию, канализацию, эксплуатационные расходы. Арендная плата за использование прилегающей к нежилому зданию территории (автодрома с эстакадой) составила 7920 рублей в месяц с НДС и эксплуатационными расходами. Платежи арендатор должен осуществлять на расчетный счет арендодателя до 5 числа месяца, следующего за расчетным. Помещения и прилегающая территория сдаются в аренду с 01.02.2010 по 01.02.2016 (л. д. 8-15).
Нежилые помещения и прилегающая к зданию территория переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2010 (т. 1, л.д. 16)
Общество направило учреждению письмо от 06.09.2013 в„– 045 с требованием о погашении задолженности по договору аренды (т. 1, л.д. 17).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению платежей по договору от 01.02.2010 в„– 3, общество обратилось в арбитражный суд с требованиями о взыскании с учреждения задолженности по арендной плате.
Апелляционным постановлением от 18.01.2016 требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за пользование нежилыми помещениями удовлетворено частично. Судебный акт в указанной части сторонами не обжалуется, поэтому кассационной инстанцией не проверяется (часть 1 статьи 286 Кодекса).
В соответствии со статьями 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В случае прекращения договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
По смыслу приведенных норм при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости. Отсутствие передаточного акта или иного документа о передаче арендованного имущества возлагает на арендодателя бремя доказывания того, что предмет аренды был им фактически передан во владение и пользование арендатору.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд апелляционной инстанции установил, что обществом доказан факт передачи прилегающей к зданию территории (асфальтированной площадки) площадью 1846 кв. м учреждению. Факт пользования арендатором территорией (асфальтированной площадкой) подтверждается актом приема-передачи (подписан учреждением без замечаний и возражений), платежными документами о внесении арендной платы по договору от 01.02.2010 в„– 3 за предшествующий период. Ответчиком не представлены в дело доказательства внесения изменений в договор аренды в„– 3, письма об отказе учреждения от предоставленной в пользование территории, акт о возврате арендатором имущества, уведомление в адрес арендодателя о необходимости принятия асфальтированной площадки и подписания такого акта, либо доказательства уклонения последнего от получения имущества.
В соответствии с пунктом 1.5 договора прилегающая к нежилому зданию территория сдана в аренду с 01.02.2010 по 01.02.2016. По условиям договора размер ежемесячной арендной платы за данное имущество составляет 7920 рублей. Таким образом, за спорный период арендатор обязан уплатить арендодателю 277 200 рублей.
Апелляционным судом исследованы представленные сторонами документы (письма общества от 06.09.2013 в„– 045 и от 04.07.2014 в„– 027, составленные работниками учреждения акты от 19.04.2014, от 26.07.2014 и от 05.11.2013 (с фотографиями)). По результатам оценки этих документов суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что они не подтверждают факт неиспользования (невозможности использования) ответчиком территории, прилегающей к нежилому зданию. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы учреждения о том, что прилегающая к нежилому зданию территория не была фактически передана обществом во владение и пользование арендатора, окружным судом отклоняется с учетом норм статьи 655 Гражданского кодекса (о презумпции при подписании передаточного акта того, что состоялась фактическая передача недвижимости) и имеющихся в деле доказательств.
Обстоятельства, на которые ссылается в жалобе заявитель, были проверены и отвергнуты судом апелляционной инстанции (с учетом указаний, содержащихся в постановлении от 02.11.2015). По результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, апелляционный суд пришел к выводу о доказанности обществом факта передачи учреждению территории (асфальтированной площадки), прилегающей к зданию. Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено. Поскольку суд апелляционной инстанции изменил решение от 13.04.2015, оставлению в силе подлежит апелляционное постановление от 18.01.2016.
Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 17.07.2015 в„– 113).
Руководствуясь статьями 110, 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2016 по делу в„– А63-10436/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------