АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2016 г. по делу в„– А53-14141/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Леоновой О.В., судей Айбатулина К.К. и Бабаевой О.В., при участии в судебном заседании от истца - Управления земельно-имущественных отношений и муниципального заказа Красносулинского района (ИНН 6148004336, ОГРН 1026102157817) - Чернышовой Е.А. (доверенность от 18.05.2015), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Районная коммунальная служба" (ИНН 6148557154, ОГРН 1066148014855) - Рысиковой А.А. (доверенность от 22.03.2016), рассмотрев кассационную жалобу Управления земельно-имущественных отношений и муниципального заказа Красносулинского района на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.09.2015 (судья Смолькова А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу в„– А53-14141/2015, установил следующее.
Управление земельно-имущественных отношений и муниципального заказа Красносулинского района (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Районная коммунальная служба" (далее - общество), в котором просило взыскать с ответчика 42 747 рублей 35 копеек задолженности с 16.04.2010 по 25.06.2015 и 8738 рублей 08 копеек пеней с 11.10.2010 по 25.06.2015 по договору от 16.04.2010 в„– 658 аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Красносулинский район" (далее - договор аренды); расторгнуть договор аренды и обязать возвратить по акту приема-передачи комнаты в„– 1-11, 15-29 общей площадью 285,8 кв. м, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Красный Сулин, ул. Фурманова, 1 (уточненные требования).
Решением от 22.09.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 09.12.2015, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим: задолженность и основания для расторжения договора отсутствуют, срок исковой давности, о применении которой заявил ответчик, в части требований пропущен. Суд пришел к выводу о том, что взыскание расходов на содержание и текущий ремонт за 2015 год не предусмотрено договором аренды.
В кассационной жалобе управление просит отменить судебные акты и принять новый судебный акт. По мнению заявителя, суды неправомерно признали в качестве оплаты аренды стоимость произведенных обществом работ по капитальному ремонту арендуемых помещений на 1 012 136 рублей, поскольку требования по уплате доходов от передачи объектов недвижимого имущества в аренду и требования по оплате ремонтных работ не являются однородными и не подлежат зачету (статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Управление до подачи иска не располагало дополнительными соглашениями и не знало о них. Несвоевременная оплата ответчиком аренды является основанием для досрочного расторжения договора аренды. Ответчик погасил задолженность после обращения управления с иском в суд, поэтому требование о досрочном расторжении договора аренды является обоснованным (пункт 5.3.3 договора аренды и пункт 3 статьи 619 ГК РФ). Суды неправомерно отказали во взыскании расходов на содержание и текущий ремонт за 2015 год, так как дополнительным соглашением от 01.01.2014 в„– 2 стороны установили обязанность общества нести расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Управление пояснило суду апелляционной инстанции, что заключило с ООО "Жилкоммунсервис в„– 1" договор на текущий ремонт и техническое обслуживание общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красный Сулин, ул. Фурманова, 1, однако суд не предоставил возможность предъявить документы, подтверждающие несение управлением расходов на текущий ремонт и техническое обслуживание общего имущества многоквартирного дома.
В судебном заседании представитель управления поддержал доводы жалобы, представитель общества просил отказать в ее удовлетворении, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, 16.04.2010 комитет по управлению имуществом Красносулинского района (далее - комитет (в настоящее время - управление); арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества от 16.04.2010 арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду комнаты в„– 1-11, 15-29 общей площадью 285,8 кв. м, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Красный Сулин, ул. Фурманова, 1, в целях осуществления деятельности по оказанию населению услуг водоснабжения и водоотведения, обслуживания многоквартирных домов. Срок аренды установлен с 16.04.2010 по 16.04.2020. В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата составляет 36 720 рублей 20 копеек, ежемесячная арендная плата - 550 рублей 80 копеек без учета НДС. Оплата производится ежемесячно равными частями не позднее 10-го числа отчетного месяца. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности (пункты 3.3 и 4.1 договора). Согласно пункту 2.3.5 договора арендатор обязуется за счет собственных средств своевременно осуществлять текущий ремонт арендованных помещений, обеспечивающий их сохранность и надлежащую эксплуатацию. Договор аренды подлежит досрочному расторжению, а помещение освобождается арендатором безотлагательно в случае, если арендатор не внес арендную плату более чем за два месяца (пункт 5.3.3 договора).
По акту приема-передачи от 16.04.2010 недвижимое имущество передано арендатору.
Дополнительным соглашением от 23.08.2010 в„– 2 арендатору предоставлено право субаренды.
В пункте 1 дополнительного соглашения от 01.11.2010 в„– 3 к договору аренды стороны установили годовой размер арендной платы - 36 720 рублей 20 копеек, ежемесячный - 3060 рублей 02 копейки, а также 550 рублей 80 копеек НДС.
В проекте дополнительного соглашения от 01.01.2015 к договору аренды управление предусмотрело арендную плату в размере 50 154 рублей 50 копеек на 2015 год и сумму расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 48 185 рублей 88 копеек, подлежащие оплате обществом. Ответчик проект дополнительного соглашения не подписал.
Считая, что с 16.04.2010 по 25.06.2015 задолженность общества составила 148 683 рубля 21 копейка, управление в претензии от 16.03.2015 в„– 1398 предложило ему погасить задолженность и расторгнуть договор. Общество получило претензию 20.03.2015.
Задолженность по оплате аренды явилась основанием для обращения управления с иском в суд.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Заявив о применении срока исковой давности, общество признало 136 135 рублей 31 копейку задолженности в размере с 01.06.2012 по 25.06.2015.
Суд первой инстанции установил, что управление с учетом предъявления иска 02.06.2015 пропустило срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности до 02.06.2012.
Отказывая в иске о взыскании задолженности, суды исходили из следующего. В пункте 7 дополнительного соглашения от 20.08.2010 в„– 1 к договору аренды стороны согласовали новую редакцию пункта 2.3.5 договора аренды, предусмотрев обязанность арендатора осуществлять своевременно текущий ремонт по улучшению сдаваемых в аренду помещений и требовать материальную компенсацию только при согласии арендодателя и в соответствии со сметой на проведение ремонтных работ, согласованной с арендодателем и подписанной сторонами. Арендодатель может по своему усмотрению возмещать арендатору стоимость или часть стоимости произведенного ремонта в размере, согласованном в смете, путем предоставления ему льготы по внесению платы за аренду помещений. Срок действия договора изменен до 16.04.2059 (пункт 1 дополнительного соглашения в„– 1).
23 марта 2011 года стороны заключили соглашение, в пункте 2 которого предусмотрели обязанность общества в счет оплаты аренды по договору аренды собственными силами и за счет собственных средств выполнить капитальный ремонт подвального помещения, а комитета - возместить арендатору стоимость выполненного ремонта, определенную на основании акта о приемке выполненных работ путем зачета встречных требований комитета по выплате арендной платы по договору. Обязательство по зачету наступает с даты подписания акта о приемке работ.
В марте 2011 года истец утвердил смету в„– 319 на выполнение обществом капитального ремонта подвального помещения, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Красный Сулин, ул. Фурманова, 1, в соответствии с которой стоимость работ составила 1 021 136 рублей.
Ответчик выполнил капитальный ремонт, по акту от 27.12.2011 комитет принял результат работ стоимостью 1 021 136 рублей.
После проведения капитального ремонта и подписания с арендодателем акта приемки выполненных работ от 27.12.2011 общество не перечисляло управлению арендную плату, поскольку в силу соглашения от 23.03.2011 стоимость капитального ремонта подлежала зачету в счет арендной платы. Управление до 2014 года не направляло обществу претензии об оплате задолженности и не выражало другим образом несогласия с механизмом расчетов.
Платежными поручениями от 25.06.2015 в„– 54, от 17.07.2015 в„– 63, от 11.08.2015 в„– 72 и от 09.09.2015 в„– 77 общество погасило задолженность и перечислило управлению арендные платежи и за июль - сентябрь 2015 года.
Довод заявителя о том, что требование об оплате аренды муниципального имущества и требование об оплате стоимость капитального ремонта не являются однородными, поскольку первое регулируется бюджетным законодательством, а второе - гражданским, основан на неправильном толковании норм материального права. В силу статьи 410 ГК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Стороны заключили гражданско-правовой договор аренды, названные требования являются однородными (денежными), в соглашении от 23.03.2011 стороны предусмотрели, что арендодатель возмещает арендатору стоимость произведенного им капитального ремонта путем зачета встречного требования по выплате арендной платы.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и возврате арендованного имущества, суды пришел к выводу об отсутствии оснований для его расторжения. В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Суд апелляционной инстанции оценил ссылку управления на пункт 23 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"), согласно которому судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Суды, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся доказательства, пришли к выводу о том, что управлением соблюден досудебный порядок обращения в суд с иском о расторжении договора аренды. Однако расторжение договора, заключенного до 16.04.2059, влечет серьезные последствия для сторон в виде прекращения правоотношений и является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. С учетом того, что договор заключен на длительный срок, материалами дела подтверждено проведение ответчиком капитального ремонта в подвальном помещении, погашение задолженности в добровольном порядке и оплату аренды за периоды, возникшие после подачи иска в суд, расторжение договора по данному основанию суды признали мерой ответственности, не соразмерной нарушению обязательства, которая не соответствует балансу интересов сторон. Имущественные интересы арендодателя, нарушенные арендатором, восстановлены, а общество в свою очередь заинтересовано в сохранении договора аренды.
У суда кассационной инстанции с учетом полномочий, ограниченных рамками статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют правовые основания для переоценки выводов судов первой и апелляционной инстанций.
Довод управления о том, что суды неправомерно отказали во взыскании расходов на содержание и текущий ремонт за 2015 год, поскольку дополнительным соглашением от 01.01.2014 в„– 2 стороны установили обязанность общества нести расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, оценен судом апелляционной инстанции и отклонен. Названное соглашение управление представило в суд апелляционной инстанции. Суд установил, что управлением считает расходы на текущий ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома убытками, однако документально не подтвердило их размер, не представило договоры, заключенные арендодателем с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями. Дополнительное соглашение от 01.01.2015, в котором стороны определили обязанность арендатора нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома и размер этих расходов, общество не подписало, в письме от 27.02.2015 в„– 156 уведомило управление об отказе от его заключения.
Ссылку заявителя на то, что суд апелляционной инстанции не предоставил истцу возможность предъявить документы, подтверждающие несение им расходов на текущий ремонт и техническое обслуживание общего имущества многоквартирного дома, следует отклонить. Доказательства того, что управление заявляло ходатайство об отложении судебного заседания в целях представления новых документов, отсутствуют. Кроме того, в силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Основания для изменения или отмены решения и постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.09.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 по делу в„– А53-14141/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
О.В.ЛЕОНОВА

Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
О.В.БАБАЕВА


------------------------------------------------------------------