АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2016 г. по делу в„– А01-2093/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Рыжкова Ю.В. и Савенко Л.И., при участии от истца - Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) - Меркушова Ю.Н. (доверенность от 11.01.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" (ИНН 0103008227, ОГРН 1040100511450) - Ахметова Э.Р. (доверенность от 27.06.2016), от третьего лица - администрации муниципального образования "Город Майкоп" - Рубана С.А. (доверенность 06.09.2016), в отсутствие третьего лица - закрытого акционерного общества "Акционерный коммерческий банк "Майкопбанк", рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хуторок" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2016 по делу в„– А01-2093/2014 (судьи Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н., Попов А.А.), установил следующее.
Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к ООО "Хуторок" (далее - общество) о взыскании 4 876 110 рублей 76 копеек, в том числе 3 772 113 рублей 26 копеек задолженности по арендной плате по состоянию на 29.02.2016, 1 103 997 рублей 50 копеек пеней, а также расторжении договора аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 в„– 607 и обязании общества освободить здание общей площадью 2785,9 кв. м по адресу: г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 17 (уточненные требования).
Общество предъявило комитету встречный иск о зачете в счет арендной платы произведенных им расходов в виде капитального ремонта фасада здания гостиницы "Майкоп" в размере 2 682 280 рублей и части стоимости произведенных расходов в виде капитального ремонта внутренних помещений в размере 1 089 833 рублей 26 копеек (уточненные требования).
В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены ЗАО "Акционерный коммерческий банк "Майкопбанк" и администрация муниципального образования "Город Майкоп" (далее - администрация).
Решением от 20.04.2016 (судья Аутлева Р.В.) в иске комитета к обществу отказано, встречный иск удовлетворен: обществу зачтена в счет арендной платы комитету по договору аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 в„– 607 стоимость произведенных расходов в виде капитального ремонта фасада здания гостиницы "Майкоп" в размере 2 682 280 рублей, часть стоимости произведенных расходов в виде капитального ремонта внутренних помещений в размере 1 089 833 рублей 26 копеек, а всего - 3 772 113 рублей 26 копеек. Суд исходил из того, что договор аренды не соответствуют конкурсной документации в части условия об отнесении затрат на капитальный ремонт на счет арендатора. Арендатор вправе требовать зачесть свои расходы на капитальный ремонт в счет задолженности по арендной плате на основании статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Основания для расторжения договора по требованию арендодателя (неисполнение обязательства по внесению арендной платы) отсутствуют.
Постановлением апелляционного суда от 03.08.2016 решение от 20.04.2016 в части отказа в удовлетворении требований общества о взыскании долга и неустойки и удовлетворения встречного иска отменено, с общества в пользу комитета взыскано 3 772 113 рублей 26 копеек задолженности по арендной плате по договору за период с 01.06.2014 по 29.02.2016 и 975 458 рублей 73 копейки неустойки, во взыскании остальной части неустойки отказано. В удовлетворении встречного иска отказано, в остальной части решение оставлено без изменения. Суд исходил из того, что общество ненадлежаще исполняло свои обязанности по внесению арендной платы. Условия договора аренды соответствуют конкурсной документации и относят затраты на капитальный ремонт на счет арендатора. Арендатор не вправе требовать зачесть свои расходы на капитальный ремонт в счет задолженности по арендной плате.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, основные условия конкурса, определенные в конкурсной документации, не включают в себя условие о безвозмездном проведении арендатором капитального ремонта; соответствующее условие договора противоречит конкурсной документации, существенно меняет для арендатора цену договора по сравнению с той, на которую он рассчитывал, делает для него убыточным коммерческий проект. Переданная ответчику в аренду гостиница имела от 80 до 100% износа и требовала капитального ремонта. В условиях конкурса не было указано на отнесение расходов на капитальный ремонт на счет арендатора, в связи с чем по общему правилу статьи 616 ГК РФ эти расходы должны относится на счет арендодателя. Участвуя в конкурсе, общество исходило из того, что расходы на капитальный ремонт будут зачтены в счет арендной платы. Общество в своем предложении (акцепте), адресованном истцу, не брало на себя обязательств произвести капитальный ремонт за свой счет. Включение в текст договора условия, которое не соответствует условиям конкурса и предложению выигравшего конкурс участника, неправомерно, такой пункт договора ничтожен в силу статьи 168 ГК РФ. Наличие указанного пункта в проекте договора аренды, являющегося приложением к конкурсной документации, не имеет значения, так как спорное условие отсутствовало в опубликованном извещении о конкурсе, в соответствующих разделах конкурсной документации, в протоколе оценки заявок, в конкурсном предложении общества. Проект договора юридической силы не имеет и должен быть приведен в соответствие с условиями публичной оферты (конкурса) и ее акцепта. Действия комитета при заключении и исполнении договора направлены на получение безвозмездной выгоды и являются злоупотреблением правом. В течение периода капитального ремонта с апреля 2011 года по июнь 2012 год истец не предъявлял требования об оплате арендной платы, а общество не оплачивало ее, что свидетельствует о принятии истцом расходов арендатора на капитальный ремонт в качестве арендной платы. Арендодатель, будучи сильной стороной договора, действует недобросовестно.
В отзыве на кассационную жалобу комитет просит оставить постановление без изменения.
Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 17.12.2010 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды в„– 607, согласно разделу 1 которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату здание гостиницы "Майкоп", расположенное по адресу: г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 17, общей площадью 2785,9 кв. м. Срок аренды установлен с 17.12.2010 по 17.12.2025 (раздел 2 договора). Арендная плата в год устанавливается на основании итогов конкурса и составляет 3072 тыс. рублей. За пользование зданием арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 216 949 рублей в месяц без НДС. Арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно до 1 числа следующего за отчетным месяца (раздел 3 договора).
Во исполнение договора комитет передал обществу по акту приема-передачи от 17.12.2010 здание гостиницы "Майкоп".
Общество ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендных платежей, в результате чего за период с 01.06.2014 по 29.02.2016 образовалась задолженность в размере 3 772 113 рублей 26 копеек, что послужило основанием для обращения комитета в суд с иском.
Возражая против иска, общество ссылается на то, что произвело расходы на капитальный ремонт арендованного здания, в связи с чем на основании статьи 616 ГК РФ потребовало зачесть его расходы на капитальный ремонт в счет задолженности по арендной плате.
В силу пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии с пунктом 4.4.7 договора аренды от 17.12.2010 в„– 607 арендатор обязуется провести капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания с элементами реконструкции на сумму 36 235 898 рублей в целях приведения архитектурного облика здания в соответствие с современными архитектурно-эстетическими требованиями. Капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания осуществляется арендатором за свой счет и возмещению из бюджета не подлежит. В случае прекращения капитального ремонта здания понесенные арендатором затраты возмещению не подлежат (пункт 4.4.10 договора).
Таким образом, в договоре аренды установлено иное условие по сравнению с предусмотренным указанной нормой ГК РФ.
Доводы о ничтожности данного условия ввиду его противоречия конкурсной документации суд оценил и обоснованно отклонил.
Договор аренды от 17.12.2010 в„– 607 заключен по итогам конкурса на право заключения договора аренды здания гостиницы "Майкоп".
Конкурсная документация содержала условие о выполнении арендатором капитального ремонта фасада и внутренних помещений арендованного здания.
Объем капитального ремонта должен был заявляться участником конкурса в виде объема капитальных вложений в составе предложений об условиях исполнения договора, которые являлись критериями оценки заявок на участие в конкурсе. В обоснование капитальных вложений участником предоставляются ведомости предполагаемых работ в виде составленных локально - сметных расчетов раздельно по ремонту фасада и внутреннему ремонту с указанием основных необходимых работ и применяемых материалов. Капитальный ремонт выполняется с оформлением разрешительной документации, согласно действующему Градостроительному кодексу Российской Федерации, Паспорту цветового решения улицы Краснооктябрьской г. Майкопа. Срок выполнения работ по капитальному ремонту внутренних помещений здания гостиницы "Майкоп" с элементами реконструкции осуществляется в течение 5 лет в соответствии с графиком, установленным арендодателем (пункт 10.3 конкурсной документации).
Приложением к конкурсной документации являлся проект договора аренды, который содержал пункт 4.4.10 с условием о том, что капитальный ремонт фасада и внутренних помещений здания осуществляется арендатором за свой счет и возмещению из бюджета не подлежит.
Таким образом, довод жалобы о том, что конкурсная документация не содержала информации о спорном условии, правомерно признан судом апелляционной инстанции необоснованным.
Согласно части 5 статьи 22 Федерального закона от 21.07.2005 в„– 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (действовал в период заключения спорного договора) к конкурсной документации должен быть приложен проект контракта, который является неотъемлемой частью конкурсной документации.
Суд апелляционной инстанции установил, что опубликованное истцом извещение о проведении торгов содержит информацию о том, каким образом заинтересованным лицам предоставляется конкурсная документация.
Довод о том, что наличие спорного условия в проекте договора не имеет значения, так как оно отсутствовало в иных относящихся к конкурсу документах (опубликованном извещении о конкурсе, соответствующих разделах конкурсной документации, протоколе оценки заявок, конкурсном предложении общества), не принимается в силу изложенного положения закона о том, что проект договора является неотъемлемой частью конкурсной документации. Заявитель не ссылается на то, что у него не было возможности ознакомиться с проектом договора до проведения конкурса или оценить условие пункта 4.4.10 договора при его подписании.
Доводы об ином понимании ответчиком условий договора аренды о цене при его заключении не влияют на правильность выводов суда.
Ссылка заявителя на злоупотреблением правом и недобросовестность действий комитета при таких обстоятельствах не обоснована.
Учитывая изложенное, основания для отмены оспариваемого постановления отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2016 по делу в„– А01-2093/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Ф.КУХАРЬ

Судьи
Ю.В.РЫЖКОВ
Л.И.САВЕНКО


------------------------------------------------------------------