АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2016 г. по делу в„– А32-27808/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Юг-Строй" (ИНН 2301074955, ОГРН 1102301002704), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юг-Строй" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2016 по делу в„– А32-27808/2015 (судьи Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г., Попов А.А.), установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Юг-Строй" (далее - общество) с иском о взыскании 482 344 рублей 12 копеек долга по договору аренды от 01.10.2007 в„– 4900004346 и 87 045 рублей 81 копейки неустойки за период с 11.09.2013 по 14.05.2015.
Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы в рамках заключенного сторонами договору от 01.10.2007 в„– 4900004346 (в редакции договора перенайма от 12.01.2012 и дополнительного соглашения от 15.12.2012). Неустойка рассчитана истцом в соответствии с положениями статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и условий договора аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2016 (судья Данько М.М.) иск удовлетворен частично. С общества в пользу администрации взыскано 482 344 рубля 12 копеек задолженности за пользование земельным участком в период 01.07.2013 по 31.03.2015. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Суд первой инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204018:13, предоставленный в аренду ООО "Горка Плюс" (первоначальный арендатор), расположен во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи. Следовательно, данный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, и на момент подписания договора от 01.10.2007 в„– 4900004346 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 в„– 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон в„– 33-ФЗ) в редакции, действовавшей на момент совершения сделки). Комитет по управлению имуществом администрации города Сочи (далее - комитет) и администрация в октябре 2007 года правом на распоряжение спорным участком не обладали. Поэтому суд пришел к выводу о том, что договор аренды и последующие (производные) сделки недействительны (ничтожны) в силу статьи 168 Гражданского кодекса. В то же время отсутствие заключенного сторонами договора аренды не освобождает общество от обязанности по внесению платежей за фактическое пользование спорным участком. Поэтому суд удовлетворил требование администрации о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком на основании статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса. В удовлетворении требования о взыскании неустойки суд первой инстанции отказал ввиду недействительности (ничтожности) договора аренды.
Определением от 10.05.2016 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) для рассмотрения дела в суде первой инстанции. Апелляционный суд руководствовался пунктом 2 части 4 статьи 270 Кодекса, установив отсутствие в материалах дела доказательств надлежащего извещения общества о времени и месте судебного заседания.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2016 решение от 05.02.2016 отменено, иск удовлетворен частично. С общества в пользу администрации взыскано 482 344 рубля 12 копеек платы за пользование земельным участком в период 01.07.2013 по 31.03.2015. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Апелляционный суд при разрешении спора пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 01.10.2007 в„– 4900004346 ввиду отсутствия у комитета и администрации полномочий по распоряжению спорным земельным участком, относящимся на момент совершения сделки к федеральной собственности (статья 168 Гражданского кодекса). Подписание администрацией и обществом дополнительного соглашения от 15.02.2012 в„– 1 к договору аренды после регистрации права муниципальной собственности на спорный участок не исцеляет пороки ранее заключенной (ничтожной) сделки. Вместе с тем, констатация факта недействительности договора от 01.10.2007 в„– 4900004346 с учетом подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) не освобождает ответчика от обязанности вносить плату за пользование участком, находящимся в собственности публично-правового образования. Признав доказанным факт использования обществом спорного участка, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости взыскания с общества в пользу представителя собственника земельного участка (администрации) неосновательного обогащения (глава 60 Гражданского кодекса). Требование о взыскании платы заявлено администрацией за период после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на спорный участок. Расчет платы за пользование землей произведен истцом в соответствии с постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 в„– 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи", действовавшим в спорный период (далее - постановление в„– 791). Проверив расчет платы за пользование земельным участком, апелляционный суд признал его правильным и удовлетворил требование администрации о взыскании с общества 482 344 рублей 12 копеек задолженности (в виде неосновательного обогащения). Недействительность (ничтожность) договора от 01.10.2007 в„– 4900004346 влечет отказ в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика неустойки.
Общество обжаловало апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанный акт отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судом норм материального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При разрешении спора суд апелляционной инстанции не учел, что на спорном земельном участке возведен многоквартирный жилой дом, что подтверждается выпиской из ЕГРП, а также материалами регистрационного дела. Согласно выписке из ЕГРП как минимум одна квартира (условный номер 23-2350/056/2005-762) передана в собственность физического лица (владельца жилого помещения в многоквартирном доме). С момента регистрации права собственности такого лица соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение таким участком, а договор аренды прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса. Муниципальное образование, утратив право собственности на земельный участок, не вправе требовать в судебном порядке взыскания задолженности за пользование таким участком. Поэтому требования администрации не подлежали удовлетворению.
От администрации отзыв на жалобу не поступил.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установлено апелляционным судом, 01.10.2007 муниципальное образование город-курорт Сочи (в лице комитета; арендодатель) и ООО "Горка Плюс" (арендатор) заключили договор в„– 4900004346 аренды земельного участка площадью 2300 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204018:13), расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская, д. 1. Участок предоставлен для проектирования многофункционального офисно-жилого комплекса со встроенным блоком обслуживания с сохранением вида разрешенного использования земельного участка "размещение ресторана "Горка" (т. 1, л.д. 7-12). Земельный участок расположен частично в придорожной полосе федеральной автомобильной дороги "Джубга-Сочи", в жилой зоне по генплану города Сочи, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, экономико-планировочной зоне С-1-б. Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 01.05.2052 (пункт 2.1). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 13.03.2008 (т. 1, л.д. 27).
По договору перенайма от 12.01.2012 ООО "Горка Плюс" уступило права и обязанности арендатора по договору от 01.10.2007 обществу (т. 1, л.д. 23, 24).
15 декабря 2012 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали дополнительное соглашение к договору от 01.10.2007, которым внесли в него изменения в части вида разрешенного использования земельного участка и, в связи с этим, произвели перерасчет арендной платы за данный участок (т. 1, л.д. 21, 22).
Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204018:13 зарегистрировано в ЕГРП 27.05.2010 (т. 1, л.д. 27).
Департамент имущественных отношений администрации города Сочи направил в адрес общества претензию от 03.02.2015 в„– 2304/02-05-16 о необходимости погашения долга по арендной плате (т. 1, л.д. 15-18).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению платы, администрация заявила в арбитражный суд требования о взыскании с общества задолженности и пеней по договору от 01.10.2007 в„– 4900004346.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Статьей 608 Гражданского кодекса предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В статье 22 Земельного кодекса также закреплено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду их собственниками.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" указано следующее. При подготовке дела к судебному разбирательству арбитражный суд обязан определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
При разрешении спора суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок в период заключения договора от 01.10.2007 в„– 4900004346 находился во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения. Поэтому суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды, заключенного комитетом в качестве арендодателя в отношении федерального участка в отсутствие на то законных полномочий.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в применимой к спорным отношениям редакции). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
Регистрация в 2010 году права собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204018:13 и подписание сторонами дополнительного соглашения от 15.12.2012 не исцеляют пороки ничтожной сделки, поскольку на момент ее совершения муниципальное образование город-курорт Сочи не обладало полномочиями по распоряжению землями курортов федерального значения. С учетом изложенного, апелляционный суд отказал администрации в удовлетворении требования о взыскании с общества неустойки по договору от 01.10.2007 в„– 4900004346.
В статьях 1 и 65 Земельного кодекса закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке обязано возмещать стоимость такого пользования. Отсутствие документа о праве пользования землей (неоформление договорных отношений) не может служить основанием для освобождения таких лиц от внесения платы за землепользование.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса).
В пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса указано, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204018:13 в спорный период находился в собственности муниципального образования город-курорт Сочи. Расчет платы за пользование участком произведен истцом в соответствии с постановлением в„– 791. Ответчик методику расчета платы за землю не оспорил, контррасчет не представил. Поскольку общество не подтвердило факт внесения платы за пользование участком в спорный период, требование администрации о взыскании с ответчика задолженности (неосновательного обогащения) признано обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере на основании статей 1, 65 Земельного кодекса и норм главы 60 Гражданского кодекса.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В кассационной жалобе общество приводит доводы о прекращении обязанности по внесению платы за пользование спорным земельным участком на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Заявитель указывает на то, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204018:13 возникло у граждан - собственников жилых помещений в связи с государственной регистрацией за ними права собственности на данные помещения в многоквартирном доме, возведенном на данном участке.
Обязанность по внесению платы за земельный участок, расположенный под возведенным объектом и необходимым для его использования, прекратится у ответчика с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме.
Статья 9 Кодекса закрепляет принцип состязательности судопроизводства в арбитражном суде. Это предполагает, что содержание принятого судом решения зависит от процессуальной активности сторон при производстве по делу в суде соответствующей инстанции. Несмотря на неоднократные требования суда апелляционной инстанции (определения от 10.05.2016 и от 07.06.2016), ответчик не представил в дело доказательств регистрации права собственности на помещения в жилом доме, расположенном на спорном земельном участке. Напротив, по информации, полученной апелляционным судом от регистрирующего органа (письмо от 27.06.2016 в„– 15-580/19054), государственная регистрация прав собственности на квартиры, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Первомайская, 1, не осуществлялась. Разделы ЕГРП на указанные объекты (по состоянию на дату подготовки соответствующей информации) не открыты. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что лицом, обязанным производить плату за пользование земельным участком, является общество. Соответствующие доводы заявителя подлежат отклонению окружным судом ввиду документальной неподтвержденности.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на ответчика (статья 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2016 по делу в„– А32-27808/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------