АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 ноября 2016 г. по делу в„– А32-31400/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Мацеста Капитал" (ИНН 2319040450, ОГРН 1072319002238) - Схабо А.А. (доверенность от 01.102.2016), в отсутствие ответчиков: администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) и третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "АМСО" (ИНН 2320121921, ОГРН 1042311685316), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2016 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2016 (судьи Галов В.В., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу в„– А32-31400/2015, установил следующее.
ЗАО "Мацеста Капитал" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации города Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) с иском о понуждении ответчиков заключить с обществом дополнительное соглашение от 02.03.2015 к договору аренды от 08.12.2005 в„– 4900770077, изложив пункт 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: размер годовой арендной платы по договору от 08.12.2005 в„– 4900770077 за земельный участок площадью 775 169 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308006:1458, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, село Прогресс, составляет 1 594 800 рублей (требования уточнены; т. 1, л.д. 214).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2016 оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2016 иск удовлетворен. Суд обязал администрацию (в лице департамента) заключить с обществом дополнительное соглашение от 02.03.2015 к договору аренды от 08.12.2005 в„– 4900770077, изложив пункт 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: размер годовой арендной платы по договору от 08.12.2005 в„– 4900770077 за земельный участок площадью 775 169 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308006:1458, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, село Прогресс, составляет 1 594 800 рублей. С администрации в пользу общества взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее - территориальное управление) и ОАО "Мацестинский чай" заключили договор аренды от 08.12.2005 в„– 04-24/77С (в редакции дополнительного соглашения от 30.05.2008) земельного участка площадью 775 169 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308006:1458. Местоположение предоставленного в аренду участка (из земель населенных пунктов) установлено относительно ориентира участок в„– 48, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс. На основании договора перенайма от 08.08.2008 ОАО "Мацестинский чай" уступило обществу права и обязанности по договору аренды от 08.12.2005 в„– 04-24/77С. В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308006:1458 администрация и общество заключили дополнительное соглашение от 01.12.2010, договору аренды от 08.12.2005 присвоен номер 4900770077. Договор и дополнительные соглашения зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ) и постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление в„– 210) администрацией подготовлено дополнительное соглашение от 02.03.2015 к договору аренды от 08.12.2005 в„– 4900770077. В нем размер годовой арендной платы установлен в размере 10 515 185 рублей, определенный на основании отчета от 21.05.2008 в„– 0251 об определении рыночной величины годовой арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка. Письмом от 10.06.2015 общество направило в администрацию протокол разногласий к дополнительному соглашению, в котором предложило указать арендную плату в размере 6 784 900 рублей (отчет ООО "АМСО" об оценке от 22.12.2014 в„– 2-50/ОЗ-2014). Протокол разногласий органом местного самоуправления не подписан. Оценивая договор аренды от 08.12.2005 как действующий, судебные инстанции исходили из того, что он заключен от имени арендодателя уполномоченным государственным органом - территориальным управлением (статьи 125, 209, 214 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Следовательно, правоотношения сторон урегулированы действующим договором аренды, заключенным после вступления в силу Земельного кодекса. Арендная плата за земельный участок, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи, носит регулируемый характер, поэтому должна определяться на основании действующих нормативных правовых актов (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса). Согласно заключению эксперта от 24.02.2016 в„– А32-31400/2015-ЭЗ рыночная стоимость земельного участка площадью 775 169 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308006:1458 составляет 106 320 тыс. рублей. Величина ежегодной арендной платы за пользование земельным участком по состоянию на 22.12.2014 составляет 1 594 800 рублей. Таким образом, спорное условие договора аренды определено нормативно (постановление в„– 210). Апелляционный суд, отклоняя довод администрации о необходимости назначения по делу повторной экспертизы, указал, что в связи с разногласиями сторон относительно определенной в соответствии с отчетом от 21.05.2008 в„– 0251 рыночной стоимости годовой арендной платы, по ходатайству истца судом первой инстанции назначалась судебная экспертиза. Заключение эксперта от 22.04.2016 в„– А32-31400/2015-ЭЗ соответствует требованиям Закона в„– 135-ФЗ, содержит достаточную информацию и статистический анализ. Материалы дела подтверждают, что стороны сделки выразили в утвердительной форме волю на изменение договора аренды в части условия о размере арендной платы. Поскольку соглашение о внесении изменений в заключенный договор сторонами достигнуто, в настоящем споре подлежит рассмотрению спор об условиях соглашения. Руководствуясь положениями статей 421, 422, 446 и 450 Гражданского кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества. Уплаченная истцом государственная пошлина отнесена на администрацию в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Администрация и департамент обжаловали решение и постановление в кассационном порядке. Заявители в жалобе просят указанные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами первой и апелляционной инстанций норм материального права. Жалоба повторяет доводы апелляционной жалобы и мотивирована следующим. Территориальным управлением и ОАО "Мацестинский чай" заключен договор аренды от 08.12.2005 в„– 04-24/77С (в редакции дополнительного соглашения от 30.05.2008) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308006:1458. На основании договора перенайма от 08.08.2008 права и обязанности по договору аренды переданы обществу. В связи с регистрацией права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308006:1458, администрация и общество заключили дополнительное соглашение от 01.12.2010, которое (как и договор аренды) зарегистрировано в ЕГРП. Администрацией подготовлено дополнительное соглашение от 02.03.2015 к договору аренды от 08.12.2005 в„– 4900770077, согласно которому размер годовой арендной платы составляет 10 515 185 рублей, он определен на основании отчета от 21.05.2008 в„– 0251. Письмом от 10.06.2015 общество направило в администрацию протокол разногласий к дополнительному соглашению, в котором указало арендную плату в размере 6 784 900 рублей, который ответчиком не подписан. В соответствии пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. Исходя из положений статьи 432 Гражданского кодекса и статьи 65 Земельного кодекса, условие об арендной плате является существенным условием договора аренды земельного участка. Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 в„– 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление в„– 582). В нем к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Закрепленные в постановлении в„– 582 принципы общеобязательны при определении арендной платы за находящиеся в публичной собственности земельные участки для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а подлежит установлению уполномоченными органами в качестве регулируемой цены. Постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (в редакции по состоянию на 05.09.2011) утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее - постановление в„– 50, Правила). Пунктом 1 постановления в„– 50 утверждена ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости за земельные участки общего пользования, земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иные земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность, на которые не разграничена на территории Краснодарского края, в отношении которых постановлением в„– 50 не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 постановления в„– 50. Пунктом 2 названного постановления органам местного самоуправления рекомендовано не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке. Постановлением в„– 210 установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона в„– 135-ФЗ. В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 в„– 12404/2009, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор. Условие о размере арендной платы, предложенное ответчиками в дополнительном соглашении от 02.03.2015, соответствует Правилам и постановлению в„– 210.
Истец и третье лицо в отзывах указали на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылался на соответствие судебных выводов нормам гражданского и земельного законодательства, представленным в дело документам, а также практике разрешения аналогичных споров, сложившейся в Северо-Кавказском округе.
Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов (возражений), выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, территориальное управление (арендодатель) и ОАО "Мацестинский чай" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 08.12.2005 в„– 04-24/77С. По условиям договора (в редакции дополнительного соглашения от 30.05.2008) арендатору передан участок из земель населенных пунктов площадью 775 169 кв. м с кадастровым номером 23:49:0308006:1458, местоположение установлено относительно ориентира участок в„– 48, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс (т. 1, л.д. 41-46).
На основании договора перенайма от 08.08.2008 ОАО "Мацестинский чай" уступило обществу права и обязанности по договору аренды от 08.12.2005 в„– 04-24/77С (т. 1, л.д. 135, 136).
В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308006:1458 администрация и общество заключили дополнительное соглашение от 01.12.2010, договору от 08.12.2005 присвоен номер 4900770077 (т. 1, л.д. 47). Договор аренды и дополнительные соглашения зарегистрированы ЕГРП.
Администрацией подготовлено дополнительное соглашение от 02.03.2015 к договору от 08.12.2005 в„– 4900770077, согласно которого размер годовой арендной платы установлен в размере 10 515 185 рублей, определенный на основании отчета от 21.05.2008 в„– 0251 об определении рыночной величины годовой арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка (т. 1, л.д. 31, 33).
Письмом от 10.06.2015 общество направило в администрацию протокол разногласий к дополнительному соглашению, в котором указало арендную плату в размере 6 784 900 рублей на основании отчета ООО "АМСО" об оценке от 19.12.2014 в„– 2-50/ОЗ-2014 (т. 1, л.д. 32).
Протокол разногласий администрацией (департаментом) не подписан. Полагая, что ответчики необоснованно уклоняются от внесения изменений в договор аренды (от подписания дополнительного соглашения), истец обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 421, 422 Гражданского кодекса).
В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности. При этом стороны со всей очевидностью выразили волю на изменение договора аренды в части условия о размере арендной платы.
В пункте 1 статьи 446 Гражданского кодекса закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на день направления проекта соглашения), размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Постановлением в„– 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений исключает возможность введения для земель, принадлежащих соответствующему публично-правовому образованию, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, дифференцированного порядка расчета арендной платы.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308006:1458 находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи (т. 1, л.д. 39, 40).
В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении в„– 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 постановления в„– 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).
Согласно статьей 82 Кодекса суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний.
Рыночная стоимость земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы) определена судебными инстанциями на основании заключения судебного эксперта (ООО "АМСО") от 24.02.2016 в„– А32-31400/2015-ЭЗ (т. 2, л.д. 180-210).
Исходя из существовавшего в спорный период нормативного регулирования (постановления в„– 50 и 210), величина годовой арендной платы определена судебными инстанциями в размере 1 594 800 рублей, учитывающей рыночную стоимость земельного участка, ставку арендной платы и коэффициент инфляции (применяемый за первый год аренды в значении, равном 1).
Представленный администрацией отчет об определении рыночной стоимости арендной платы от 21.05.2008 в„– 0251 не принят судами во внимание как не соответствующий требованиям законодательства об оценочной деятельности (рыночная стоимость земельного участка определяется на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды). Довод администрации о несогласии с выводами заключения судебного эксперта от 24.02.2016 в„– А32-31400/2015-ЭЗ отклонен судами, указавшими, что представленное заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную информацию и статистический анализ.
С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводам о правомерности исковых требований общества и наличии оснований для определения в дополнительном соглашении к договору от 08.12.2005 в„– 4900770077 годового размера арендной платы в размере 1 594 800 рублей.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы заявителей об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований общества окружным судом отклоняются. Эти доводы не соответствуют нормам гражданского и земельного законодательства, представленным доказательствам и не опровергают выводы судебных инстанций.
Суд округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в кассационной жалобе. Нарушений процессуальных норм, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Заявители освобождены от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2016 по делу в„– А32-31400/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------