АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2016 г. по делу в„– А32-5295/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Ника Плюс" (ИНН 2319026769, ОГРН 1022302834510), органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ника Плюс" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2016 (судья Колодкина В.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2016 (судьи Сурмалян Г.А., Смотрова Н.Н., Филимонова С.С.) по делу в„– А32-5295/2016, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Ника Плюс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) о признании незаконным выраженного в письме от 12.11.2015 в„– 21.01-21/28419 решения об отказе в выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения на земельном участке площадью 1200 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302031:58, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 98 (далее - земельный участок).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2016, в удовлетворении заявления отказано. Судебные акты мотивированы непредставлением обществом в администрацию заключения государственной экологической экспертизы проектной документации многоквартирного дома, необходимого для выдачи разрешения на строительство на земельном участке, расположенном во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Назначение по делу экспертизы проектной документации на предмет ее соответствия требованиям градостроительного законодательства признано нецелесообразным, поскольку результатами такой экспертизы не может быть преодолено допущенное обществом нарушение порядка выдачи разрешения на строительство.
Общество обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Администрация отказала обществу в выдаче разрешения на строительство по иному основанию. Проведение судебной экспертизы с целью установления соответствия разработанной проектной документации требованиям действующего градостроительного законодательства необходимо. Администрация не доказала законность, обоснованность оспариваемого решения. Земельный участок не находится в границах особо охраняемой природной территории, не является ограниченным в обороте. Проведение государственной экологической экспертизы проектной документации в рассматриваемом случае не требовалось.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что комитет по управлению имуществом города Сочи и товарищество с ограниченной ответственностью "Мечта" заключили договор от 31.03.1998 в„– 761 аренды земельного участка, расположенного во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, для его использования в целях торговли с 01.01.1998 по 01.01.2047 (далее - договор аренды). На основании постановления администрации от 15.07.2010 в„– 856 общество и департамент имущественных отношений администрации заключили дополнительное соглашение от 24.01.2011 к договору аренды, которым в качестве разрешенного использования земельного участка указали под многоквартирным домом.
В утвержденном департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации 07.10.2015 градостроительном плане земельного участка указано на его нахождение в территориальной зоне Ж-4, режимом которой предусмотрены ограничения по предельному количеству этажей (до 12), предельной высоте зданий, строений (до 36 м), максимальному проценту застройки (не более 40%), минимальным отступам от границ земельного участка (не менее 5 м), а также на расположение земельного участка во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта.
По заказу общества обществом с ограниченной ответственностью "Технопроект" разработана проектная документация многоквартирного жилого дома. Обществом получено положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации без сметы и инженерных изысканий от 27.10.2015 в„– 4-1-1-0077-15, изготовленное аккредитованным на соответствующую деятельность обществом с ограниченной ответственностью "Центр архитектурно-строительного надзора".
Общество обратилось в администрацию с заявлением от 29.10.2015 о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, приложив проектную документацию и положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации от 27.10.2015 в„– 4-1-1-0077-15.
Письмом от 12.11.2015 в„– 21.01-21/28419 департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации известил общество о принятом решении об отказе в выдаче разрешения на строительство ввиду выявленных разночтений в технико-экономических показателях проектной документации и положительного заключения негосударственной экспертизы, несоответствия площадь застройки 483,6 кв. м площади застройки подземной части более 820 кв. м, превышения высоты проектируемого объекта от проектной отметки земли до наивысшей точки конька скатной крыши здания (44,55 м) соответствующего показателя в градостроительном плане земельного участка от 07.10.2015 в„– 8134, отсутствия отчетной документации по результатам инженерных изысканий, установления технических ошибок в технико-экономических показателях объекта, балансе территории, реквизитах технических условий, наименовании проектируемого объекта, отсутствия указания на расположение проектируемых подпорных стен, подземной части здания, границы зон действия публичных сервитутов, разделов проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации по подпорным стенам, несоответствия количества квартир соответствующему параметру в задании на проектирование, количества этажей здания - требованиям правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, сводам правил СП 54.13330.2011, СП 118.13330.2012, отсутствия информации о местах подключения проектируемого объекта капитального строительства к существующим сетям инженерно-технического обеспечения, несоответствия количества машино-мест в границах земельного участка распоряжению главы города Сочи от 04.09.2007 в„– 440-Р, отсутствия раздела проектной документации о мероприятиях по обеспечению доступа инвалидов.
Несогласие с названным решением администрации послужило основанием обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Отказывая в удовлетворении заявления, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно руководствовались следующим.
Удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) разрешение на строительство определяется как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган может отказать в выдаче такого разрешения при отсутствии необходимых для принятия соответствующего решения документов. Такой отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке. В перечне документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, значатся правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка и положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случае предполагаемого строительства на землях особо охраняемых природных территорий.
Для проведения государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий, такая проектная документация в установленном Правительством Российской Федерации порядке представляется в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на проведение соответствующей экспертизы. Результатом проведения государственной экологической экспертизы проектной документации является соответствующее заключение (статья 49 Градостроительного кодекса).
Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 в„– 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 в„– 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"; далее - Закон в„– 406-ФЗ) курорт определен как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры. Статьей 2 Закона в„– 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, в силу части 3 статьи 10 Закона в„– 406-ФЗ, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу данного Закона.
В соответствии с положениями статей 421, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), условия договора определяются по усмотрению сторон, договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке, а изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса допускалось использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 в„– 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.
Действовавшей в момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды статьей 30.1 Земельного кодекса предусматривалось, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Расположение земельного участка, на котором планировалось размещение многоквартирного жилого дома в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, требовало проведение экологической экспертизы проектной документации. Заключенное сторонами дополнительное соглашение, которым стороны изменили разрешенное использование земельного участка, указанное в первоначальной редакции договора аренды, противоречит вышеприведенным нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции. Его заключение, в силу статей 167, 168 Гражданского кодекса в действовавшей до 01.09.2013 редакции, не повлекло юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с недействительностью дополнительного соглашения. Торги на заключение договора аренды земельного участка в целях жилищного строительства администрацией не проводились, общество их победителем не признавалось, соответствующий договор аренды сторонами не заключался. В отсутствие положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации и заключенного в установленном порядке в целях жилищного строительства договора аренды земельного участка у администрации отсутствовали законные основания для выдачи обществу разрешения на строительство. Оспариваемое обществом решение администрации не противоречило законодательству и не могло нарушить права заявителя в сфере экономической деятельности.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2016 по делу в„– А32-5295/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------