АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 марта 2016 г. по делу в„– А53-11684/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью Агрофирма "ТАН" (ИНН 6148010121, ОГРН 1026102161469) - Рац Д.А. (доверенность от 25.04.2015) и Саламахина А.Н. (доверенность от 25.04.2015), в отсутствие органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации Красносулинского района Ростовской области (ИНН 6148005890, ОГРН 1036148002582), Управления земельно-имущественных отношений и муниципального заказа Красносулинского района Ростовской области (ИНН 6148004336, ОГРН 1026102157817), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Агрофирма "ТАН" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2015 (судья Великородова И.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу в„– А53-11684/2015, установил следующее.
ООО Агрофирма "ТАН" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации Красносулинского района Ростовской области (далее - администрация), Управлению земельно-имущественных отношений и муниципального заказа Красносулинского района Ростовской области (далее - управление) с заявлением о признании незаконным решения об отказе в продлении срока действия договора от 18.01.2008 в„– 4 аренды земельного участка площадью 30 400 кв. м (кадастровый номер 61:18:600006:0740), расположенного по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, Гуково-Гнилушевское сельское поселение, х. Гуково, ул. Степная, 35"а", признав этот договор действующим на тех же условиях на неопределенный срок (л. д. 103-105).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды установили, что после истечения срока действия договора аренды земельного участка, общество обращалось в администрацию и управление с заявлениями об установлении нового срока действия договора для завершения строительства объекта. В ответ на указанное обращение уполномоченные органы указали на отсутствие оснований для продления договора аренды, поскольку земельный участок не освоен в соответствии с его целевым назначением. При разрешении спора суд первой инстанции указал, что факт освоения земельного участка в установленном порядке не подтвержден представленными в материалы дела доказательства. Суд отметил, что при рассмотрении требования, имеющего в качестве основания нормы главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), не исследуются основания возникновения права, возникший спор следует рассматривать посредством оценки законности и обоснованности действий органа, должностного лица, осуществляющего публичные полномочия. При этом избранный обществом способ защиты не приведет к необходимому правовому результату. Апелляционный суд, отклоняя доводы жалобы общества, указал, что заключение договора аренды на новый срок по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) является заключением нового договора. Порядок заключения договора урегулирован статьей 445 Гражданского кодекса. Указанный порядок корреспондирует положениям пункта 2 статьи 432 Гражданского кодекса и предусматривает направление оферты (проекта договора), ее акцепт (отказ от акцепта, либо акцепт оферты на иных условиях). Арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществляется на законных основаниях. Поскольку материалы дела не содержат доказательств соблюдения обществом порядка заключения договора, предусмотренного пунктом 2 статьи 432 и статьей 445 Гражданского кодекса, суд первой инстанции не обладал полномочиями самостоятельно переквалифицировать требования общества и рассмотреть их по существу как исковое заявление к администрации (арендодателю).
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также на несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Суды не учли, что общество надлежащим образом исполняет принятые на себя по договору аренды обязательства. Отсутствие денежных средств не позволило заявителю сдать в эксплуатацию возведенный им объект до 18.01.2011. Арендодатель не ставил вопрос о расторжении договора аренды и о сносе возведенного строения, принимая арендную плату за земельный участок. На объект имеется технический паспорт и по заключению, составленному ООО НЦЭ "Аргус", возведенное строение (производственная база) соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка, строительным нормам и правилам, правилам безопасности, государственным стандартам и другим нормативным правовым актам федеральных органов исполнительной власти. Таким образом, участок используется по целевому назначению. Арендатор несет бремя содержания земельного участка. Возведенное строение (производственная база) соответствует строительным нормам, правилам безопасности, не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Претензии со стороны надзорных органов к обществу отсутствуют. На земельный участок имеется кадастровый паспорт. В настоящее время производственная база построена (что подтверждено фотографиями), но в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, обществу отказывают в оформлении правоустанавливающих документов на возведенный объект. Администрация и управление необоснованно уклоняются от пролонгации договора аренды на спорный земельный участок. Суды не приняли во внимание доводы общества о том, что отказ в продлении договора аренды земельного участка не соответствует нормам действующего законодательства. При этом в случае, если строительство объектов не завершено в течение срока указанного в договоре, а арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Выводы судебных инстанций о ненадлежащем способе судебной защиты ошибочны. При таком формальном подходе общество лишено гарантированного статьей 46 Конституции Российской Федерации и статьей 2 Кодекса права на судебную защиту. Кроме того, в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.
Администрация и управление представили отзывы, в которых указали на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации Красносулинского района Ростовской области от 22.11.2007 в„– 1275 обществу предоставлен в аренду на три года земельный участок площадью 3,04 га по ул. Степной, 35"а" в х. Гуково-Гнилушевского сельского поселения в целях строительства и эксплуатации объектов сельскохозяйственного назначения (л. д. 14).
На основании указанного постановления комитет по управлению имуществом Красносулинского района Ростовской области (арендодатель) и общество (арендатор) 18.01.2008 заключили договор в„– 4 (в редакции дополнительных соглашений от 12.03.2010 в„– 2, от 03.02.2011 в„– 3) аренды земельного участка площадью 30 400 кв. м (кадастровый номер 61:18:600006:0740), расположенного по адресу: Ростовская область, Красносулинский район, х. Гуково, Гуково-Гнилушевского сельского поселения, ул. Степная, д. 35"а", в целях строительства и эксплуатации объектов сельскохозяйственного назначения. Срок аренды участка установлен сторонами с 18.01.2008 по 18.01.2011. Участок передан арендатору по акту приема-передачи. Государственная регистрация договора аренды произведена 11.03.2008 (л. д. 15-27).
После истечения срока действия договора аренды общество обращалось в уполномоченные органы с заявлениями о продлении срока действия договора аренды от 18.01.2008 в„– 4.
В письмах от 13.05.2014 в„– 1104, от 09.10.2014 в„– 1939 администрация и управление отказали обществу в продлении срока действия договора аренды спорного земельного участка (л. д. 66-71).
Общество, полагая, что отказ в продлении договора аренды не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Как видно из материалов дела, право на преимущественное продление договора аренды общество связывает с наличием на участке возведенных объектов, в целях последующего их ввода в эксплуатацию в установленном порядке (л. д. 30-65, 72, 168). Спорный участок государственной собственности относится к категории земель сельскохозяйственного назначения (л. д. 28, 29).
В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 в„– 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) предоставление в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществлялось посредством предусмотренных данным Законом и Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) публичных процедур.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса в качестве условия возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок определен случай, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (статья 610 Гражданского кодекса).
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 в„– 73) разъяснено следующее. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 1 постановления от 17.11.2011 в„– 73, правил статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 в„– 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" передача в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, осуществляется посредством реализации публичных процедур. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что общество требовало от органов, уполномоченных на распоряжение данным участком, реализации публичных процедур, предписанных данным Законом и Земельным кодексом (л. д. 66-71); такие требования в рамках настоящего спора не заявлены (л. д. 103-105).
В обоснование рассматриваемых требований общество ссылается на наличие на земельном участке объектов незавершенного строительства.
Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.
По смыслу положений статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 в„– 8985/08).
Кроме того, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент оспариваемого отказа) собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до определенной в нем даты, имел право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
По правилам части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности общества на объекты незавершенного строительства на участке, а также документы, позволяющие применить правила статьи 35 Земельного кодекса (для завершения строительства объектов, возведение которых начато правомерно) при оценке законности оспариваемого обществом решения об отказе в продлении срока действия договора аренды (л. д. 105).
Так, в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Согласно частям 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 в„– 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент строительства спорных объектов) строительство объекта должно вестись при наличии разрешения на строительство, выдаваемого на основании архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Таким образом, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных законом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Системное толкование приведенных положений градостроительного законодательства дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.
Предоставление застройщиком документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным, но их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Поскольку в материалы дела разрешение на строительство не представлено, а технические паспорта и заключение специалиста, проект, градостроительный план участка (л. д. 50, 51) данный документ заменить не могут, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований о признании незаконным оспариваемого решения об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка.
В пункте 24 постановления от 17.11.2011 в„– 73 разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства отказа в государственной регистрации права собственности общества на объекты незавершенного строительства, с учетом содержания писем арендодателя (л. д. 70-72), наличия у арендатора возможности получить земельный участок в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства после государственной регистрации прав на него (пункты 1 и 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса) в соответствии с нормами Земельного кодекса (абзац второй пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 в„– 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции после 01.03.2015)) суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в рамках избранного заявителем способа защиты невозможно восстановить нарушенные права общества (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса). Данное обстоятельства исключает возможность удовлетворения требования общества о признании договора аренды действующим на неопределенный срок.
Так как в рамках настоящего дела заявитель вопреки нормам статей 9 и 65 Кодекса не представил доказательств, позволяющих по существу удовлетворить заявленные им требования, аргумент общества об их ошибочной квалификации судами не может служить достаточным основанием для отмены решения и постановления. Кроме того, соответствующие доводы общества рассматривались при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили верную правовую оценку, в том числе с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 в„– 17540/11.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
При этом согласно части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.
Иные доводы жалобы не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, поэтому не принимаются арбитражным судом округа.
Суды первой и апелляционной инстанции правильно применили нормы материального права, представленным доказательствам дали надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемом решении и постановлении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Расходы по уплате государственной пошлины при обращении в арбитражный суд округа относятся на общество (статья 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 по делу в„– А53-11684/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------