АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2016 г. по делу в„– А32-30845/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Курортинвест" (ИНН 2320128966, ОГРН 1052311688990), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2015 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу в„– А32-30845/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Курортинвест" (далее - общество) о взыскании 1 255 561 рубля 72 копеек платы за пользование с 01.04.2015 по 30.06.2015 земельным участком площадью 20 420 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302038:18, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр. Курортный, 105А, участок в„– 2 (далее - земельный участок), а также 33 832 рублей 58 копеек пени, начисленной с 31.03.2015 по 27.07.2015.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2015, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015, с общества взыскано 1 170 843 рубля 24 копейки задолженности, 27 514 рублей 82 копейки пени, начисленной с 11.06.2015 по 27.07.2015. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы невнесением обществом платы за пользование земельным участком в спорный период, ошибочностью представленного администрацией расчета задолженности в связи с применением не подлежавших применению нормативно правовых актов.
Администрация обжаловала судебные акты судов первой и апелляционной инстанций в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), настаивая на удовлетворении иска в полном объеме, соблюдения досудебного порядка взыскания задолженности по арендной плате, невнесении обществом денежных средств за пользование земельным участком в спорный период, произведении расчета суммы взыскиваемой задолженности на основании действовавших в спорный период муниципальных нормативных актов.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановлений главы администрации от 27.01.1999 в„– 57/2, от 22.05.1998 в„– 386/1, от 30.07.2008 в„– 817 муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) в лице департамента имущественных отношений администрации и закрытое акционерное общество Санаторий "Актер" (арендатор) заключили договор от 16.10.2008 в„– 4900004842 аренды земельного участка занятого временными постройками санатория "Актер", подлежащими сносу, для строительства курортного многофункционального комплекса до 01.04.2047 (далее - договор аренды). Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б. Размер арендной платы, рассчитанной на основании базовой ставки, составил 5 303 890 рублей 80 копеек. Внесение арендной платы предполагалось осуществлять поквартально до десятого числа последнего месяца квартала, за 4 квартал - до 10 ноября текущего года. Государственная регистрация договора произведена 27.10.2008.
Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.02.2013 (запись регистрации в„– 23-23-19/146/2011-130). В кадастровом паспорте земельного участка от 05.08.2015 его кадастровая стоимость указана равной 267 895 085 рублей.
В спорный период в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним арендатором земельного участка значилось общество. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.07.2015 в„– 90-8690249 не содержит сведений об основании изменения арендатора земельного участка. В акте осмотра земельного участка от 13.02.2015 указано, что права и обязанности арендатора земельного участка переданы обществу по договору перенайма от 28.10.2008.
По мнению администрации, обществом не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с 01.04.2015 по 30.06.2015, что повлекло образование задолженности в размере 1 255 561 рубля 72 копеек. Расчет задолженности произведен как произведение базовой ставки арендной платы (39 рублей за 1 кв. м), площади земельного участка (20 420 кв. м), коэффициента целевого использования для строительства многофункционального комплекса (3), коэффициента зональной дифференциации (2,22), прочего коэффициента (0,9), коэффициента инфляции на 2015 год (1,055) и отношения дней в спорном периоде (91) к количеству дней в году (365).
В претензии от 27.07.2015 в„– 18475/02-05-16 администрация потребовала от общества исполнить обязанность по уплате суммы задолженности в десятидневный срок со дня получения претензии. Неисполнение названной обязанности и изложенного в претензии требования послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд.
Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом предоставлены собственнику. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. По договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 209, 606, 608, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).
В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление в„– 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Истцом произведен расчет арендной платы на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 в„– 791 "О порядке определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности, а также за земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в г. Сочи" (далее - постановления от 15.06.2007 в„– 791). Утвержденным названным муниципальным нормативным актом положением о порядке определения размера арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, предусмотрен расчет годовой арендной платы как произведение площади арендуемого земельного участка, базовой ставки арендной платы, коэффициента зональной дифференциации экономико-планировочной зоны, поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельного участка, дополнительного коэффициента. Базовая ставка арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной собственности, в городской черте города Сочи установлена в размере 39 рублей за 1 кв. м. Для предприятий, ведущих строительно-монтажные работы в пределах срока действия разрешения на строительство на земельных участках, предоставленных для жилищного строительства на срок свыше шести лет с момента возникновения права на земельный участок, установлен поправочный коэффициент, равный 3, для иных категорий землепользователей и видов целевого использования земель - 1,4. Ставка арендной платы за земельные участки, предоставленные объединениям граждан для жилищного строительства с некоммерческими целями, на период строительства до ввода в эксплуатацию, но не более десяти лет, установлена в размере 0,15% от кадастровой стоимости земельного участка, по истечении установленного срока - в размере 0,45% от кадастровой стоимости земельного участка. На период строительства в пределах сроков действия разрешения на строительство для всех категорий арендаторов предусмотрено применение дополнительного коэффициента, равного 0,9. Для хозяйствующих субъектов, получивших право на земельные участки в порядке пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлены ставки арендной платы 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с момента заключения договора аренды земельного участка и 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с момента заключения договора аренды земельного участка.
Постановлением главы города Сочи от 15.07.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление от 15.07.2009 в„– 210) 2009-2016 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи. Установлено определять размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета о их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". По заключенным до 01.03.2010 договорам аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, предусмотрено определение постановлениями главы города Сочи момента перехода на исчисление арендной платы от рыночной стоимости в отношении соответствующей категории арендаторов и вида разрешенного использования земельного участка. Производство расчета арендной платы по ставкам арендной платы в соответствии с требованиями постановления от 15.06.2007 в„– 791 ограничено случаями предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, строительства и эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений, ведения личного хозяйства, гаражного строительства, коммунального комплекса, строительства паркингов и многоэтажных парковок, на основании заключенного инвестиционного соглашения, строительства инвестиционных объектов, которым присвоен статус имеющих значительную социальную эффективность. Расчет арендной платы на основании кадастровой стоимости в размере 1,5% от нее разрешен в отношении земельных участков, ограниченных в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством, предоставленных в соответствии с договором о развитии застроенной территории, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, и в размере 2% - в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что земельный участок предоставлялся обществу или его правопреемнику для жилищного или иного строительства, с соблюдением одной из установленных земельным законодательством вышеперечисленных публичных процедур. В этой связи, у судов отсутствовали законные основания для применения порядков расчета арендной платы за использование земельного участка, определенных постановлениями от 15.06.2007 в„– 791 и от 15.07.2009 в„– 210.
В спорный период действовала редакция Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением администрации от 03.06.2011 в„– 1061 (далее - Правила, постановление от 03.06.2011 в„– 1061), преамбулой к которым допускалось их применение для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Правилами устанавливалась возможность определения размера годовой арендной платы как произведение кадастровой стоимости земельных участков и ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости.
Ставки арендной платы для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, постановлением от 03.06.2011 в„– 1061 не утверждались, поэтому суды первой и апелляционной инстанций сочли возможным применить ставку арендной платы от кадастровой стоимости за земли населенных пунктов, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденную постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление в„– 50). При этом суды исходили из того, что с 01.04.2011 органы местного самоуправления имели реальную фактическую возможность по приведению в соответствие с законодательством муниципальных нормативных актов, регулирующих порядок расчета размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, в связи с установлением нового порядка определения размера арендной платы. Несвоевременное принятие соответствующих нормативных актов органами местного самоуправления не должно негативно отразиться на имущественных правах арендаторов в связи с применением ранее действовавших ставок арендной платы при законодательно закрепленном новом подходе к ее расчету.
С учетом того, что законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, в установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределах рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции, основания для удовлетворения кассационной жалобы администрации отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 по делу в„– А32-30845/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------