АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2016 г. по делу в„– А32-26296/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Золотой век" (ИНН 2308048305, ОГРН 1022301205277) - Ардакова А.В. (доверенность от 27.11.2015), Кивоенко Д.В. (доверенность от 23.12.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кайрос" (ИНН 0106005182, ОГРН 1022301199887) - Бескровного А.Б. (доверенность от 09.12.2014), в отсутствие представителей ответчиков: администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кайрос" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 (судьи Фахретдинов Т.Р., Мисник Н.Н., Тимченко О.Х.) по делу в„– А32-26296/2012, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Золотой век" (далее - общество-1) подало Арбитражный суд Краснодарского края иск к администрации муниципального образования город Краснодар, обществу с ограниченной ответственностью "Кайрос", федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - администрация, общество-2, учреждение) о признании отсутствующими установленных в пользу общества-2 обременений в виде аренды прав на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0302021:16, 23:43:0302021:17, 23:43:0302010:52, 23:43:0302010:53, 23:43:0302010:54, 23:43:0302010:55, 23:43:0302010:64, 23:43:0302021:124, 23:43:0302021:125, 23:43:0302021:2478, 23:43:0302021:2479, 23:43:0302021:2480, об исключении из государственного кадастра недвижимости (аннулировании) сведений о названных земельных участках, об установлении определенных экспертным путем и приведенных в иске характеристик и координат характерных точек земельных участков площадью 1993 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:43:0302010: (ЗУ1) с периметром 215,07 м и площадью 3236 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:43:0302021: (ЗУ1) с периметром 320,69 м, расположенных по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Леваневского, 214, относящихся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации зданий и сооружений складского назначения. Общество-1 также просило указать в резолютивной части решения на то, что оно является основанием для утверждения схемы расположения земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010: (ЗУ1), 23:43:0302021: (ЗУ1) на кадастровом плане территории, подготовки их межевых планов, осуществления их государственного кадастрового учета, а также внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственный кадастр недвижимости (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - управление Росреестра, департамент муниципальной собственности).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2015 иск удовлетворен. Суд первой инстанции исходил из того, что на части земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0302021:16, 23:43:0302021:17, 23:43:0302010:52, 23:43:0302010:53, 23:43:0302010:54, 23:43:0302010:55, 23:43:0302010:64, 23:43:0302021:124, 23:43:0302021:125, 23:43:0302021:2478, 23:43:0302021:2479, 23:43:0302021:2480 расположены нежилые здания, помещения в которых принадлежат на праве собственности обществу-1 и обществу-2. Такие земельные участки могли быть предоставлены либо в общую долевую собственность, либо в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Предоставлением их в аренду только обществу-2 нарушены права и законные интересы общества-1, не привлеченного к участию в процедуре их формирования. Соответствующие договоры аренды являются недействительными (ничтожными) сделками. Площади, границы и конфигурация земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010: (ЗУ1), 23:43:0302021: (ЗУ1), необходимых для эксплуатации принадлежащих обществам-1,-2 помещений в нежилых зданиях, определены посредством проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы. Их кадастровый учет и предоставление обществам-1,-2 в аренду признаны возможными только при условии снятия с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0302021:16, 23:43:0302021:17, 23:43:0302010:52, 23:43:0302010:53, 23:43:0302010:54, 23:43:0302010:55, 23:43:0302010:64, 23:43:0302021:124, 23:43:0302021:125, 23:43:0302021:2478, 23:43:0302021:2479, 23:43:0302021:2480 и аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих сведений.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2015 изменено в части установленных характеристик и координат характерных точек земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010: (ЗУ1), 23:43:0302021: (ЗУ1), в остальной части решение оставлено без изменения. С выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласился. Внесенными изменениями устранены пересечения границ земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010: (ЗУ1), 23:43:0302021: (ЗУ1) с границами смежных земельных участков.
Общество-2 обжаловало постановление суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), настаивая на том, что в момент согласования границ арендуемых им земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0302021:16, 23:43:0302021:17, 23:43:0302010:52, 23:43:0302010:53, 23:43:0302010:54, 23:43:0302010:55, 23:43:0302010:64, 23:43:0302021:124, 23:43:0302021:125, 23:43:0302021:2478, 23:43:0302021:2479, 23:43:0302021:2480 и государственной регистрации одного из договоров аренды общество-1 не являлось собственником помещений в нежилых зданиях, расположенных на указанных земельных участках, площадь спорной территории достаточна для удовлетворения потребностей всех собственников помещений в нежилых зданиях, экспертные заключения не содержат обоснования площади застройки всех зданий и сооружений, находящихся в пределах спорной территории, указанная экспертом минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилых зданий и сооружений складского назначения, является рекомендуемой, фактическая плотность застройки спорной территории (49%) не превышает нормативную плотность застройки (60%). Общество-2, признав право общества-1 как собственника помещений в нежилых зданиях на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0302010:52, 23:43:0302010:54, 23:43:0302021:17, указывает на отсутствие принадлежащего обществу-1 недвижимого имущества на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0302021:16, 23:43:0302010:53, 23:43:0302010:55, 23:43:0302010:64, 23:43:0302021:124, 23:43:0302021:125, 23:43:0302021:2478, 23:43:0302021:2479, 23:43:0302021:2480.
В отзыве на кассационную жалобу общество-1 просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей обществ, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела видно и судами установлено, что общество-1 на основании определения Первомайского районного суда от 22.08.2003 является собственником помещений в нежилых зданиях складского назначения (литеры Г1, Г2, Г3, Г4), расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Леваневского, 214 (далее - нежилые здания).
По данным государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по состоянию на 11.05.2012 нежилое здание (литера Г1) состоит из помещений в„– 1, 1/1, 1/2, 1/3, 2, 3, 4. Собственником помещений в„– 1, 1/1, 1/2, 1/3 является общество-1, помещений в„– 2, 3, 4 - общество-2. Нежилое здание (литера Г2) состоит из помещений в„– 1, 2, 3, 4. Собственником помещений в„– 1, 4 является общество-1, помещений в„– 2, 3 - общество-2. Нежилое здание (литера Г3) состоит из помещений в„– 1, 1/1. Собственником помещения в„– 1/1 является общество-1, помещения в„– 1 - общество-2. Нежилое здание (литера Г4) состоит из помещений в„– 1, 2. Собственником помещения в„– 1 является общество-2, помещения в„– 2 - общество-1.
В свидетельствах о государственной регистрации права от 28.04.2000, 11.01.2001, 19.06.2000, 15.07.2002, 01.07.2003, 25.11.2004 отражено, что обществу-2 на праве собственности принадлежат помещения первого этажа в„– 2, 3 нежилого здания (литера Г), нежилое помещение склада-гаража (литера Г13), нежилое помещение гаража (литера Г7), помещение первого этажа в„– 1 нежилого здания (литера Г3), помещение первого этажа в„– 1 нежилого здания (литера Г4), нежилое здание-склад (литера Г10), нежилое здание-склад (литера Г14), склад (литеры А, а), помещение первого этажа в„– 1 нежилого здания (литера Г9), помещения первого этажа в„– 1, 2 нежилого здания (литера Г5), помещение второго этажа в„– 1 нежилого здания (литера Г5), помещение первого этажа в„– 3 нежилого здания (литера Г6), нежилое здание-склад (литера Г16), нежилое здание-склад (литера Г15), расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Леваневского, 214. Из письменных пояснений истца, не опровергнутых ответчиками, следует, что на спорной территории помимо инженерных коммуникаций, дорог, стоянок, подъездов, также существует ж/д путь, пользование которым осуществляют для целей выгрузки товара.
По инициативе общества-2 в целях эксплуатации принадлежащих ему объектов произведены формирование и кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0302021:16, 23:43:0302021:17, 23:43:0302010:52, 23:43:0302010:53, 23:43:0302010:54, 23:43:0302010:55, 23:43:0302010:64, 23:43:0302021:124, 23:43:0302021:125. По заключенным на основании постановлений главы администрации от 26.12.2007 в„– 4722, от 08.05.2009 в„– 1467 договорам от 19.05.2009 в„– 4300015646, от 02.02.2009 в„– 4300015554, от 02.02.2009 в„– 4300015558, от 02.02.2009 в„– 4300015557, от 02.02.2009 в„– 4300015552, от 02.02.2009 в„– 4300015556, 4300015551, 4300015555, 4300015553 администрация (арендодатель) передала названные участки обществу-2 (арендатор) в аренду до 26.12.2013 (далее - договоры аренды). Записи о государственной регистрации обременений прав на земельные участки правом аренды в пользу общества-2 внесены в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписки из реестра от 21.05.2012).
На заявление общества-1 об утверждении схемы расположения на кадастровом плане соответствующей территории земельного участка, необходимого для эксплуатации названных помещений, департамент архитектуры и градостроительства администрации письмом от 12.04.2012 в„– 29/1369-1 известил заявителя о принятом решении об отказе в формировании земельного участка в испрашиваемых границах, указав на необходимость совместного обращения с подобным заявлением всех собственников помещений в нежилых зданиях и формирования единого земельного участка под всеми объектами недвижимости. Для формирования земельного участка в соответствии с представленной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории обществу-1 указано на необходимость разлитеровки нежилых зданий и присвоения выделяемому земельному участку почтового адреса. В сообщении МКУ МОГК "Информационный центр по обеспечению градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар" от 30.03.2012 в„– 23/3-2388 обществу разъяснены причины отказа в предоставлении испрашиваемой муниципальной услуги, в том числе прохождение границ формируемых земельных участков по нежилым зданиям, недопустимость присвоения новых адресов частям нежилых зданий, отсутствие технического паспорта помещений в нежилых зданиях, в отношении которых при разделе произведена разлитеровка. Государственное унитарное предприятие Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" отказало обществу-1 в проведении разлитеровки помещений в нежилых зданиях.
В мае 2012 года общество-1 обратилось к обществу-2 с предложением о совместном обращении в администрацию для формирования и постановки на кадастровый учет земельных участков, необходимых для эксплуатации нежилых зданий. Предложение оставлено обществом-2 без ответа.
Полагая, что земельные участки под нежилыми зданиями являются неделимыми, неделимость обусловлена невозможностью разъединения стоящего на этих участках зданий (общие фундамент, несущие стены, крыша, коммуникации), а формирование и постановка на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0302021:16, 23:43:0302021:17, 23:43:0302010:52, 23:43:0302010:53, 23:43:0302010:54, 23:43:0302010:55, 23:43:0302010:64, 23:43:0302021:124, 23:43:0302021:125 под принадлежащими обществу-2 помещениями и их предоставление последнему в аренду препятствуют образованию земельных участков под нежилыми зданиями и реализации обществом-1 как собственника недвижимости исключительного права на землю, общество-1 обратилось в арбитражный суд.
На основании содержащихся в экспертных заключениях общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр независимой экспертизы" от 15.08.2013 и Южного филиала открытого акционерного общества "Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок имени П.Р. Поповича" от 19.11.2014 в„– 29 выводов, судами первой и апелляционной инстанций установлены площади, конфигурации и координаты характерных точек границ земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010: (ЗУ1), 23:43:0302021: (ЗУ1), которыми с учетом фактического землепользования, потребности в местах для складирования товаров под открытым небом, разворотных площадках для пожарной техники, проездах для автомобилей и автотехники, требований земельного и градостроительного законодательств, строительных, санитарных, противопожарных и иных норм и правил может быть обеспечена эксплуатация принадлежащих обществам-1,-2 объектов недвижимости. Экспертами установлены нахождение земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0302021:16, 23:43:0302021:17, 23:43:0302010:52, 23:43:0302010:53, 23:43:0302010:54, 23:43:0302010:55, 23:43:0302010:64, 23:43:0302021:124, 23:43:0302021:125 в границах земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010: (ЗУ1), 23:43:0302021: (ЗУ1), невозможность кадастрового учета последних без исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о первых. Корректировка координат характерных точек границ земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010: (ЗУ1), 23:43:0302021: (ЗУ1) произведена на основании заключений кадастровых инженеров в целях недопущения пересечения границ названных земельных участков с границами смежных земельных участков. Уточненные площади земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010: (ЗУ1), 23:43:0302021: (ЗУ1) составили 1980,64 кв. м и 3235,47 кв. м. Южный филиал открытого акционерного общества "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ в письме от 24.06.2015 01-08/871 подтвердил некорректность приведенных в экспертном заключении от 19.11.2014 в„– 29 ранее предоставленных сведений о границах земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010: (ЗУ1), 23:43:0302021: (ЗУ1).
Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к спорным правоотношениям редакции (далее - Земельный кодекс), исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В пункте 19 постановления от 24.03.2005 в„– 11 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к следующим выводам. Нахождение в собственности обществ-1,-2 помещений в нежилых зданиях исключало возможность образования самостоятельных земельных участков в целях эксплуатации каждого из помещений. Исключительные права собственников помещений на землю могли быть реализованы только путем приобретения земельных участков с кадастровыми (условными) номерами 23:43:0302010: (ЗУ1), 23:43:0302021: (ЗУ1) в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Образованием земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0302021:16, 23:43:0302021:17, 23:43:0302010:52, 23:43:0302010:53, 23:43:0302010:54, 23:43:0302010:55, 23:43:0302010:64, 23:43:0302021:124, 23:43:0302021:125 с нарушением норм действующего законодательства и их предоставлением в аренду исключительно обществу-2 нарушены права и законные интересы общества-1. Договоры аренды этих участков являются недействительными (ничтожными) сделками ввиду их противоречия статьям 6, 36 Земельного кодекса. Обществом-1 избран единственно возможный в рассматриваемом случае способ защиты нарушенного права. Принятыми по делу судебными актами устранены препятствия в реализации заявителем как собственником объектов недвижимости исключительного права на приобретение в собственность или аренду земельных участков. Названные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 по делу в„– А32-26296/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------