АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2016 г. по делу в„– А61-1354/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 9 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Айбатулина К.К., судей Бабаевой О.В. и Кухаря В.Ф., при участии в судебном заседании от истца - сельскохозяйственного производственного кооператива "ТУР" (ИНН 1512015347, ОГРН 1101512000545) - Кумаритова Ш.С. (директор) и Виноградова И.Э. (доверенность от 02.06.2015), в отсутствие ответчика - открытого акционерного общества "Опытно-мелиоративная станция" (ИНН 1511013851, ОГРН 1051500209420) и третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение "Судебная экспертиза ГлавЭксперт" и Шеховцовой Зинаиды Стефановны, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "ТУР" на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 21.07.2015 (судья Баскаева Т.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2015 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу в„– А61-1354/2014, установил следующее.
СПК "ТУР" (далее - кооператив) обратился в арбитражный суд с иском к ОАО "Опытно-мелиоративная станция" (далее - общество) о взыскании 6 624 860 рублей стоимости неотделимых улучшений, произведенных в арендованном нежилом помещении.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение "Судебная экспертиза ГлавЭксперт" и ведущий эксперт-строитель Шеховцова Зинаида Стефановна.
Решением от 21.07.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.11.2015, в иске отказано. Суды исходили из того, что кооператив не доказал, что помещения нуждались в капитальном ремонте и что с обществом согласованы объем и стоимость ремонта. Суд пришел к выводу об истечении срока исковой давности, исчисляемого с даты выполнения кооперативом работ (октябрь 2009 года - январь 2011 года).
В кассационной жалобе кооператив просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. По мнению заявителя, суды нарушили нормы материального и процессуального права, выводы судов противоречат материалам дела. Суд не принял во внимание, что общество не отрицает факт передачи кооперативу помещений в разрушенном состоянии и проведения кооперативом спорных работ с его согласия. Суд не оценил заключение эксперта, которым установлена стоимость неотделимых улучшений.
В отзыве на жалобу ответчик просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители кооператива поддержали доводы жалобы.
Изучив материалы дела и выслушав представителей кооператива, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобу надлежит удовлетворить.
Из материалов дела видно, что 25.11.2010 общество (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений (свинарник (литера С) общей площадью 647,2 кв. м, навес (литера Т) общей площадью 31,5 кв. м), расположенных по адресу: Пригородный район, пос. Первомайский, на срок с 21.11.2010 по 01.11.2011. Договор считается ежегодно продленным на тот же срок и на тех же условиях, если за 30 дней до срока окончания его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении или изменении.
Арендатору предоставлено право с согласия арендодателя произвести улучшения помещения. В случае расторжения договора по инициативе арендодателя он должен возместить арендатору неотделимые улучшения (пункты 4.2 и 4.3 договора).
Арендуемые помещения переданы арендатору по акту от 25.11.2010.
10 декабря 2010 года общество дало кооперативу согласие на проведение капитального ремонта арендуемого помещения.
27 декабря 2010 года общество дало кооперативу согласие на возведение трансформаторной подстанции на расстоянии 50-60 м от спорного помещения, восстановление заброшенной водяной скважины, возведение дополнительного здания из кирпича под помещение бойни птицы в границах помещения (литера Т), возведение подсобного помещения для работников, примыкающего к помещению (литера С).
Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 23.09.2013 по делу в„– А61-2709/2013 на кооператив возложена обязанность освободить арендуемые нежилые помещения. Суд установил, что в письме от 26.03.2013 арендодатель, ссылаясь на пункт 2.1 договора, отказался от договора.
В соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя от 03.06.2014 об окончании исполнительного производства, возбужденного по исполнительному листу в„– АС 006308203 по делу в„– А61-2709/2013, и актом о совершении исполнительских действий от 09.04.2014 кооператив освободил спорные помещения.
Кооператив, ссылаясь на то, что он произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, стоимость которых должна быть возмещена обществом после расторжения договора аренды, обратился с иском в суд.
Отказывая в иске, суды исходили из того, что в силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта. Кооператив не представил доказательств того, что спорные помещения нуждались в капитальном ремонте, произведенные работы являются капитальным ремонтом, и что общество дало согласие на объем и стоимость произведенных улучшений. Кроме того, суд пришел к выводу об истечении срока исковой давности, исчисляемого с даты выполнения кооперативом работ (октябрь 2009 года - январь 2011 года).
Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении иска не учли следующего.
Требование кооператива о взыскании неотделимых улучшении арендованного имущества основано на нормах статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
По смыслу названной нормы стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором только в том случае, когда арендатор произвел их за счет собственных средств и при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества. Срок исковой давности по требованию о взыскании стоимости неотделимых улучшений начинает исчисляться не ранее момента прекращения арендных правоотношений между сторонами.
Из материалов дела видно, что кооператив произвел работы по ремонту арендованного имущества с согласия арендодателя. В соответствии с заключением экспертизы от 20.05.2015 в„– 27/15, выполненной ООО "Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение "Судебная экспертиза ГлавЭксперт", все работы, выполненные кооперативом на спорном объекте, являются неотделимыми улучшениями, их стоимость составляет 6 624 860 рублей.
При рассмотрении спора суды, увязав право арендатора требовать возмещения неотделимых улучшений с его осведомленностью о состоянии этого имущества на момент заключения договора и нарушением арендодателем обязательств по ремонту этого имущества, не приняли во внимание приведенные в обоснование иска обстоятельства, неправильно применили к спорным правоотношениям нормы материального права.
Суд применил исковую давность, исчислив ее с момента выполнения кооперативом спорных работ, не учел, что согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора право требования неотделимых улучшений возникает с момента прекращения арендных правоотношений между сторонами.
Без исследования и оценки приведенных кооперативом в обоснование иска оснований, установления характера выполненных кооперативом работ, а также срока прекращения договорных отношений между сторонами вывод суда об отсутствии у кооператива права на возмещение стоимости произведенных улучшений и о пропуске срока исковой давности является преждевременным.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении иска нарушили нормы материального права, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела. По правилам статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения служат основанием для отмены судебных актов и для направления дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо учесть изложенное и разрешить спор в зависимости от установленных обстоятельств.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 21.07.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2015 по делу в„– А61-1354/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
К.К.АЙБАТУЛИН

Судьи
О.В.БАБАЕВА
В.Ф.КУХАРЬ


------------------------------------------------------------------