АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 февраля 2016 г. по делу в„– А32-12022/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Гермес" (ИНН 2312185576, ОГРН 1112312008930) - Чертова А.А. (доверенность от 09.02.2015) и Дьяконовой В.Е. (доверенность от 15.02.2016), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) - Савиди А.Г. (доверенность от 11.12.2015), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гермес" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2015 (судья Сулименко О.А., Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю.) по делу в„– А32-12022/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Гермес" (далее - общество) подало в Арбитражный суд Краснодарского края заявление к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) о признании незаконным изложенного в письме от 27.02.2015 в„– 11015-2149/15-38-02 решения об отказе в предоставлении в собственность за плату для сельскохозяйственного использования земельных участков площадью 60 908 кв. м с кадастровым номером 23:40:0807014:56 и площадью 10 363 кв. м с кадастровым номером 23:40:0807014:55, расположенных по адресу: г. Геленджик, ОАО АК "Михаловский перевал" (далее - земельные участки), о понуждении администрации к подготовке и направлению обществу проекта договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2015 заявление удовлетворено. Суд первой инстанции посчитал, что право на выкуп земельных участков возникло у заявителя по истечении трех лет с момента заключения договора аренды первоначальными арендаторами, права и обязанности которых переданы обществу.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2015, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2015 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что прежние арендаторы не реализовали свое право на выкуп (приватизацию) земельных участков, осуществив передачу прав и обязанностей арендатора обществу, у нового арендатора (общества) такое право не возникло, поскольку с момента, когда он приступил к использованию земельных участков (дата регистрации договора перенайма - март 2013 года), установленный законодательством трехлетний срок не истек, а прежние арендаторы не могли передать обществу предусмотренное законом право на приватизацию земельных участков, поскольку данное право возникает у арендатора, использующего земельный участок в соответствии с его назначением непрерывно на протяжении трех лет. Суд апелляционной инстанции, указав на уклонение суда первой инстанции от исследования вопроса о нахождении земельных участков в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Геленджик и необходимость такого исследования, признал оценку договора аренды на предмет наличия у подписавшего его лица соответствующих полномочий нецелесообразной, а факт относимости земельных участков к землям курортов - неподтвержденным.
Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), полагая, что срок использования земельных участков, с которым законодатель связывает возникновение права на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, начал течь в момент заключения первоначального договора аренды, а арендатор, претендующий на выкуп земельных участков, не должен сам непрерывно владеть ими на протяжении трех лет. По мнению заявителя кассационной жалобы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что переменой лиц в обязательстве не прервано течение срока аренды, а земельные участки не расположены в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Геленджик.
В отзыве на кассационную жалобу администрация просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 15.07.2002 в„– 764 "О предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения ОАО "Агропромышленная компания "Михайловский перевал" департамент имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель), открытые акционерные общества "АК "Михайловский перевал", "Черноморская агропромышленная компания", "Агро-центр "Пшада", "Агро-ресурсы" (арендаторы; далее - акционерные общества) заключили договор от 10.09.2002 в„– 100-02/1 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка площадью 1734 га с кадастровым номером 23:40:0000000:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с разрешенным сельскохозяйственным использованием (далее - исходный земельный участок). По соглашению от 19.10.2011 департамент передал администрации права и обязанности арендодателя по договору аренды от 10.09.2002 в„– 100-02/1. Постановлением администрации от 27.02.2013 в„– 519 по заявлению одного из акционерных обществ утвержден раздел исходного земельного участка, в результате которого образовано 166 земельных участков, в том числе спорные земельные участки. Администрация (арендодатель) и акционерные общества (арендаторы) заключили договор от 28.02.2013 в„– 4000004571 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельных участков до 15.07.2027. По договору от 15.03.2013 в„– 1/13 первоначальные арендаторы передали свои права и обязанности по договору аренды от 28.02.2013 в„– 4000004571 обществу. Государственная регистрация договора перенайма от 15.03.2013 в„– 1/13 осуществлена 20.03.2013.
На заявление общества от 28.01.2015 о предоставлении земельных участков в собственность за плату администрация письмом от 27.02.2015 в„– 11015-2149/15-38-02 известила общество о принятом решении об отказе в предоставлении земельных участков в собственность ввиду их использования заявителем менее трех лет.
Полагая, что решение администрации противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд.
Законность постановления суда апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным или его решения, действия (бездействия) незаконным необходимо установление несоответствия названных акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса). Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
Частью 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей до 01.03.2015 редакции (далее - Земельный кодекс) закреплено право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности. В соответствии со статьей 28 Земельного кодекса предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
Правоотношения, связанные с оборотом земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, урегулированы Федеральным законом от 24.07.2002 в„– 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон в„– 101-ФЗ) и соответствующими законами субъектов Российской Федерации, в Краснодарском крае - Законом Краснодарского края от 05.11.2002 в„– 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон в„– 532-КЗ). Согласно статьям 1, 10 Закона в„– 101-ФЗ, приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Названное правило имеет исключения. Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Статьей 21 Закона в„– 532-КЗ также предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендуемых ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель.
В силу статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 389 Гражданского кодекса). Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка управомочен на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу в пределах срока аренды без согласия собственника. В этом случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, а заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, комплексно истолковав вышеприведенные нормативные положения, суд апелляционной инстанции обоснованно заключил о том, что правом на приобретение в собственность земельного участка без торгов обладает только тот арендатор, который доказал надлежащее использование участка на протяжении трех лет и более с момента заключения договора аренды, что обусловлено спецификой земельных правоотношений. Такой механизм защиты арендаторов, отвечающих установленным требованиям, направлен на создание условий для устойчивого землепользования и предполагает формирование группы таких собственников, которые ранее уже зарекомендовали себя в качестве исправных арендаторов. Предоставление права на приватизацию участков из земель сельскохозяйственного назначения указанным в ней арендаторам преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве. Личность арендатора имеет значение для определения его права на выкуп земельного участка по льготной цене, а не сам факт наличия арендных отношений по поводу земельного участка. Общество, фактически использующее земельные участки только с момента заключения договора перенайма от 15.03.2013 в„– 1/13 (20.03.2013), не доказало наличия обстоятельств, с которыми закон связывает возможность приобретения арендатором в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения без проведения торгов, и не является лицом, надлежащим образом использующим земельные участки на протяжении трех лет, в смысле статьи 10 Закона в„– 101-ФЗ. Обратные доводы заявителя кассационной жалобы о том, что трехлетний срок следует исчислять с момента передачи в аренду акционерным обществам исходного земельного участка, основаны на неправильном толковании положений Закона в„– 101-ФЗ.
Довод кассационной жалобы о том, что земельные участки не расположены в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Геленджик, имеющего федеральное значение, противоречит имеющимся в деле доказательствам. Земельные участки расположены на территории города-курорта Геленджик, а соглашение от 19.10.2011 о передаче департаментом администрации прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от 10.09.2002 в„– 100-02/1 заключалось на основании Федерального закона от 03.12.2008 в„– 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".
В силу статей 167, 168, 422 Гражданского кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка не требует признания ее таковой в судебном порядке. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. По смыслу вышеназванных норм и разъяснений, квалификация договора как ничтожной сделки исключает возможность его расторжения в судебном порядке.
На момент заключения департаментом и акционерными обществами договора от 10.09.2002 в„– 100-02/1 аренды исходного земельного участка действовали следующие нормативные положения. К числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса). Курортом, согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 в„– 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 в„– 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Законы в„– 26-ФЗ, 33-ФЗ), называлась освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры. Пунктом 4 статьи 32 Закона в„– 33-ФЗ и пунктом 2 статьи 16 Закона в„– 26-ФЗ утверждение границ и режимов округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленных для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, относилось к компетенции Правительства Российской Федерации. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 в„– 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 в„– 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика, г. Сочи были признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
В соответствии со статьями 214, 125 Гражданского кодекса, статьями 12, 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 в„– 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", положением о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 в„– 691 (действующим на дату заключения договора аренды), федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, на момент заключения договора аренды являлось Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, осуществляющее свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.
Суды первой и апелляционной инстанций на основании выкопировки из ситуационного плана города Геленджика не установили расположение исходного и спорных земельных участков относительно зон округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения города Геленджика, не оценили договор от 10.09.2002 в„– 100-02/1 аренды исходного земельного участка, соглашение от 19.10.2011 о передаче департаментом администрации прав и обязанностей арендодателя, договор от 28.02.2013 в„– 4000004571 аренды земельных участков, договор перенайма от 15.03.2013 в„– 1/13 с точки зрения наличия (отсутствия) у департамента на момент заключения договора аренды полномочий по распоряжению исходным и спорными земельными участками, находившимися в границах курорта федерального значения. Квалификация названных сделок ничтожными недопустима без привлечения к участию в деле департамента и всех арендаторов, а также полномочного представителя публичного федерального собственника - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Краснодарском крае. Иное могло повлечь процессуальное нарушение, являющееся в любом случае основанием для отмены судебного акта (пункты 4 частей 4 статей 270, 288 Арбитражного процессуального кодекса). Суды не рассмотрели вопрос о возможной квалификации какой-либо из названных сделок или их совокупности как самостоятельного договора аренды земельных участков, заключенного администрацией после отнесения земельных участков в границах курортов федерального значения к муниципальной собственности. При такой квалификации требовалась проверка соблюдения существовавшего на тот момент публичного порядка предоставления в аренду муниципальных земель.
Вместе с тем, названные процессуальные нарушения не привели к принятию судом апелляционной инстанции незаконного судебного акта. Названная оценка договора от 10.09.2002 в„– 100-02/1 аренды исходного земельного участка, соглашения от 19.10.2011 о передаче департаментом администрации прав и обязанностей арендодателя, договора от 28.02.2013 в„– 4000004571 аренды земельных участков, договора перенайма от 15.03.2013 в„– 1/13 может быть дана либо при повторном обращении общества с аналогичным заявлением по истечении трехлетнего срока использования им земельных участков, либо при рассмотрении иска администрации о возврате земельных участков, срок исковой давности по которому независимо от момента признания сделки недействительной с учетом особого характера временного пользования индивидуально-определенной вещью начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Соответствие в основном выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2015 по делу в„– А32-12022/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------