АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2016 г. по делу в„– А32-24246/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания" (ИНН 2320048284, ОГРН 1022302929450) - Ажиба А.Г. (доверенность от 05.08.2015), в отсутствие ответчиков: Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город - курорт Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), администрации муниципального образования город - курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город - курорт Сочи и Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город - курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2015 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 (судьи Фахрединов Т.Р., Ильина М.В., Тимченко О.Х.) по делу в„– А32-24246/2015, установил следующее.
ЗАО "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации город - курорт Сочи (далее - администрация) и Департаменту имущественных отношений администрации город - курорт Сочи (далее - департамент), в котором просило администрацию в лице департамента заключить с обществом договор о предоставлении в пользование на условиях аренды от 22.01.2015 в„– 4900009734 земельного участка площадью 4776 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205004:1097, изложив пункты 3.1 и 3.2 договора в следующей редакции: "3.1. Исчисление арендной платы устанавливается с 01.01.2015 до 11.08.2063" и "3.2. Размер годовой арендной платы за участок составляет 644 760 рублей".
Решением от 11.09.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.12.2015, иск удовлетворен в полном объеме. Принимая пункт 3.1 договора в редакции общества, суды указали следующее: исчисление арендной платы за пользование спорным земельным участком применительно к 2005 году не основано на нормах права, поскольку за спорный период общество уплачивало налог на землю, что подтверждается налоговой декларацией; в 2006-2014 годах общество производило оплату за фактическое пользование данным земельным участком на основании заключенных с администрацией соглашений "О внесении платы за фактическое использование земельного участка" и квитанций, выдаваемых обществу департаментом. Доказательства задолженности по оплате за пользование участком администрацией и департаментом не представлены. В отношении пункта 3.2 договора, суды пришли к выводу о том, что арендная плата за участок носит регулируемый характер, поэтому установили ее размер на основании действующих нормативных правовых актов (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). При определении рыночной стоимости земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы) суды руководствовались сведениями, содержащимися в экспертном заключении от 30.03.2015 в„– 070/15.
В кассационной жалобе администрация и департамент просят отменить решение и постановление и вынести новый судебный акт об отказе в иске. Заявители полагают, что размер арендной платы по договору должен определяться в соответствии с пунктами 1 и 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление в„– 210) на основании отчета о рыночной стоимости, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ). Достоверность отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 10.10.2014 в„– 4С/35/О3-2014 общество в установленном порядке не опровергло, поэтому у судов отсутствовали основания для изменения договора (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Истец получил спорный земельный участок на основании постановления администрации, следовательно, согласился с условиями договора о размере арендной платы.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобы - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Суды установили, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.03.2005 истцу на праве собственности принадлежит склад в„– 14, литера А, площадью 2773,1 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Кипарисовая, 14.
Постановлением администрации от 13.06.2013 в„– 1188 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, занятого зданием склада в„– 14, литера А, площадью 2773,1 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Кипарисовая, 14. В соответствии с пунктом 3.2 названного постановления спорный земельный участок сформирован площадью 4776 кв. м с присвоен кадастровый номер 23:49:0205004:1097, вид разрешенного использования "склад", категория земель "земли населенных пунктов", адрес: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Кипарисовая, 14.
Общество обратилось в администрацию с требованием о предоставлении в аренду этого земельного участка.
Постановлением администрации от 11.08.2014 в„– 1550 обществу на праве аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:1097, площадью 4776 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Кипарисовая 14, сроком на 49 лет. Департаменту поручено в месячный срок со дня принятия постановления направить в адрес общества проект договора аренды земельного участка с предложением о заключении договора аренды (пункт 2.1 данного постановления).
03 марта 2015 года директору общества вручен проект договора аренды земельного участка от 22.01.2015 в„– 4900009734 с сопроводительным письмом департамента от 20.02.2015 в„– 4288/020516, в котором предлагалось в течение 30 дней подписать проект договора и возвратить его в администрацию города.
Общество, ознакомившись с содержанием проекта договора, не согласилось с пунктами 3.1 и 3.2, а именно: "3.1. Исчисление арендной платы устанавливается с 02 марта 2005 года до 11 августа 2063 года"; "3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 10.10.2014 в„– 4С/35/О3-2014 и составляет 1 921 621 рубль".
Поскольку соглашение по условиям пунктов 3.1 и 3.2 договора не достигнуто, общество направило в адрес арендодателя в порядке пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса протокол разногласий по спорным условиям договора аренды.
В протоколе разногласий общество изложило свою редакцию пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды земельного участка: "3.1. Исчисление арендной платы устанавливается с 01 января 2015 года до 11 августа 2063 года"; "3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 30.03.2015 в„– 070/15, составленным ООО "Центр независимых экспертиз" и составляет 644 760 рублей".
Отклонение протокола разногласий послужило основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.
Поскольку истец является собственником объектов недвижимости, заключение договора аренды земельного участка, необходимого для использования этих объектов, обязательно для муниципального образования (статья 36 Земельного кодекса в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям).
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Суды установили, что у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.
Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 проекта договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.
При формулировании условий пункта 3.2 проекта договора администрация руководствовалась пунктом 2 постановления в„– 210, согласно которому размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона в„– 135-ФЗ.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления в„– 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 данного постановления).
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:1097 к перечисленным в пункте 5.2 постановления в„– 210 категориям не относится, поэтому признали, что арендную плату следует определять исходя из значения его рыночной стоимости.
Согласно пункту 8 постановления в„– 210 для установления размера годовой арендной платы применяются расчеты рыночной стоимости размера годовой арендной платы, проведенные в соответствии с подпунктами 4.1 и 4.2 данного постановления.
В пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 (далее - Правила, утвержденные постановлением в„– 50), установлено, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы (АП = Р х С). При этом пункт 5.2 данных Правил определяет, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Пункт 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила г. Сочи), утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 в„– 1061, определяет, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы устанавливается в договоре аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление в„– 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.
С учетом изложенных принципов и норм пунктов 4.1 и 5.2 Правил, утвержденных постановлением в„– 50, пункта 4.1 Правил г. Сочи судебные инстанции правомерно отклонили довод ответчиков о необходимости применения для определения условий пункта 3.2 договора пункта 2 постановления в„– 210. В отсутствие соответствующего регулирования в муниципальных нормативных актах суды правомерно применили для расчета ставку арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (прочие земельные участки или земельные участки ограниченные в обороте).
Размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 10.10.2014 (элемент формулы расчета арендной платы) определен судами на основании заключения эксперта от 30.03.2015 в„– 070/15.
При этом для муниципальных земельных участков пункт 9.2 постановления в„– 210 предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат пункту 5.2 Правил, утвержденных постановлением в„– 50.
Из содержания приведенных нормативных правовых актов следует, что изменение (арендодателем в одностороннем порядке) арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом логическая конструкция пункта 3.2 проекта договора позволяет заключить, что при определении указанного в нем размера арендной платы (за первый год аренды) в формуле расчета (Ап = Р х С х Ки) применяется значение Ки, равное 1.
Определение размера арендной платы за последующие периоды производится с учетом действующих нормативных правовых актов (пункт 3.5 договора).
Поскольку в рамках дела рассмотрен спор о разногласиях, возникших при заключении договора (статьи 445 и 446 Гражданского кодекса), ссылку подателей жалобы на положения статьи 451 данного Кодекса надлежит отклонить.
Иные доводы ответчиков не влияют на оценку законности принятых по делу судебных актов, поэтому не могут служить основанием для удовлетворения жалобы.
Решение и постановление в части разногласий по пункту 3.1 договора сторонами не обжалуется, следовательно судебные акты в данной части кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 по делу в„– А32-24246/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ

Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------