АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2016 г. по делу в„– А01-691/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Леоновой О.В. и Савенко Л.И., при участии от истца - Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) - Меркушева Ю.Н. (доверенность от 11.01.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Проектный институт "Адыгеягражданпроект" (ИНН 0105039380, ОГРН 1030100530570) - Болдаревой И.Б. (директор) и Мцуховой Е.Г. (доверенность от 18.02.2016), в отсутствие третьего лица - Совета народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп", извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 14.08.2015 (судья Мусифулина Н.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2015 (судьи Величко М.Г., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу в„– А01-691/2015, установил следующее.
Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Проектный институт "Адыгеягражданпроект" (далее - общество) о взыскании 1 431 256 рублей 57 копеек задолженности за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 и 388 797 рублей 95 копеек пеней по договору аренды недвижимого имущества от 01.01.2006 в„– 276 (далее - договор аренды), а также о расторжении договора (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Совет народных депутатов муниципального образования "Город Майкоп" (далее - Совет народных депутатов).
Решением от 14.08.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.11.2015, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что по условиям договора аренды размер арендной платы может быть скорректирован в одностороннем порядке при изменении Советом народных депутатов в установленном порядке ставок на аренду нежилого фонда города Майкопа. Нормативный акт об установлении иного порядка расчета размера арендной платы, принятый Советом, в материалы дела не представлен.
В кассационной жалобе комитет просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. Заявитель ссылается на то, что Методика определения размера арендной платы за недвижимое имущество муниципального образования "Город Майкоп", утвержденная решением Совета народных депутатов от 24.12.2007 в„– 245-рс (далее - Методика), по решению названного Совета от 23.07.2014 в„– 69-рс признана утратившей силу с 01.01.2015. Администрация муниципального образования "Город Майкоп" приняла постановление от 04.01.2015 в„– 1 "Об арендной плате за муниципальное имущество, передаваемое в аренду" (далее - постановление в„– 1), в пункте 2 которого определено, что в долгосрочных договорах аренды пересмотр арендной платы производится с учетом применения рыночной стоимости арендной платы. Суды необоснованно посчитали, что постановление в„– 1 не соответствует требованиям закона. Вопрос установления размера арендной платы, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, не относится к полномочиям Совета народных депутатов, он входит в полномочия главы муниципального образования "Город Майкоп". Компетенцией Совета народных депутатов является установление ставок арендной платы за пользование имуществом города по предложению главы муниципального образования. Стоимость объекта оценки, определенная оценщиком, и ставки арендной платы, устанавливаемые Советом народных депутатов, имеют различные понятия и механизмы их определения. Совет народных депутатов не наделен полномочиями по установлению стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком. Поскольку Методика отменена, комитет в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ) заказал и получил отчет от 13.01.2015 в„– 2453, в котором определена рыночная величина ставки годовой арендной платы; отчет не оспорен. После отмены Методики нормативный акт, определяющий новый порядок расчета арендной платы по договорам аренды муниципального имущества, не принимался. Таким образом, в рассматриваемом случае порядок расчета арендной платы по договорам аренды муниципального имущества определяется на основании отчета об оценке. В адрес общества направлено 3 экземпляра дополнительного соглашения в„– 9 к договору аренды в части изменения размера арендной платы, от подписания которых в связи с несогласием с размером арендной платы ответчик отказался, что является основанием для расторжения договора аренды.
В отзыве общество отклонило доводы жалобы.
Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, поддержавших свои доводы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Как видно из материалов дела, 01 января 2006 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения общей площадью 689,1 кв. м (литера А), расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, д. 45. Пунктом 2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за право пользования нежилым помещением ежемесячно до первого числа месяца, следующего за отчетным. В пункте 2.1 договора определено, что расчет арендной платы производится арендодателем согласно нормативным актам Совета народных депутатов, принятым на период действия договора, и является приложением в„– 2 к договору. Приложением в„– 2 к договору установлено дифференцированное определение стоимости пользования нежилым помещением в зависимости от назначения площадей помещения (основная, вспомогательная и подвальная), включенных в общую арендуемую площадь. В соответствии с пунктом 2.2 договора в течение срока его действия размер арендной платы может быть изменен, но не чаще одного раза в год. Обязательное изменение размера арендной платы производится при изменении Советом народных депутатов ставок на аренду нежилого фонда г. Майкопа. В силу пункта 7.1 договора, действующего в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2009 в„– 4, срок аренды установлен до 01.01.2021. Изменения (кроме указанных в пункте 2.2 договора) и дополнения к договору могут вноситься только по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения (пункт 6.1 договора). В соответствии с пунктом 6.3.5 договора он может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае несогласия арендатора с размером арендной платы при ее изменении в установленном порядке (указанный порядок определен сторонами в названных выше пунктах).
Помещение передано обществу по акту приема-передачи имущества от 01.01.2006.
Дополнительными соглашениями от 01.01.2011 в„– 6, от 01.01.2013 в„– 7, от 01.01.2014 в„– 8 к договору сторонами изменялся размер арендной платы.
В соглашении от 01.01.2014 в„– 8 установлено, что арендная плата составляет 66 668 рублей 77 копеек в месяц.
Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке, о чем свидетельствуют регистрационные записи Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Адыгея.
22 января 2015 года комитет направил в адрес общества дополнительное соглашение от 01.01.2015 в„– 9 к договору аренды, где была установлена арендная плата за пользование нежилым помещением в размере 372 114 рублей в месяц без учета НДС.
В письме от 20.02.2015 в„– 63 общество уведомило комитет об отказе от подписания дополнительного соглашения со ссылкой на необоснованность изменения размера арендной платы более чем в шесть раз.
В ответе от 26.02.2015 в„– 1346 комитет указал арендатору на то, что на основании постановления в„– 1 ставка арендной платы определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости и составила 540 рублей за 1 кв. м. При этом истец сослался на пункт 6.3.5 договора, предложив ответчику его расторгнуть и освободить занимаемое помещение в срок до 10.03.2015.
Поскольку общество отказалось от расторжения договора, сославшись на отсутствие нарушений принятых на себя обязательств, комитет обратился в арбитражный суд с иском.
Отказывая в иске, суды обоснованно исходили из следующего.В соответствии со статьей 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьями 309 и 310 Кодекса предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором (статья 450 Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Кодекса). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Из положений договора следует, что сторонами согласован порядок одностороннего изменения арендной платы арендодателем при изменении ставок, определенных Советом народных депутатов.
В целях определения размера арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в собственности муниципального образования "Город Майкоп" решением совета депутатов утверждена Методика, которая по решению совета депутатов от 23.07.2014 в„– 69-рс признана утратившей силу с 01.01.2015.
После отмены Методики нормативный акт, определяющий новый порядок установления арендной платы по договорам аренды муниципального имущества, Советом народных депутатов не принимался.
Таким образом, основания для одностороннего изменения размера арендной платы, предусмотренные договором, в рассматриваемом случае отсутствуют. Отсутствуют такие основания и в силу закона. Соглашение об изменении договора стороны не заключили, в судебном порядке (статьи 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) договор не изменен.
Поскольку ответчик надлежащим образом исполнял обязательства по внесению ежемесячной платы в размере, согласованном сторонами в дополнительном соглашении от 01.01.2014 в„– 8, суды правильно отказали в иске.
Основания для отмены или изменения судебных актов не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 14.08.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2015 по делу в„– А01-691/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Ю.В.РЫЖКОВ

Судьи
О.В.ЛЕОНОВА
Л.И.САВЕНКО


------------------------------------------------------------------