АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2016 г. по делу в„– А32-19126/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Чайка Премиум Плюс" (ИНН 2318039074, ОГРН 1112366008700), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2015 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2015 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Галов В.В.) по делу в„– А32-19126/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Чайка Премиум Плюс" (далее - общество) о взыскании 2 232 865 рублей задолженности по арендной плате за пользование земельным участком площадью 24 403 кв. м с кадастровым номером 23:49:0110001:1019, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, ул. Сочинское шоссе, (далее - земельный участок) за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 и 224 999 рублей 18 копеек пени, а также о расторжении договора от 31.10.2012 в„– 4900008260 аренды земельного участка (далее - договор аренды).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2015, в удовлетворении иска отказано по мотивам погашения обществом взыскиваемых сумм задолженности и неустойки, а также несущественности допущенных обществом при использовании земельного участка нарушений условий договора аренды.
Администрация обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), настаивая на соблюдении ею досудебного порядка расторжения договора и существенном нарушении обществом условий договора аренды. В отзыве на кассационную жалобу общество просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами установлено, что на основании постановления администрации от 29.08.2012 в„– 1852 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка в целях эксплуатации зданий, сооружений и строительства аквапарка. Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено ежеквартальное внесение арендной платы до истечения 10 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал - до 10 ноября текущего года. Дополнительным соглашением от 21.02.2013 в„– 1 стороны в качестве разрешенного использования земельного участка указали эксплуатацию жилого комплекса и гостиницы, срок действия договора установили до 29.08.2061, а размер арендной платы на основании отчета оценщика от 28.12.2012 в„– 057-2012 уменьшили до 4092 тыс. рублей. Государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения к нему осуществлена 09.11.2012 и 12.03.2013.
Ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендных платежей за период с 01.01.2014 по 31.12.2014. Сумма задолженности составила 2 232 865 рублей и сумма неустойки - 224 999 рублей 18 копеек. Департамент имущественных отношений администрации направил обществу письмо от 25.12.2014 в„– 28985/02-0516 с предупреждением о ликвидации в 10-дневный срок образовавшейся задолженности и письмо от 22.01.2015 в„– 488/02-05-16 с предложением о расторжении договора аренды. Арендатор на названные предупреждение и предложение не отреагировал. Неисполнение обществом обязанности арендатора по внесению арендной платы послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 611, 614 Гражданского кодекса).
Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума в„– 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Установив, что общество погасило задолженность по арендной плате и уплатило неустойку в разумный срок, что администрацией соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды, суды первой и апелляционной инстанции не усмотрели оснований для удовлетворения исковых требований.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2015 по делу в„– А32-19126/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------