АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2016 г. по делу в„– А53-7240/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. в отсутствие в судебном заседании представителей истца - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Быкадорова Николая Ивановича (ИНН 613204061835, ОГРНИП 315618300002233), ответчиков: администрации Семикаракорского района (ИНН 6132005158, ОГРН 1026101584827), общества с ограниченной ответственностью "Привоз" (ИНН 6132011803, ОГРН 1126183003484), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации Семикаракорского района и общества с ограниченной ответственностью "Привоз" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2015 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Ломидзе О.Г.) по делу в„– А53-7240/2013, установил следующее.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Быкадоров Николай Иванович (далее - глава хозяйства) подал в Арбитражный суд Ростовской области иск к администрации Семикаракорского района (привлечена к участию в деле в качестве ответчика определением от 05.11.2013; далее - администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Привоз" (далее - общество) о признании недействительной (ничтожной) сделки по приватизации земельного участка площадью 1524,39 кв. м с кадастровым номером 61:35:0110119:20, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, Семикаракорский район, г. Семикаракорск, ул. Калинина, 318/1, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (далее - земельный участок) касательно части площадью 304 кв. м земельного участка, занятой принадлежащим главе хозяйства нежилым объектом незавершенного строительства площадью 72,8 кв. м (литера А) со степенью готовности 47% (далее - объект незавершенного строительства) и отраженной на подготовленной кадастровым инженером схеме от 06.08.2013 с координатами характерных точек границ н1, н2, 4, 5, 6, н3, н4, н5, о выделении соответствующей части земельного участка и о понуждении к ее предоставлению главе хозяйства в аренду (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
Общество подало встречный иск о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, о понуждении главы хозяйства к сносу названного объекта, освобождению земельного участка от строительного мусора и приведению его в пригодное для использования состояние, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) записи о регистрации права собственности главы хозяйства на объект незавершенного строительства.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.01.2014 иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано. Судебный акт мотивирован недопустимостью приватизации земельного участка лицом, не являющимся собственником находящегося на таком участке объекта недвижимости, наличием у главы хозяйства исключительного права на получение в аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, переходом к главе хозяйства, приобретшему объект незавершенного строительства у арендовавшего земельный участок муниципального унитарного предприятия "Привоз" (далее - предприятие), права аренды на необходимую ему часть земельного участка.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2015 решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.11.2013 изменено, оспариваемая сделка признана недействительной в части передачи обществу в собственность всего земельного участка. Суд апелляционной инстанции отметил, что общество и глава хозяйства как собственники объектов недвижимости могут приобрести земельный участок только в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в связи с неделимостью земельного участка и отсутствием между ними договоренности о его приобретении в общую долевую собственность.
Администрация и общество обжаловали судебные акты судов первой и апелляционной инстанций в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса. В кассационных жалобах указано следующее. Государственная регистрация перехода к главе хозяйства права собственности на объект незавершенного строительства производилась в отсутствие правоустанавливающего документа на землю (регистрирующему органу был представлен договор аренды иного земельного участка). Объект незавершенного строительства подлежал сносу и отчуждался из муниципальной собственности с целью его демонтажа (разборки) без прав на землю. Глава хозяйства во внесудебном порядке не оформлял права на земельный участок, длительное время не обращался в уполномоченный орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства. На момент издания администрацией постановления о передаче правопредшественнику общества в собственность земельного участка у главы хозяйства отсутствовало зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства. Собственник объекта незавершенного строительства до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию не обладает правом на приватизацию земельного участка. В момент государственной регистрации перехода к главе хозяйства права собственности на объект незавершенного строительства земельный участок находился в собственности правопредшественника общества, поэтому глава хозяйства как собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, не мог воспользоваться предусмотренной земельным законодательством процедурой приобретения земельного участка в аренду без проведения торгов. Главой хозяйства пропущен срок исковой давности. По заявлению главы хозяйства суд принял одновременное изменение и предмета, и основания иска.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением главы Семикаракорского района от 29.03.2004 в„– 320 земельный участок предоставлен в аренду предприятию. Администрация (арендодатель) и предприятие (арендатор) заключили договор от 02.06.2004 в„– 122 аренды земельного участка на 49 лет. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 23.08.2004 (запись регистрации в„– 61-01/35-1/2004-358).
Постановлением главы Семикаракорского района от 08.10.2002 в„– 935 предприятию разрешено возведение на земельном участке объекта недвижимости (мясного павильона), строительство которого не было завершено. Названное постановление и справка муниципального унитарного предприятия "БТИ" от 23.09.2005 в„– 140 послужили основанием внесения объекта незавершенного строительства в реестр муниципальной собственности под в„– 04716078. Распоряжением главы администрации от 30.09.2005 в„– 974 предприятию разрешена продажа объекта незавершенного строительства на аукционе с предоставлением покупателю права пользования земельным участком. По итогам проведенного аукциона предприятие (продавец) и глава хозяйства (покупатель) заключили договор купли-продажи от 12.11.2005 объекта незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства передан покупателю по акту приема-передачи от 18.11.2005. Администрация обратилась в регистрирующий орган с заявлением об одновременной регистрации права муниципальной собственности на объект незавершенного строительства и перехода права собственности на него к главе хозяйства (письмо от 08.12.2005 в„– 1743). Государственная регистрация перехода к главе хозяйства права собственности на объект незавершенного строительства произведена 17.11.2011 (свидетельство о государственной регистрации права от 17.11.2011 серии 61-АЖ в„– 643047).
Постановлениями администрации от 10.12.2008 в„– 2396, от 27.02.2009 в„– 287 определены условия приватизации предприятия путем преобразования в открытое акционерное общество "Привоз" (далее - акционерное общество), утвержден состав подлежащего приватизации и передаче в уставный капитал акционерного общества имущественного комплекса предприятия, в том числе земельный участок. По согласованному администрацией передаточному акту от 07 (27).02.2009 земельный участок передан акционерному обществу в собственность. Соответствующий переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 11.08.2009 (запись регистрации 61-61-41/022/2009-23, свидетельство о государственной регистрации права от 11.08.2009 серии 61-АЕ в„– 049973).
Аукцион по продаже принадлежавших муниципальному образованию акций акционерного общества состоялся 27.12.2011. Его победителем признан руководитель акционерного общества. Акционерное общество реорганизовано в общество, которому по передаточному акту от 01.06.2012 передан имущественный комплекс правопредшественника, в том числе земельный участок. Переход к обществу права собственности на земельный участок зарегистрирован 15.01.2013, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 13.03.2013 серии 61-АЗ в„– 559745 (выдано взамен свидетельства от 15.01.2013 серии 61-АЗ в„– 341411). Общество на основании разрешения на строительство в„– RU61535101-21 возвело на земельном участке одноэтажное нежилое здание площадью 885,9 кв. м, введенное в эксплуатацию 30.09.2013 на основании соответствующего разрешения от 30.09.2013 в„– RU61535101-17 (далее - нежилое здание). Право собственности общества на нежилое здание зарегистрировано в реестре 25.10.2013 (свидетельство о государственной регистрации права от 25.10.2013 серии 61-АЗ в„– 946720). Картографическими материалами межевых планов подтверждено расположение принадлежащих главе хозяйства и обществу соответственно объекта незавершенного строительства и нежилого здания на земельном участке. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2014 по делу в„– А53-5684/2014, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.01.2015, обществу отказано в признании отсутствующим зарегистрированного права собственности главы хозяйства на объект незавершенного строительства, а главе хозяйства - в признании отсутствующим права собственности общества на нежилое здание.
В подготовленном обществом с ограниченной ответственностью "Оценочная Ростовская Компания" заключении от 02.08.2013 в„– 65/08-13 содержится вывод о том, что для эксплуатации объекта незавершенного строительства (после его завершения) необходим земельный участок площадью не менее 353 кв. м. В подготовленном экспертом общества с ограниченной ответственностью "УСЭ "Донской центр экспертиз" заключении судебной экспертизы от 18.06.2015 в„– 4/35 содержится вывод об отсутствии возможности раздела земельного участка на два самостоятельных земельных участка, необходимых для эксплуатации объекта незавершенного строительства и нежилого здания, с учетом нормативно установленных предельных (максимальных и минимальных) размеров образуемых земельных участков, строительных, санитарных и иных норм и правил, а также с учетом сохранения возможности осуществления разрешенного использования расположенных на образуемых земельных участках объектов недвижимости, рационального использования и охраны земель. Эксперт указал на отсутствие между зданиями минимального расстояния, необходимого для образования двух самостоятельных земельных участков.
Полагая, что переходом к обществу права собственности на весь земельный участок нарушены права и законные интересы главы хозяйства, последний обратился в арбитражный суд. Названные обстоятельства послужили основанием подачи обществом встречного иска.
Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Под приватизацией муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении муниципальными унитарными предприятиями закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении имущества. К отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным настоящим Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства (статьи 1, 2, 3 Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в действовавшей на момент заключения предприятием и главой хозяйства договора купли-продажи объекта незавершенного строительства редакции; далее - Закон в„– 178-ФЗ).
По смыслу статей 218, 219, 294, 295, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент заключения предприятием и главой хозяйства договора купли-продажи объекта незавершенного строительства редакции; далее - Гражданский кодекс) муниципальные унитарные предприятия ограничиваются в распоряжении принадлежащим им на праве хозяйственного ведения имуществом. Предприятие вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество только с согласия собственника. В хозяйственное ведение предприятия поступало имущество, приобретенное унитарным предприятием по установленным законом основаниям, одним из которых является создание с соблюдением закона и иных правовых актов новой вещи.
Отчуждение из муниципальной собственности возведенного на основании соответствующего разрешения объекта незавершенного строительства осуществлялось не самостоятельно администрацией, а с ее согласия предприятием. Глава хозяйства стал собственником названного объекта не в порядке приватизации, поэтому положения Закона в„– 178-ФЗ на него не распространяются. К отношениям по договору купли-продажи от 12.11.2005 подлежали применению нормы гражданского законодательства.
В отличие от содержащейся в пункте 1 статьи 28 Закона в„– 178-ФЗ нормы, запрещающей приватизацию объектов, строительство которых не завершено, без одновременного отчуждения земельных участков, занимаемых такими объектами и необходимых для их использования, статьей 552 Гражданского кодекса допускались передача покупателю права собственности либо предоставление права аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на часть земельного участка, необходимую для эксплуатации такого объекта. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретал право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
С учетом установленных распоряжением главы администрации от 30.09.2005 в„– 974 условий продажи объекта незавершенного строительства на аукционе с предоставлением покупателю только права пользования земельным участком и действовавшего в момент продажи заключенного администрацией и предприятием договора от 02.06.2004 в„– 122 аренды к главе хозяйства в момент государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства должно было перейти право аренды части земельного участка на 49 лет. Администрация, предприятие и его правопреемники (акционерное общество и общество в лице одного единоличного исполнительного органа) в момент приватизации земельного участка должны были учитывать данные обстоятельства и своими действиями не допускать угрозу нарушения такого права.
Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей до 01.03.2015 редакции (далее - Земельный кодекс) исключительное право на выкуп или приобретение в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялось юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения. В силу положений статьи 35 Земельного кодекса не допускался необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Общество, приобретая у предприятия в собственность объект незавершенного строительства, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса одновременно приобрело право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Кроме того, как собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который было зарегистрировано до 01.01.2012, глава хозяйства, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 12.12.2011 в„– 427-ФЗ, вправе был приобрести находившийся в публичной собственности земельный участок в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. Как правомерно заключил суд апелляционной инстанции, при заключении договора купли-продажи от 12.11.2005 и в момент получения объекта незавершенного строительства в законное владение у главы хозяйства возник защищаемый законом интерес в предъявлении требования о передаче ему в аренду части земельного участка, занятой объектом незавершенного строительства и необходимой для его использования.
В постановлении от 06.09.2011 в„– 4275/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовой подход, согласно которому при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования. Сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют. Если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду. Иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим и истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
При формировании реестра подлежащего приватизации имущества предприятия до возведения обществом нежилого здания администрация должна была предпринять меры, направленные либо на формирование земельного участка, свободного от имущества главы хозяйства, либо на передачу в уставный капитал акционерного общества права аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. Неисполнение данной обязанности администрацией привело к приватизации земельного участка собственником нежилого здания с нарушением прав собственника объекта незавершенного строительства. С учетом установленной экспертами неделимости земельного участка, отсутствии у главы хозяйства до завершения строительства принадлежащего ему объекта права на приватизацию земельного участка и желания на приобретение совместно с обществом земельного участка в общую долевую собственность, суд апелляционной инстанции правомерно признал сделку по приватизации имущественного комплекса предприятия, оформленную постановлениями главы администрации Семикаракорского района от 10.12.2008 в„– 2396, от 27.02.2009 в„– 287 и передаточным актом от 07 (27).02.2009, недействительной в части передачи в собственность акционерного общества всего земельного участка. Право собственности на земельный участок не возникло и у общества. Вывод о неделимости земельного участка повлек отказ в удовлетворении требования о понуждении администрации к заключению договора аренды конкретного земельного участка площадью 304 кв. м.
Доводы кассационной жалобы о том, что государственная регистрация перехода к главе хозяйства права собственности на объект незавершенного строительства производилась в отсутствие правоустанавливающего документа на землю, объект незавершенного строительства подлежал сносу и продавался под разборку без прав на землю, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Обращение главы хозяйства в уполномоченный орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства спустя значительный промежуток времени с момента заключения сторонами договора купли-продажи названного объекта не повлекло прекращение соответствующих прав покупателя и собственника. На момент издания постановления о передаче правопредшественнику общества в собственность земельного участка администрация должна была учесть права главы хозяйства, независимо от обеспечения им государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства. В условиях недействительности оспариваемой сделки глава хозяйства, зарегистрировавший переход к нему права собственности на объект незавершенного строительства до 01.01.2012, мог приобрести земельный участок под названным объектом в аренду без проведения торгов. Ответчики до принятия судом первой инстанции решения не заявляли о применении исковой давности, поэтому обстоятельства, связанные с пропуском главой хозяйства срока исковой давности, не подлежали установлению в силу статьи 199 Гражданского кодекса. Уточняя исковые требования, глава хозяйства изменил только предмет иска, продолжая основывать свои требования на тех же обстоятельствах.
Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационных жалобах, исключают возможность удовлетворения последних в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2015 по делу в„– А53-7240/2013 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------