АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2016 г. по делу в„– А32-22465/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ларионовой Н.А. - Ларионовой Н.А. (глава), Минаева А.Ю. (доверенность от 13.02.2013), в отсутствие представителей истца - закрытого акционерного общества "Агрофирма "Полтавская" (ИНН 2336015710, ОГРН 1022304038460), ответчика - администрации муниципального образования Красноармейский район, третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ларионовой Н.А. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2014 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 (судьи Величко М.Г., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу в„– А32-22465/2013, установил следующее.
ЗАО "Агрофирма "Полтавская" (далее - агрофирма) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Красноармейский район (далее - администрация), КФХ Ларионовой Н.А. (далее - крестьянское хозяйство) о признании недействительным договора аренды от 29.04.2011 в„– 1300004115 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 20 648 кв. м с кадастровым номером 23:13:0302000:349, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской, недействительным и понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) регистрационную запись в„– 23-23-24/038/2011-179 о государственной регистрации договора аренды.
Решением от 19.12.2014 иск удовлетворен, признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 29.04.2011 в„– 1300004115, заключенный администрацией и крестьянским хозяйством, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования регистрационной записи в„– 23-23-24/038/2011-179 о государственной регистрации договора аренды, распределены судебные расходы. Суды исходили из того, что собственник объекта недвижимости не может быть лишен права на приобретение в собственность либо аренду земельного участка, необходимого для обслуживания принадлежащего ему недвижимого имущества. Предоставление в аренду иному лицу земельного участка (части участка), без которого невозможна нормальная эксплуатация принадлежащих агрофирме объектов недвижимости, препятствует истцу не только в реализации прав собственника в отношении объектов, но и в оформлении прав на земельный участок, необходимый для обслуживания такого имущества (пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). На момент предоставления крестьянскому хозяйству земельного участка с кадастровым номером 23:13:0302000:349 в его границах существовали объекты недвижимости, право собственности на которые признано в судебном порядке за агрофирмой. По итогам экспертного исследования суды заключили о неделимости спорного земельного участка. В отсутствие доказательств государственной регистрации прав крестьянского хозяйства на объект недвижимости (контора), суд признал не доказанным факт нахождения на рассматриваемом участке недвижимого имущества указанного лица. На основании статей 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор аренды от 29.04.2011 в„– 1300004115 недействителен (ничтожен), так как заключен в нарушение статьи 36 Земельного кодекса.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 решение от 19.12.2014 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе крестьянское хозяйство просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неверное установление судами обстоятельств, имеющих юридическое значение для объективного и всестороннего рассмотрения дела по существу и принятия законных и обоснованных судебных актов. Податель жалобы полагает, что спорный участок предоставлен в аренду крестьянскому хозяйству с соблюдением специального порядка, закрепленного нормами Федерального закона от 11.06.2003 в„– 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", который не предусматривает обязательной публикации сообщений о предоставлении земельного участка в аренду крестьянскому хозяйству. Эксплуатация объектов недвижимости (административное здание котельной, здание склада масел) по целевому назначению длительное время не осуществляется. До восстановления разрушенных объектов у агрофирмы отсутствует исключительное право на приватизацию либо аренду спорного участка. Наличие договора аренды от 29.04.2011 в„– 1300004115 не нарушает и не ограничивает права истца, поэтому у него отсутствует право на предъявление данного иска. Расчеты эксперта, приведенные в исследовательской части экспертного заключения от 06.11.2014 по итогам судебной экспертизы, содержат арифметические ошибки, что влияет на правильность состоявшихся по делу судебных актов.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил. В судебном заседании представители подателя жалобы поддержали ее доводы. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены согласно статьям 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
От агрофирмы поступило ходатайство в электронном виде об отложении рассмотрения кассационной жалобы, мотивированное тем, что представитель попал в дорожно-транспортное происшествие (документальные доказательства отсутствуют).
Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении ходатайства надлежит отказать.
По правилам части 3 статьи 284 Кодекса неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.
С учетом приведенной нормы, статьи 286 (пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции) и статьи 287 (полномочия арбитражного суда кассационной инстанции) Кодекса основания для отложения судебного разбирательства отсутствуют.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителей крестьянского хозяйства, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2006 по делу в„– А32-11347/2006 за агрофирмой признано право собственности на объекты недвижимости, расположенные в ст. Староджерелиевской, 260 м по направлению на северо-восток от станицы: здание склада масел (литера Б) площадью 26,3 кв. м, административное здание (литера А) площадью 86,8 кв. м, здание котельной (литера В) площадью 58,1 кв. м (т. 1, л.д. 65, 67, 69).
Названные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:13:0302000:394, что следует из кадастровых паспортов объектов недвижимости от 31.07.2012, 01.08.2012, 06.08.2012 (т. 1, л.д. 66, 68, 70).
5 ноября 2008 года постановлением главы муниципального образования Красноармейский район в„– 3302 (т. 1, л.д. 27) агрофирме в долгосрочную аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 20 648 кв. м с кадастровым номером 23:13:0302000:394, находящийся по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской.
29 апреля 2011 года согласно постановлению и. о. главы муниципального образования Красноармейский район от 12.03.2011 в„– 119 (т. 1, л.д. 211) управление муниципальной собственности администрации (арендодатель) и крестьянское хозяйство (арендатор) заключили договор аренды в„– 1300004115 этого же участка (площадью 20 648 кв. м с кадастровым номером 23:13:0302000:394, адрес: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской, вид разрешенного использования - "для размещения базы крестьянского хозяйства с наземной автостоянкой для хранения сельхозтехники") сроком на 49 лет (т. 1, л.д. 52, 53). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.05.2011.
Ссылаясь на наличие на земельном участке, переданном крестьянскому хозяйству в аренду, принадлежащих агрофирме на праве собственности объектов недвижимости, истец обратился в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Из правового анализа статей 11, 12 Гражданского кодекса, статей 4, 65 Кодекса следует, что лицо, не являющееся стороной договора и заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в признании сделки недействительной, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены спорной сделкой.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.
Исходя из положений статьи 36 Земельного кодекса, не допускается предоставление земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.
С учетом приведенных норм, суды обеих инстанций заключили, что предоставление в аренду крестьянскому хозяйству земельного участка (части участка), без которого невозможна нормальная эксплуатация принадлежащих агрофирме объектов недвижимости, препятствует истцу не только в реализации прав собственника в отношении его объектов недвижимости, но и в оформлении прав на земельный участок, необходимый для обслуживания данных объектов (пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса).
Разрешая спор, суды указали, что агрофирма является собственником здания склада масел (литера Б) площадью 26,3 кв. м; административного здания (литера А) площадью 86,8 кв. м; здания котельной (литера В) площадью 58,1 кв. м, расположенных в ст. Староджерелиевской, 260 м по направлению на северо-восток от станицы. Право собственности на перечисленные объекты зарегистрировано на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2006 по делу в„– А32-11347/2006.
Основываясь на изложенном, учитывая то обстоятельство, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на предоставление земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"), суды пришли к выводу о недействительности (ничтожности) оспариваемого договора аренды и удовлетворили иск.
При этом суды руководствовались заключением судебной экспертизы от 06.11.2014, проведенной ООО "Бюро независимых судебных экспертиз" (т. 2, л.д. 32-44), указав на неделимость земельного участка с кадастровым номером 23:13:0302000:394, переданного в аренду крестьянскому хозяйству, на котором расположено принадлежащее агрофирме недвижимое имущество.
В то же время при рассмотрении дела суды не учли следующее.
Согласно актам обследования от 19.10.2013 (т. 1, л.д. 48, 57) на земельном участке с кадастровым номером 23:13:0302000:394, предоставленном в аренду крестьянскому хозяйству, нежилые здания площадью 26,3 кв. м, 58,1 кв. м, 86,8 кв. м отсутствуют (на дату обследования (18.10.2013) фактический износ строений составил 100%).
Правовая позиция, изложенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 в„– 17616/07, от 01.12.2009 в„– 6811/09, свидетельствует о том, что нахождение объекта в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта право на земельный участок, а после восстановления, может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса.
Решение о признании права собственности агрофирмы на объекты недвижимого имущества датировано 16.05.2006 (дело в„– А32-11347/2006), иск по настоящему делу предъявлен в арбитражный суд в 2013 году.
Представленным в материалы дела актам обследования от 19.10.2013 суды не дали надлежащей оценки в совокупности с иными доказательствами, и не исследовали вопрос о фактическом наличии объектов, принадлежащих на праве собственности агрофирме, на дату совершения оспариваемой сделки (нахождение объектов агрофирмы на земельном участке 23:13:0302000:394 на момент заключения договора аренды от 29.04.2011 в„– 1300004115 крестьянское хозяйство отрицает).
Названные обстоятельства имеют существенное значение для правильного применения статей 166, 168, 180 Гражданского кодекса, статей 35, 36 Земельного кодекса, а также проверки выводов эксперта о неделимости спорного земельного участка, основанных на материалах технических паспортов по состоянию на 17.06.2005 (т. 2, л.д. 40).
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Поскольку выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не основаны на всех обстоятельствах дела и представленных доказательствах в совокупности, что не позволило судам правильно применить нормы материального права, обжалуемые решение и постановление надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду надлежит устранить отмеченные недостатки на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, исследовать вопросы, указанные в настоящем постановлении, установить наличие и фактическое состояние объектов недвижимости, принадлежащих истцу на праве собственности, на спорном земельном участке на момент его предоставления в аренду крестьянскому хозяйству, и с учетом всех доводов лиц, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу в„– А32-22465/2013 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
И.В.СИДОРОВА

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------