АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2016 г. по делу в„– А20-519/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью фирма "Ахваз" (ИНН 0711040882, ОГРН 1020700742743) - Амшукова А.Р. (доверенность от 19.01.2015), в отсутствие представителей ответчиков: местной администрации городского округа Нальчик (ИНН 0711037382, ОГРН 1020700751169), департамента архитектуры, градостроительства и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик (ИНН 0711010398, ОГРН 1020700753380), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента архитектуры, градостроительства и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.05.2015 (судья Шокумов Ю.Ж.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2015 (судьи Марченко О.В., Бейтуганов З.М., Казакова Г.В.) по делу в„– А20-519/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью фирма "Ахваз" (далее - общество) подало в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики иск к местной администрации городского округа Нальчик и департаменту архитектуры, градостроительства и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик (далее - администрация, департамент) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью 5 тыс. кв. м с кадастровым номером 07:09:0103001:2, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, Владикавказское шоссе, б/н, (далее - земельный участок) с ценой в 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 15.06.2012.
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.05.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2015, иск удовлетворен, выкупная стоимость земельного участка определена равной 92 661 рублю 25 копейкам. Судебные акты мотивированы отсутствием нормативно установленной выкупной стоимости земельного участка по состоянию на день первоначального обращения общества с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления, применимостью к спорным правоотношениям норм земельного законодательства о возможности выкупа (приватизации) находящихся в публичной собственности земельных участков по цене, равной 2,5% от кадастровой стоимости, реализацией обществом исключительного права на выкуп земельного участка путем подачи в орган местного самоуправления заявления от 15.06.2012 и дополняющего его заявления от 25.01.2013, соблюдением заявителем досудебной процедуры урегулирования спора.
Департамент обжаловал судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), указывая на то, что муниципальные правовые акты, устанавливающие порядок приватизации земельных участков, являются действующими, в судебном порядке не оспорены, так же как обществом не оспорено решение администрации об отказе в удовлетворении заявления от 15.06.2012 в связи с непредставлением доказательств внесения арендных платежей, законность действий администрации и размера выкупной стоимости земельного участка не входят в предмет доказывания по настоящему делу, обществом пропущен тридцатидневный срок направления протокола разногласий к проекту договора купли-продажи, суды применили не подлежавшие применению нормы земельного законодательства, общество не является субъектом льготной приватизации публичных земель.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления администрации от 10.11.2003 в„– 1450 департамент (арендодатель) и Хашукоев С.С. (арендатор) заключили договор от 23.06.2005 аренды земельного участка на период с 23.06.2005 по 22.06.2012 в целях строительства центра технического обслуживания автомобилей. Государственная регистрация договора аренды произведена 03.08.2005. По договору купли-продажи от 10.06.2010 года право собственности на центр технического обслуживания автомобилей общей площадью 234,8 кв. м перешло от Хашукоева С.С. (продавец) к обществу (покупатель). Объект купли-продажи принадлежал продавцу на основании утвержденного постановлением администрации от 17.05.2004 в„– 625 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 23.04.2010 в„– 40, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от 25.05.2010 серии 07-АВ в„– 114597 (пункт 1.2 договора). Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 05.10.2010, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 05.08.2010 серии 07-АВ в„– 210114.
На заявление общества от 15.06.2012 о предоставлении земельного участка в собственность администрация письмом от 25.06.2012 в„– 1-31/3162 известила заявителя о принятом решении об отказе в удовлетворении заявления ввиду непредставления обществом платежных документов по внесению арендных платежей с момента перехода к нему права собственности на центр технического обслуживания. Представив платежные документы, общество повторно обратилось в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка (письмо от 05.11.2013). Письмом от 28.11.2013 в„– 28.11.2013 администрация сообщила заявителю о подготовке проекта соответствующего постановления. Письмом от 03.12.2013 в„– 1-15/6436 администрация предложила заявителю представить выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения.
Постановлением администрации от 01.07.2014 в„– 1286 департаменту предписано подготовить необходимый пакет документов по продаже обществу земельного участка и заключить с обществом договор купли-продажи. Распоряжением департамента от 04.07.2014 в„– 165 выкупная стоимость земельного участка определена на основании кадастровой стоимости в размере 4 114 150 рублей. С сопроводительным письмом от 05.09.2014 обществу направлены постановление администрации от 01.07.2014 в„– 1286, распоряжение департамента от 04.07.2014 в„– 165, расчет стоимости земельного участка и подписанный департаментом проект договора купли-продажи земельного участка.
Не согласившись с ценой земельного участка, общество подало в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики иск об установлении цены выкупа земельного участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости по состоянию на 15.06.2012 и о понуждении к заключению договора купли-продажи. На заявление общества о расчете стоимости земельного участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости по состоянию на 15.06.2012 (письмо от 17.11.2014 в„– 423) департамент сообщил об отсутствии оснований для рассмотрения указанного заявления в связи с наличием в арбитражном суде гражданского дела в„– А20-5126/2014 (письмо от 09.12.2014). Определением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.01.2015 по делу в„– А20-5126/2014 иск общества оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением им досудебного порядка урегулирования спора. С сопроводительным письмом от 19.01.2015 общество передало в департамент проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложило выкупную стоимость земельного участка установить в размере 2,5% от его кадастровой стоимости по состоянию на 15.06.2012. Письмом от 10.02.2015 департамент известил общество о пропуске им тридцатидневного срока для направления протокола разногласий к проекту договора купли-продажи и его оставлении без рассмотрения.
Названные обстоятельства явились основанием обращения общества в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.
В случаях, когда в соответствии с законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Установленные в названной норме сроки не являются пресекательными (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 в„– 11657/11). Иск общества направлен на урегулирование возникших между ним и органом местного самоуправления (департаментом) разногласий относительно выкупной стоимости земельного участка.
По общему правилу, установленному пунктами 1.1, 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей в спорный период редакции (далее - Земельный кодекс), продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществлялась по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены и внесения оплаты в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялся органами государственной власти субъектов Российской Федерации. При этом цена таких земельных участков не могла превышать их кадастровую стоимость. До установления органом государственной власти субъекта Российской Федерации порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. Для приобретения прав на земельный участок требовалось обращение юридического лица в уполномоченный орган с соответствующим заявлением, к которому прилагались кадастровый паспорт земельного участка, либо кадастровая выписка о земельном участке в случае, если заявление о приобретении прав на данный земельный участок подано с целью переоформления прав на него, а также сообщение заявителя обо всех зданиях, сооружениях, расположенных на земельном участке (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса, пункты 6, 8 приложения к приказу Минэкономразвития России от 13.09.2011 в„– 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок").
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 137-ФЗ) в действовавшей до 01.07.2012 редакции, продажа находившихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, коммерческим организациям, являвшимся собственниками расположенных на таких земельных участках приватизированных зданий, сооружений, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений, а также юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками до 01.07.2012 осуществлялась по устанавливаемой субъектами Российской Федерации цене в пределах двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельных участков, расположенных не в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек. После 01.07.2012 названные лица могли приобрести земельные участки в собственность на льготных условиях только в случае переоформления ими права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды до 01.07.2012 (пункт 2.2 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ).
Иные лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в населенных пунктах с численностью населения до 500 тысяч человек или за пределами границ населенных пунктов, вправе были приобрести такие земельные участки до 01.07.2012 по устанавливаемой субъектами Российской Федерации цене в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применялся минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (пункт 2 статьи 2 Закона в„– 137-ФЗ). Применительно к данной норме Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, стороны должны руководствоваться Законом в„– 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Положения Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются. Если на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом Российской Федерации конкретная цена земельного участка не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога.
Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 08.10.2012 в„– 236-ПП стоимость земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, приобретаемых собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений, расположенных в населенных пунктах Кабардино-Балкарской Республики с численностью населения свыше 250 тысяч человек установлена равной их кадастровой стоимости земельного участка.
В деле отсутствуют доказательства того, что право аренды на земельный участок приобреталось обществом или первоначальным арендатором (Хашукоевым С.С.) в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, что у кого-то из них существовало такое право, что названные лица являлись собственниками расположенных на земельном участке приватизированных зданий, сооружений или зданий, сооружений, возведенных вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, сооружений. Отсутствие названных доказательств препятствовало органам местного самоуправления в принятии решения о предоставлении обществу земельного участка в собственность по льготной цене (в пределах двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка). Обратные выводы судов первой и апелляционной инстанций противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В отсутствие вышеназванных доказательств и до издания постановления Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 08.10.2012 в„– 236-ПП общество вправе было выкупить земельный участок по цене, определенной с применением минимальной для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, при условии соблюдения им до 01.07.2012 порядка подачи соответствующего заявления (с приложением необходимых документов). Обстоятельства, связанные с соблюдением (несоблюдением) обществом до указанной даты установленного порядка подачи документов судами первой и апелляционной инстанции не устанавливались.
Если установленный порядок подачи документов до 01.07.2012 обществом соблюден не был, оно вправе было приобрести земельный участок только по цене, установленной региональным нормативным актом (постановление Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 08.10.2012 в„– 236-ПП).
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.05.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2015 по делу в„– А20-519/2015 отменить.
Дело в„– А20-519/2015 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------