АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2016 г. по делу в„– А32-13010/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Садовникова А.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) - Даушевой А.В. (доверенность от 07.05.2015), Мантул В.В. (доверенность от 07.05.2015), от ответчиков: непубличного акционерного общества "Красная поляна" (ИНН 2320102816, ОГРН 1022302937062) - Шишкиной И.Г. (доверенность от 01.01.2016), государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (ИНН 7750004150, ОГРН 1077711000102) - Грынковой С.А. (доверенность от 17.03.2015), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2015 (судья Баганина С.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу в„– А32-13010/2015, установил следующее.
ОАО "Сбербанк России" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к НАО "Красная поляна" (далее - общество), ГК "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (далее - корпорация) о признании недействительным пункта 1.9 договора залога (ипотеки) недвижимого имущества от 24.03.2014 в„– 110200/1398-ДИ, заключенного между обществом и корпорацией, зарегистрированного 23.05.2014 за государственным регистрационным номером 23-23-52/137/2014-231, в отношении следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, пл. Сбербанка, д. 1.
1) помещение в„– 203 общей площадью 6,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2806;
2) помещение в„– 208 общей площадью 18,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2845;
3) помещение в„– 210 общей площадью 29 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2846;
4) помещение в„– 211 общей площадью 27,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2848;
5) помещение в„– 212 общей площадью 48,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2927;
6) помещение в„– 213 общей площадью 20,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2849;
7) помещение в„– 214 общей площадью 17,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2850;
8) помещение в„– 216 общей площадью 12,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2870;
9) помещение в„– 217 общей площадью 22,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2851;
10) помещение в„– 219 общей площадью 120,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2852;
11) помещение в„– 221 общей площадью 31,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2897;
12) помещение в„– 223 общей площадью 30,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2899;
13) помещение в„– 225 общей площадью 32 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2901;
14) помещение в„– 226 общей площадью 30 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2746;
15) помещение в„– 230 общей площадью 4,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2906;
16) помещение в„– 239 общей площадью 63,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2908;
17) помещение в„– - 243 общей площадью 8,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2853;
18) помещение в„– 246 общей площадью 15,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2861;
19) помещение в„– 255 общей площадью 16 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2879;
20) помещение в„– 256 общей площадью 11,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2699;
21) помещение в„– 257 общей площадью 25,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2833;
22) помещение в„– 258 общей площадью 19,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2888;
23) помещение в„– 261 общей площадью 10,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2891;
24) помещение в„– 262 общей площадью 13,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2755;
25) помещение в„– 266 общей площадью 6,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2696;
26) помещение в„– 268 общей площадью 9,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2898;
27) помещение в„– 269, - 270 общей площадью 16,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2885;
28) помещение в„– 271 общей площадью 10,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2900;
29) помещение в„– 227 общей площадью 10,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2912;
30) помещение в„– 231 общей площадью 82,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2890;
31) помещение в„– 232 общей площадью 5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2913;
32) помещение в„– 235 общей площадью 30,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2892;
33) помещение в„– 237 общей площадью 63,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2894;
34) помещение в„– 241 общей площадью 18,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2914;
35) помещение в„– 242 общей площадью 23,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2915;
36) помещение в„– 258/1, в„– 258/2 общей площадью 72,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2918;
37) помещение в„– 251 общей площадью 9,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2922;
38) помещение в„– 104 общей площадью 8,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2682;
39) помещение в„– 105 общей площадью 6,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2937;
40) помещение в„– 112,112/1 общей площадью 37,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2939;
41) помещение в„– 113, 113/1 общей площадью 40 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2940;
42) помещение в„– 114, 114/1 общей площадью 35,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2941;
43) помещение в„– 115, 115/1 общей площадью 38,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2779;
44) помещение в„– 122, 122/1 общей площадью 38,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2773;
45) помещение в„– 123, 123/1 общей площадью 38,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2776;
46) помещение в„– 130 общей площадью 17 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2697;
47) помещение в„– 132/1 общей площадью 16,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2694;
48) помещение в„– 134 общей площадью 4,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2692;
49) помещение в„– 140 общей площадью 3,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2690;
50) помещение в„– 141, 141/1 общей площадью 40,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2756;
51) помещение в„– 142, 142/1 общей площадью 35,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2706;
52) помещение в„– 143, 143/1 общей площадью 38,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2704;
53) помещение в„– 144, 144/1 общей площадью 37 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2702;
54) помещение в„– 145, 145/1 общей площадью 38,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2766;
55) помещение в„– 146, 146/1 общей площадью 47,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2761;
56) помещение в„– 147, 147/1, 147/2, 147/3 общей площадью 49,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2740;
57) помещение в„– 148, 148/1 общей площадью 32,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2732;
58) помещение в„– 157 общей площадью 10,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2780;
59) помещение в„– 101/1 общей площадью 39,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2678;
60) помещение в„– 102 общей площадью 22,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2701;
61) помещение в„– 103 общей площадью 18,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2672;
62) помещение в„– 143 общей площадью 143 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2674;
63) помещение в„– - 153 общей площадью 233,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2691;
64) помещение в„– 107 общей площадью 23,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2675;
65) помещение в„– 108 общей площадью 7,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2668;
66) помещение в„– 111 общей площадью 103,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2677;
67) помещение в„– 116 общей площадью 24,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2666;
68) помещение в„– 118 общей площадью 41,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2670;
69) помещение в„– 119 общей площадью 25,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2671;
70) помещение в„– 120 общей площадью 106,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2680;
71) помещение в„– 127 общей площадью 77,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2673;
72) помещение в„– 128 общей площадью 7,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2681;
73) помещение в„– 201, 202, 215, 215/1, 215/2, 232 общей площадью 324 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2662;
74) помещение в„– 204 общей площадью 8,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2665;
75) помещение в„– 205 общей площадью 6,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2839;
76) помещение в„– 210, 210/1, 210/2, 210/3 общей площадью 73,6 кв. м, кадастровый номер23:49:0512001:2664;
77) помещение в„– 211, 211/1 общей площадью 39,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2661;
78) помещение в„– 212, 212/1 общей площадью 39,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2818;
79) помещение в„– 219, 219/1 общей площадью 35,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2659;
80) помещение в„– 220, 220/1 общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2815;
81) помещение в„– 221, 221/1 общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2663;
82) помещение в„– 222 общей площадью 3,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2751;
83) помещение в„– 230 общей площадью 14,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2728;
84) помещение в„– 233 общей площадью 4,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2770;
85) помещение в„– 234, 234/1 общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2747;
86) помещение в„– 235, 235/1 общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2687;
87) помещение в„– 326, 236/1 общей площадью 35,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2688;
88) помещение в„– 237, 237/1 общей площадью 38,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2752;
89) помещение в„– 238, 238/1 общей площадью 37,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2754;
90) помещение в„– 239, 239/1 общей площадью 38,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2693;
91) помещение в„– 240, 240/1 общей площадью 47,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2700;
92) помещение в„– 241, 241/1, 241/2, 241/3 общей площадью 48,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2721;
93) помещение в„– 242, 242/1 общей площадью 32,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2727;
94) помещение в„– 203 общей площадью 18,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2730;
95) помещение в„– 207 общей площадью 24,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2764;
96) помещение в„– 208 общей площадью 51,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2771;
97) помещение в„– 209/1 общей площадью 5,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2705;
98) помещение в„– 213 общей площадью 24,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2715;
99) помещение в„– 216 общей площадью 99,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2794;
100) помещение в„– 217 общей площадью 109,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2789;
101) помещение в„– 218 общей площадью 24,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2792;
102) помещение в„– 227 общей площадью 101,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2795;
103) помещение в„– 228 общей площадью 41,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2742;
104) помещение в„– 229 общей площадью 180,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2737;
105) помещение в„– 214 общей площадью 8,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2719;
106) помещение в„– 304 общей площадью 8,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2709;
107) помещение в„– 305 общей площадью 6,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2775;
108) помещение в„– 310, 310/1, 310/2, 310/3 общей площадью 73,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2777;
109) помещение в„– 311, 311/1 общей площадью 40,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2781;
110) помещение в„– 312, 312/1 общей площадью 35,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2784;
111) помещение в„– 313, 313/1 общей площадью 38,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2809;
112) помещение в„– 314, 314/1 общей площадью 40,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2713;
113) помещение в„– 322 общей площадью 3,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2758;
114) помещение в„– 332, 332/1, 332/2, 332/3, 332/4, 332/5, 332/6 общей площадью 122 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2797;
115) помещение в„– 333, 333/1, 333/2, 333/3, 333/4, 333/5, 333/6, 333/7, 333/8 общей площадью 164,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2798;
116) помещение в„– 334, 334/1, 334/2, 334/3 общей площадью 62,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2932;
117) помещение в„– 335, 335/1 общей площадью 36,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2933;
118) помещение в„– 336 общей площадью 10,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2799;
119) помещение в„– 337, 337/1 общей площадью 37,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2800;
120) помещение в„– 338, 338/1 общей площадью 37,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2801;
121) помещение в„– 302 общей площадью 47,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2720;
122) помещение в„– 303 общей площадью 18,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2785;
123) помещение в„– 307 общей площадью 24,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2786;
124) помещение в„– 308 общей площадью 55,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2787;
125) помещение в„– 315 общей площадью 24,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2791;
126) помещение в„– 316 общей площадью 8,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2724;
127) помещение в„– 317 общей площадью 95,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2726;
128) помещение в„– 324 общей площадью 179,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2735;
129) помещение в„– 306 общей площадью 3,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2925;
130) помещение в„– 401, 401/1, 401/2, 401/3, 401/4, 401/5, 401/6, 401/7, 401/8, 401/9, 401/10 общей площадью 230,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2805;131) помещение в„– 417, 417/1 общей площадью 22,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2832;
132) помещение в„– 419 общей площадью 6,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2942;
133) помещение в„– 422 общей площадью 4,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2812;
134) помещение в„– 423 общей площадью 8,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2816;
135) помещение в„– 424, 424/1 общей площадью 57,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2819;
136) помещение в„– 425, 425/1 общей площадью 48,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2821;
137) помещение в„– 426, 426/1 общей площадью 57,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2823;
138) помещение в„– 427, 427/1 общей площадью 62,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2825;
139) помещение в„– 402 общей площадью 18,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2824;
140) помещение в„– 403 общей площадью 33,7 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2827;
141) помещение в„– 404 общей площадью 24,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2829;
142) помещение в„– 405 общей площадью 53,5 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2831;
143) помещение в„– 414 общей площадью 107,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2840;
144) помещение в„– 432 общей площадью 14,9 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2842;
145) помещение в„– 436 общей площадью 10,6 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2844;
146) помещение в„– 437 общей площадью 4,3 кв. м, кадастровый номер 23:49:0512001:2847, применении последствий недействительности части сделки путем погашения записи об ипотеке в пользу корпорации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в отношении имущества истца (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление).
Решением от 10.07.2015, оставленным без изменения постановлением 29.09.2015, заявленные требования удовлетворены частично, пункт 1.9 договора ипотеки признан недействительным, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суды пришли к выводу о том, что права истца нарушены, поскольку общество не имело право передавать помещения в залог корпорации без согласия банка, поскольку договор участия в долевом строительстве заключен ранее договора залога.
В кассационной жалобе заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. По мнению подателя жалобы, земельный участок, указанный в договоре долевого участия, в залог не передавался, залог прекращен, что подтверждается письмом от 16.04.2015 и права банка не нарушены. В дополнении к кассационной жалобе заявитель указывает на то, что действующее законодательство не содержит запрета на распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения при передаче в залог права аренды земельного участка, в связи с чем, стороны договора залога имели право согласовать названное условие в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзывах на жалобу банк и общество сослались на несостоятельность ее доводов.
В судебном заседании представитель корпорации настаивал на доводах жалобы, представители банка и общества просили оставить судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 03.05.2011 банк (участник долевого строительства) и общество (застройщик) заключили договор участия в долевом строительстве в„– 32А-960-7.1, (договор зарегистрирован 06.02.2012, номер регистрации 23-23-22/058/2012-016; далее - договор участия в долевом строительстве), согласно условиям которого, общество обязано передать банку нежилое помещение (непроизводственного назначения) проектной площадью 5345,1 кв. м в здании 7.1, входящее в состав спортивно-туристического комплекса "Горная карусель" на высотной отметке +960 метров над уровнем моря, предназначенного для размещения корпоративного центра ОАО "Сбербанк России", а банк обязан оплатить и принять завершенный строительством объект долевого строительства.
Денежные средства перечислены банком платежными поручениями от 04.05.2011 в„– 63447874 и платежным поручением от 26.12.2014 в„– 93820.
29 сентября 2013 года общество (заемщик) и корпорация (кредитор) заключили кредитное соглашение в„– 110100/1398, в соответствии с условиями которого, корпорация предоставляет обществу кредит на создание олимпийского объекта спортивно-туристического комплекса "Горная карусель", в состав которого входит здание корпоративного центра ОАО "Сбербанк России".
На основании пункта 12 статьи 1 кредитного соглашения под разрешенными обязательствами понимаются, в том числе, договоры, указанные в приложении в„– 3 к кредитному соглашению.
Из пункта 36 приложения в„– 3 к кредитному соглашению следует, что договор участия в долевом строительстве входит в состав разрешенных действующих обязательств общества.
В силу пункта 6.2.15.7 кредитного соглашения общество обязалось заключить с корпорацией договор залога участков (прав аренды на участки), перечень которых приведен в приложении в„– 4 к кредитному соглашению, а также любых иных участков, принадлежащих обществу на праве собственности или аренды и предназначенных для строительства объекта, с распространением ипотеки на возводимые и расположенные на таких участках объекты недвижимого имущества.
24 марта 2014 года в обеспечение исполнения обязательств по кредитному соглашению общество (залогодатель) и корпорация (залогодержатель) заключили договор залога (ипотеки) недвижимого имущества в„– 110200/1398-ДИ, зарегистрированный 23.05.2014 за государственным регистрационным номером: 23-В 23 52/137/2014-231 (далее - договор залога), согласно условиям которого, общество передает в залог права аренды земельных участков, поименованных в приложении в„– 1 к договору залога.
В пункте 1.9 договора залога стороны согласовали распространить право залога по договору залога на все здания и сооружения, находящиеся, строящиеся и возведенные на указанных земельных участках.
1 августа 2014 года выдано разрешение в„– RU23309000-208МС/ОМ на ввод в эксплуатацию здания корпоративного центра ОАО "Сбербанк России" с многоуровневым общественным паркингом.
17 декабря 2014 года стороны договора долевого участия в строительстве подписали акт приема передачи 146-ти нежилых помещений фактической площадью 6 103,8 кв. м.
Право собственности на данные помещения зарегистрировано банком в установленном порядке 25.12.2014.
В выписке из ЕГРП от 06.02.2015 в„– 23-0-1-197/4020/2015-98 в отношении одного из 14-ти нежилых помещений, находящихся в собственности банка, указано, что право банка зарегистрировано с ограничениями (обременения) права: "Ипотека в силу закона"; ипотека зарегистрирована в пользу корпорации на основании договора залога, номер государственной регистрации 23-23 52/137/2014-231.
Ссылаясь на то, что общество не имело права передавать в залог помещения, истец обратился в арбитражный суд с иском.
В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон в„– 214-ФЗ) об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении, в том числе, условия о том, что залогодержателем имущества, указанного в частях 1 - 3 настоящей статьи, является банк (часть 6 статьи 13 указанного Закона).
Согласно части 7 статьи 13 Закона в„– 214-ФЗ после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
В силу пункта 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон в„– 102-ФЗ) на земельном участке, заложенном по договору ипотеки, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При этом если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Установив, что договор участия в долевом строительстве заключен ранее оспариваемого договора залога, суды пришли к правомерному выводу о том, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения части 7 статьи 13 Закона в„– 214-ФЗ, согласно которым необходимо согласие истца на заключение договора залога, как участника долевого строительства нежилых помещений, переданных в залог корпорации.
Обоснована ссылка судов на пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 в„– 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором ипотеки" согласно которому нормы главы XI Закона в„– 102-ФЗ (далее - Информационное письмо в„– 90) распространяются только на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений), поскольку из содержания договора залога, в частности пункта 1.9 договора залога, следует, что предметом залога являются также объекты недвижимости, являющиеся предметом договора участия в долевом строительстве. В связи с изложенным суды обоснованно указали на нарушение прав истца как участника долевого строительства указанных объектов недвижимости.
Доводы жалобы о том, что действующее законодательство не содержит запрета на распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения при передаче в залог права аренды земельного участка, в связи с чем, стороны договора залога имели право согласовать названное условие, выраженное в пункте 1.9 договора залога несостоятельны, поскольку истец, заключив договор долевого участия в строительстве, вправе рассчитывать на передачу в собственность объектов недвижимости, свободных от обременений в виде залога его имущества в пользу кредиторов застройщика, а заключение обществом договора залога с третьими лицами в отношении указанного имущества, возможно только при условии их предварительного согласования с инвестором (банком).
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные требования в части признания пункта 1.9 договора залога недействительным.
Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2015 по делу в„– А32-13010/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Е.В.АРТАМКИНА

Судьи
А.В.САДОВНИКОВ
И.И.ФЕФЕЛОВА


------------------------------------------------------------------