АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 ноября 2016 г. по делу в„– А63-13366/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Кристалл" (ИНН 2636032315, ОГРН 1022601934618), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Кристалл" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2016 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу в„– А63-13366/2015, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО "Фирма "Кристалл" (далее - общество) о взыскании 269 691 рубля 12 копеек задолженности по договору от 20.06.2014 в„– 3776 аренды земельного участка общей площадью 5500 кв. м с кадастровым номером 26:11:040301:2, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, Промышленный район, 3 км автодороги "Ставрополь-Тоннельный-Барсуковская", с разрешенным использованием "под кафе "Джорджия" за период с 15.09.2014 по 30.09.2015 и 5204 рублей 35 копеек пени за период с 15.09.2014 по 30.09.2015 (с учетом уменьшения размера исковых требований; т. 1, л.д. 52).
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом как арендатором обязательств по внесению арендной платы. Неустойка рассчитана комитетом на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и условий договора аренды.
Решением от 13.04.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.07.2016, с общества в пользу комитета взыскано 160 052 рубля 06 копеек задолженности и 5204 рубля 35 копеек пени, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс) и наличия у общества обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611, 614 Гражданского кодекса). За несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по оплате аренды к нему применена ответственность в виде взыскания неустойки. Расчет арендной платы за период с 29.10.2013 по 22.10.2014 произведен судом исходя из кадастровой стоимости земельного участка (562 265 рублей), утвержденной постановлением Правительства Ставропольского края от 23.11.2011 в„– 458-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2009" (далее - постановление в„– 458-п; земли промышленности) и базового размера арендной платы за земельные участки в составе земель промышленности, который согласно пункту 8 постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 в„– 64-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - постановление 64-п; Порядок) равен 4% от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка. Расчет арендной платы за период с 23.01.2014 по 31.12.2014 произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка (30 060 195 рублей), утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 в„– 203 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" (далее - приказ в„– 203) и базового размера арендной платы 1,46%, утвержденного постановлением в„– 64-п (категория 5.1 - земельные участки, предназначенные для размещения объектов общественного питания). За период с 01.01.2015 по 30.09.2015 в расчетах арендной платы применен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка 2212 рублей/кв. м. В связи с частичной оплатой согласно представленным платежным поручениям, учитывая имеющуюся переплату на момент заключения договора аренды, задолженность общества по аренде составила 160 052 рубля 06 копеек. Установив размер задолженности, суды произвели перерасчет неустойки (пени), которая превысила сумму заявленной, и взыскали согласно требованиям комитета. Государственная пошлина взыскана с ответчика в доход федерального бюджета на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
В кассационной жалобе комитет просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Доказательством, подтверждающим перевод земельного участка, находящегося в пользовании общества, из категории "земли промышленности" в категорию "земли населенных пунктов" является соответствующий акт органа исполнительной власти. Довод суда о том, что кадастровая стоимость (30 060 195 рублей) и базовый размер (1,46%) подлежат применению в расчетах арендной платы с 23.01.2014, ошибочен.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым обязать комитет произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 20.06.2014 в„– 3776 земельного участка в границах муниципального образования город Ставрополь за периоды с 29.10.2013 по 20.04.2014, исходя из кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка равной 562 265 рублям в порядке зачета первоначального требования, а также перерасчет арендной платы за период с 21.04.2014 по 31.12.2014 исходя из кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка равной 30 060 195 рублям в порядке зачета первоначального требования. Применение кадастровой стоимости как базового элемента для расчета арендной платы затрагивает права и обязанности ответчика как арендатора земельного участка. Условие договора аренды от 20.06.2014 в„– 3776 о размере арендной платы за период с 29.10.2013 по 20.04.2014 не соответствует закону, а сам договор в этой части ничтожен, не порождает правовых последствий в виде выплаты истцом арендной платы в прежнем размере, рассчитанной без учета действующей в тот момент кадастровой стоимости земельного участка. Негативные последствия для ответчика устранимы возложением на истца обязанности осуществить перерасчет арендной платы за земельный участок, исходя из действовавшей в тот момент кадастровой стоимости земельного участка. Суд пришел к ошибочному выводу о том, что дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) о категории и виде разрешенного использования земельного участка не имеет правового значения при разрешении данного спора. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в 2003 году и является ранее учтенным, то есть существующим, а не вновь образуемым. После издания постановления администрации от 23.01.2014 в„– 174 категория земельного участка изменилась на "земли населенных пунктов".
Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационных жалобах, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы Шпаковской районной государственной администрации Ставропольского края от 29.10.2003 в„– 254 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор в„– 47, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 29.10.2003 по 28.10.2013 земельный участок из земель промышленности общей площадью 0,55 га (кадастровый номер 26:11:040301:0002), находящийся на 3-ем км автодороги "Ставрополь-Тоннельный-Барсуковская", для строительства и эксплуатации кафе "Джорджия" (т. 2, л.д. 2-5).
Общество является собственником кафе (инвентарный номер 21756, литера А), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.01.2012 серии 26-АЗ в„– 736076 (т. 2, л.д. 81).
25 апреля 2013 года администрация города Ставрополя в соответствии с Законом Ставропольского края от 04.10.2004 в„– 84-кз "Об установлении границы муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края" (далее - Закон в„– 84-кз) издала постановление в„– 1262 об определении адресного ориентира местоположения земельного участка площадью 5500 кв. м с кадастровым номером 26:11:040301:2, категория земель - "земли промышленности", и объекта недвижимости (литера А): Ставропольский край, г. Ставрополь, Промышленный район, 3-й км автодороги "Ставрополь-Тоннельный-Барсуковская" (т. 2, л.д. 31).
Решением ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палата) от 17.06.2013 в„– 26/301/13-79278 проведен кадастровый учет изменений сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером 26:11:040301:2, в ГКН внесены сведения о месте нахождения земельного участка: Ставропольский край, г. Ставрополь, Промышленный район, 3-й км автодороги "Ставрополь-Тоннельный-Барсуковская" (т. 2, л.д. 36).
Постановлением администрации города Ставрополя от 23.01.2014 в„– 174 земельный участок площадью 5500 кв. м с кадастровым номером 26:11:040301:2 отнесен к категории "земли населенных пунктов", определен адресный ориентир: г. Ставрополь, Промышленный район, 3-й км автодороги "Ставрополь-Тоннельный-Барсуковская", и предоставлен в аренду обществу (т. 1, л.д. 38).
Решением кадастровой палаты от 21.04.2014 в„– 26/301/14-48856 осуществлен кадастровый учет изменений земельного участка с кадастровым номером 26:11:040301:2, в ГКН внесены сведения о категории земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "под кафе "Джорджия" (т. 2, л.д. 43, 44).
20 июня 2014 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор в„– 3776 аренды земельного участка площадью 5500 кв. м, кадастровый номер 26:11:040301:2 на срок с 23.01.2014 по 22.01.2024. Положения договора распространены на правоотношения, возникшие до его заключения, начиная с 29.10.2013. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15-го марта, 15-го июня, 15-го сентября и 15-го ноября. Расчет и размер арендной платы за данный земельный участок определен в приложении в„– 1 к договору. Арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение годового размера арендной платы, условий и сроков ее внесения в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством. Исполнение обязанности по внесению арендных платежей обеспечено сторонами неустойкой (пеней) в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 08.08.2014 (регистрационный номер 26-26-01/072/2014-596). Факт передачи земельного участка арендодателем арендатору сторонами не оспаривается.
Ненадлежащее исполнение обществом как арендатором обязанности по внесению арендных платежей явилось основанием обращения комитета в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса законность судебных актов по настоящему делу проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Поскольку спорные участки относятся к публичной собственности, арендная плата за их использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).
Исследовав представленные сторонами доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что расчет арендной платы произведен на основании Порядка, утвержденного постановлением в„– 64-п. Проверив расчет арендной платы комитета за период с 29.10.2013 по 22.01.2014, суды признали его неверным, произведенным без учета постановления администрации от 23.01.2014 в„– 174 об изменении категории земельного участка (с даты принятия данного ненормативного правового акта). За названный период расчет арендной платы должен производиться исходя из кадастровой стоимости земельного участка 562 265 рублей, утвержденной постановлением в„– 458-п и базового размера арендной платы за земельные участки в составе земель промышленности, который согласно пункту 8 постановления в„– 64-п равен 4% от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка. За период с 23.01.2014 по 31.12.2014 арендная плата рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной приказом в„– 203 и базового размера арендной платы 1,46%, утвержденного постановлением в„– 64-п (категория 5.1 - земельные участки, предназначенные для размещения объектов общественного питания). Основанием для перерасчета арендной платы в 2015 году послужило решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 09.10.2015 в„– 524, принятое по заявлению общества, которым кадастровая стоимость определена в размере рыночной согласно отчету об оценке (применяется с 01.01.2015).
С учетом нормативных актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы в спорный период, установленных по делу фактических обстоятельств, недопустимости выхода суда за пределы заявленных требований, принимая во внимание частичную оплату, задолженность составила 160 052 рубля 06 копеек.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
При заключении договора аренды стороны предусмотрели ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.3 договора).
По причине ненадлежащего исполнения обществом обязательств по внесению арендных платежей суды взыскали с ответчика неустойку в заявленном комитетом размере (5204 рублей 35 копеек), поскольку при пересчете сумма неустойки превысила заявленную, тогда как суд не вправе выйти за пределы заявленных требований.
Доводы кассационных жалоб признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, получили надлежащую правовую оценку обеих инстанций.
Постановление администрации от 23.01.2014 в„– 174 издано в соответствии с Законом в„– 84-кз, статьей 14 Федерального закона от 21.12.2004 в„– 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон в„– 172-ФЗ), статьей 19 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 в„– 21-кз "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений", решением Ставропольской городской думы от 03.09.2009 в„– 98 "Об утверждении корректировки генерального плана города Ставрополя на 2010-2030 годы". Спорный земельный участок переведен в категорию "земли населенных пунктов" с даты его включения в границы города Ставрополя (постановление от 23.01.2014 в„– 174), что отражено в обжалуемых судебных актах.
Суды обеих инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационных жалобах доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения и апелляционного постановления (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
От уплаты государственной пошлины за подачу жалобы комитет освобожден (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016 по делу в„– А63-13366/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
И.В.СИДОРОВА

Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------