АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 ноября 2016 г. по делу в„– А32-44552/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования Белореченский район (ИНН 2303010026, ОГРН 1022300715480) - Копыт Н.С. (доверенность от 11.01.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ФортоМедиа" (ИНН 2310160015, ОГРН 1122310000603) - Зинченко У.В. (доверенность от 23.03.2015), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования Белореченский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2016 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 (судьи Глазунова И.Н., Галов В.В., Ильина М.В.) по делу в„– А32-44552/2015, установил следующее.
Администрация муниципального образования Белореченский район (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "ФортоМедиа" (далее - общество) о взыскании по договору от 13.12.2007 в„– 8839000027 арендной платы за использование земельного участка в период с 01.01.2014 по 31.12.2015 в размере 21 460 рублей 86 копеек, пени за период с 16.09.2014 по 30.11.2015 в размере 929 рублей 78 копеек; по договору от 04.10.2006 в„– 3900002598 арендной платы за использование земельного участка в период с 01.07.2014 по 31.12.2015 в размере 854 109 рублей 77 копеек, пени за период с 10.06.2014 по 30.11.2015 в размере 64 669 рублей 59 копеек; по договору от 29.05.2008 в„– 39000003080/11939000000188 арендной платы за использование земельного участка в период с 01.07.2014 по 31.12.2015 в размере 567 070 рублей 93 копеек, пени за период с 11.07.2014 по 30.11.2015 в размере 42 935 рублей 96 копеек, а также о расторжении указанных договоров аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016, в удовлетворении ходатайства администрации о привлечении к участию в деле в качестве второго ответчика Нурджаняна С.Ш. отказано, исковое заявление удовлетворено частично. С общества в пользу администрации взыскано 12 341 рубль 10 копеек долга по арендной плате по договору от 20.02.2015 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в„– 8839000027 от 13.12.2007 за период с 20.02.2015 по 31.12.2015, 918 рублей 18 копеек пени за период с 20.02.2015 по 31.12.2015; 651 668 рублей 44 копейки долга по арендной плате по договору от 20.02.2015 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в„– 3900002598 от 04.10.2006 за период с 20.02.2015 по 31.03.2016, 97 557 рублей 76 копеек неустойки за период с 20.02.2015 по 11.04.2016; 432 666 рублей 15 копеек задолженности по арендной плате по договору от 20.02.2015 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в„– 39000003080 от 29.05.2008 за период с 20.02.2015 по 31.03.2016, а также 64 771 рубль 67 копеек пени за период с 20.02.2015 по 11.04.2016. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суды пришли к выводу о том, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком. Обязанность по внесению платы за участки, начисленной за период до заключения договоров о переуступке прав и обязанностей арендатора, у ответчика отсутствует. Согласно представленным в дело выпискам из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним права и обязанности арендатора спорных земельных участков переданы Нурджаняну С.Ш., что исключает возможность удовлетворения иска о расторжении договоров аренды, предъявленного к обществу.
В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 20.06.2016 и постановление от 25.08.2016. Податель жалобы указывает, что требования о расторжении договоров аренды предъявлены к надлежащему ответчику. Отказ суда привлечь в качестве соответчика нового арендатора (Нурджаняна С.Ш.) противоречит судебной практике, поскольку договоры о передаче прав и обязанностей арендатора совершены в период рассмотрения искового заявления судом первой инстанции.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, представитель общества указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования Белореченский район от 02.10.2006 в„– 1995 администрация (арендодатель) и ООО "Цементная транспортная компания" (арендатор) 04.10.2006 на 49 лет заключили договор в„– 3900002598 аренды земельного участка площадью 40 216 кв. м (кадастровый номер 23:39:1101885:0018), расположенного по адресу: г. Белореченск, ул. Майкопская, 57 (т. 1, л.д. 27-34).
На основании постановления главы муниципального образования Белореченский район от 05.12.2007 в„– 2808 администрация (арендодатель) и ООО "Цементная транспортная компания" (арендатор) 13.12.2007 заключили договор в„– 8839000027 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения) площадью 200 001 кв. м (кадастровый номер 23:39:0710004:0003), расположенного по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, Родниковое сельское поселение, местоположение которого установлено относительно ориентира южная, юго-восточная часть КК; фрагмент ДКК: Е7, Е8, Ж6, Ж7, Ж8, И6, И7, И8, сроком на 10 лет, до 13.12.2017 (т. 1, 35-44).
На основании постановления главы муниципального образования Белореченский район от 23.05.2008 в„– 885 администрация (арендодатель) и ООО "Цементная транспортная компания" (арендатор) 29.05.2008 заключили договор в„– 39000003080/11939000000188 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 26 868 кв. м (кадастровый номер 23:39:1101885:0037), расположенного по адресу: г. Белореченск, ул. Майкопская, 57, сроком на 49 лет (т. 1, л.д. 45-52).
ООО "Цементная транспортная компания" (арендатор) и ООО "Аликон" (новый арендатор) 03.06.2014 заключили договоры о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 04.10.2006 в„– 3900002598, от 13.12.2007 в„– 8839000027 и от 29.05.2008 в„– 39000003080/11939000000188, согласно которым новому арендатору передаются все права и обязанности, предусмотренные договорами аренды спорных земельных участков (т. 1, л.д. 53, 54, 59, 60, 61, 62).
ООО "Аликон" (арендатор) и общество (новый арендатор) 20.02.2015 заключили договоры о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 04.10.2006 в„– 3900002598, от 13.12.2007 в„– 8839000027 и от 29.05.2008 в„– 39000003080/11939000000188, согласно которым новому арендатору (обществу) передаются все права и обязанности, предусмотренные договорами аренды спорных земельных участков (т. 1, л.д. 55-58, 63, 64). Согласно пункту 1.5 договоров от 20.02.2015 прежний арендатор утрачивает право пользования земельным участком на весь срок действия договора, после подписания сторонами договора об уступке. С момента подписания договора об уступке к обществу переходят все права и обязанности арендатора, при этом новый договор с арендодателем не заключается.
В связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по внесению арендной платы, администрация направляла в адрес общества претензии от 21.09.2015 в„– 523, от 15.09.2015 в„– 509 и от 20.08.2015 в„– 451 с требованием оплатить долг, а также предложения о расторжении договоров аренды земельных участков (т. 1, л.д. 65-71, 81-89).
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договорам аренды, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
Во взыскании задолженности за период до даты подписания обществом договоров уступки прав и обязанностей арендатора (20.02.2015) и соответствующей неустойки суды отказали, указав, что обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим пользованием новым арендатором арендованным имуществом.
В то же время судебные инстанции не учли следующее.
Пункт 1 статьи 391 Гражданского кодекса (в применимой редакции) предусматривает, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель вправе требовать уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором.
Данный подход соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 в„– 3914/13 выработаны правовые позиции по вопросу, связанному с переуступкой прав по договору аренды.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что по общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора.
Гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что отсутствие в договоре перенайма условий о переводе спорного долга, а также обстоятельств его возникновения не является основанием для отказа в удовлетворении иска к новому арендатору о взыскании арендной платы за предыдущий период. Следовательно, отсутствие в договоре размера уступаемых обязательств по арендной плате не может являться основанием к отказу в иске.
Судебные инстанции, определяя период взыскания, сославшись на положения пунктов 1.5 договоров от 20.02.2015, не учли содержащееся в данном пункте договоров указание на переход к обществу "всех прав и обязанностей арендатора", а также не приняли во внимание толкование подлежащих применению норм, содержащееся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 в„– 3914/13.
Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договоров аренды, суды не учли следующее.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
Суды установили, что с 10.03.2016 новым арендатором по договорам аренды земельных участков от 04.10.2006 в„– 3900002598, от 13.12.2007 в„– 8839000027 и от 29.05.2008 в„– 39000003080/11939000000188 является Нурджанян С.Ш. (т. 1, л.д. 176-191).
Администрация при производстве по делу в суде первой инстанции заявила о привлечении Нурджаняна С.Ш. к участию в деле в качестве соответчика (т. 1, л.д. 165, 166). В удовлетворении данного ходатайства суд отказал, сославшись на отсутствие оснований, предусмотренных частью 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Арбитражный суд округа полагает, что данное ходатайство истца разрешено судом первой инстанции с неправильным применением норм процессуального права и без учета содержания правоотношений, возникших между сторонами.
Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
В данном случае до момента разрешения иска фактически произошла замена стороны в спорном правоотношении (статья 48 Кодекса), поэтому при разрешении ходатайства истца суду следовало учитывать, что требование о расторжении договоров аренды земельных участков не могло быть разрешено судом без привлечения к участию в деле нового арендатора и определения его процессуального статуса в соответствии с правилами Кодекса.
Поскольку к новому арендатору переходят не только права, но и обязанности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора или уплаты долга и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором.
При таких обстоятельствах неправильное применение норм процессуального права не позволило судам проверить наличие оснований для расторжения договоров аренды, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, статьей 46 Земельного кодекса, и правильно разрешить требование о расторжении данных сделок (часть 3 статьи 288 Кодекса).
Поскольку суды не установили обстоятельства, необходимые для правильного разрешения возникшего спора, решение от 20.06.2016 и постановление от 25.08.2016 надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, правильно определить субъектный состав рассматриваемого спора, с учетом толкования условий договоров от 20.02.2015 дать оценку доводам истца о наличии оснований для взыскания с ответчика долга и неустойки в полном объеме, правильно определить их размер и период образования, исследовать имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, после чего разрешить заявленные требования с правильным применением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 по делу в„– А32-44552/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА


------------------------------------------------------------------