АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2016 г. по делу в„– А32-21332/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сочикурортзеленстрой" (ИНН 2320066558, ОГРН 1022302928262) - Афонченко А.Г. (доверенность от 20.06.2015), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2016 (судья Мигулина Д.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу в„– А32-21332/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Сочикурортзеленстрой" (далее - общество) с иском о взыскании 9 345 770 рублей 40 копеек задолженности по арендной плате за период с 20.08.2014 по 31.03.2015 и 224 298 рублей 49 копеек пеней за период с 11.03.2015 по 27.04.2015.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы по договору от 21.08.2014 в„– 4900009559. Расчет задолженности по арендной плате произведен администрацией с учетом постановления главы города Сочи от 30.06.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление от 30.06.2009 в„– 210) и приложения к договору. Неустойка подлежит взысканию на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 6.2 договора аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016, иск удовлетворен частично. С общества в пользу администрации взыскано 3 640 618 рубль 50 копейки задолженности по арендной плате с 20.08.2014 по 31.03.2015, 87 374 рубль 84 копеек пеней с 11.03.2015 по 27.04.2015. В удовлетворении остальной части требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 27 599 рублей государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что в связи с переходом права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 26.06.2002 обществу на основании договора от 21.08.2014 в„– 4900009559 передан в аренду земельный участок площадью 10 799 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:22, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 5. Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, расположен в территориальной зоне "ОД-1", имеет вид разрешенного использования "бизнес-центры, офисные центры, выставочные центры". Земельный участок расположен в зоне шумового воздействия от городских и внешних автодорог, а часть его - в границах красных линий улицы Виноградная. При проверке доводов администрации суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)), а также наличия у общества обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Расчет задолженности произведен истцом с учетом постановления от 30.06.2009 в„– 210 и приложения к договору (расчет арендной платы). Принято также во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление от 27.01.2011 в„– 50). Для определения размера задолженности по арендной плате администрацией применялась кадастровая стоимость земельного участка в размере 744 967 503 рублей 14 копеек. Однако на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 14.01.2015 в„– 1/4 в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) 06.02.2015 внесены изменения в части кадастровой стоимости спорного участка. Обществу установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:22 в размере его рыночной стоимости, равной 290 200 тыс. рублей (по состоянию на 24.04.2014). Исходя из содержащихся в ГКН сведений о кадастровой стоимости, а также пункта 5.2 приложения в„– 1 к постановлению от 27.01.2011 в„– 50 (о порядке изменения арендной платы на размер уровня инфляции), суды взыскали с общества в пользу администрации 3 640 618 рублей 50 копеек арендной платы за период с 20.08.2014 по 31.03.2015. При определении размера арендной платы судами учтены также положения Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 в„– 225-ФЗ; далее - Закон об оценочной деятельности). Довод общества о необходимости учета произведенных в период рассмотрения спора арендных платежей судами не принят, поскольку представленные в материалы дела копии чеков-ордеров от 08.10.2015 (на сумму 398 тыс. рублей) и от 10.09.2015 (на сумму 150 тыс. рублей) содержат ссылку на отчетный период, за который произведена оплата (10.09.2015). Следовательно, данные платежи произведены за 3 квартал 2015 года, не относящийся к спорному периоду. Требование администрации о взыскании с общества пени за просрочку внесения арендной платы также признано обоснованным и удовлетворено судом в сумме 87 374 рублей 84 копеек со ссылкой на статью 330 Гражданского кодекса и пункт 6.2 договора. Ходатайство ответчика о применении статьи 333 Гражданского кодекса судом первой инстанции отклонено, поскольку заявленная ко взысканию сумма неустойки (0,05% за каждый день просрочки платежа), не может считаться несоразмерной последствиям неисполнения договорного обязательства (составляет 18,25% годовых). Расходы по государственной пошлине отнесены на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права. Жалоба мотивирована следующим. В соответствии с условиями договора аренды (раздел 3) ответчик должен производить ежеквартально авансовые платежи, которые должны быть внесены до 10 числа первого месяца каждого квартала. Согласно пункту 3.1 договора исчисление арендной платы производится с 20.08.2014 по 20.08.2063. Из пункта 3.5. договора следует, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований. В соответствии со статьей 57 Конституции Российской Федерации, статьей 606 Гражданского кодекса, статьей 65 Земельного Кодекса, статьей 1 Закон Российской Федерации от 11.10.1991 в„– 1738-1 "О плате за землю", любое использование земли в Российской Федерации является платным. Статьей 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Общество имеет задолженность за пользование земельным участком в размере 9 345 770 рублей 40 копеек (за период с 20.08.2014 по 31.03.2015), на которую начислена неустойка в размере 224 298 рублей 49 копеек (за период с 11.03.2015 по 27.04.2015). В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. Лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством (статья 401 Гражданского кодекса). Администрация направила ответчику претензию от 24.03.2015 в„– 58987-02-05-16 с требованием об оплате задолженности по арендной плате и пени по договору, которая необоснованно не исполнена ответчиком.
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность решения и апелляционного постановления. По мнению ответчика, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что при расчете арендной платы по договору с 20.08.2014 необходимо применять кадастровую стоимость земельного участка в размере 290 200 тыс. рублей, установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 14.01.2015 в„– 1/4. Следовательно, размер платы за пользование земельным участком в период с 20.08.2014 по 31.12.2014 составил 2 130 783 рубля 05 копеек. С учетом правил, содержащихся в постановлении от 27.01.2011 в„– 50, размер арендной платы в период с 01.01.2015 по 31.03.2015 составил 1 509 835 рублей. Общая сумма задолженности по договору от 21.08.2014 в„– 4900009559 в спорный период составила 3 640 618 рублей 50 копеек. В связи с неправильно произведенным администрацией расчетом договорной неустойки, суд первой инстанции обоснованно произвел ее перерасчет и взыскал с ответчика в пользу истца 87 374 рубля 84 копейки. Общество полагает, что судебные инстанции правильно определили спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, выяснили обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.
Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2013 признан незаконным отказ департамента имущественных отношений администрации города Сочи, оформленный письмом от 03.07.2013. в„– 12774/02-05-16 в переоформлении обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0203027:22. Признано незаконным бездействие администрации, выразившееся в непринятии решения о переоформлении обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0203027:22 на право аренды. На администрацию возложена обязанность в месячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу принять решение о предоставлении в аренду обществу указанного земельного участка. На департамент имущественных отношений администрации города Сочи в месячный срок с момента вступления решения в законную силу возложена обязанность направить в адрес общества проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:22.
На основании постановления администрации от 20.08.2014 в„– 1640 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 21.08.2014 в„– 4900009559 земельного участка площадью 10 799 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:22, расположенного по адресу: г. Сочи. Центральный район, ул. Егорова, 5. Участок отнесен к категории земель населенных пунктов, расположен в территориальной зоне "ОД-1", имеет вид разрешенного использования "бизнес-центры, офисные центры, выставочные центры". Земельный участок расположен в зоне шумового воздействия от городских и внешних автодорог, а его часть - в границах красных линий улицы Виноградная. Срок действия договора аренды установлен с момента его государственной регистрации до 20.08.2063. Договор зарегистрирован 18.12.2014 (л. д. 15-21).
По условия договора арендатор должен производить ежеквартально авансовые платежи, которые должны быть внесены до 10 числа первого месяца каждого квартала, до 10 числа каждого начавшегося квартала (раздел 3). Исчисление арендной платы за земельный участок производится с 20.08.2014 по 20.08.2063 (пункт 3.1). Размер ежегодной арендной платы установлен сторонами на день подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований (пункт 3.5 договора).
24 марта 2015 года департамент имущественных отношений администрации города Сочи направил обществу претензию в„– 5898/-02-05-16 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пене за период с 20.08.2014 по 31.03.2015 по договору от 21.08.2014 в„– 4900009559 (л. д. 11-14).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей, администрация заявила в арбитражный суд требования о взыскании с общества задолженности и пеней по договору аренды от 21.08.2014 в„– 4900009559.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса (действовал до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пунктах 16 и 19 постановления Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 в„– 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Поскольку договор от 21.08.2014 в„– 4900009559 заключен после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению администрацией (взысканию судом) исходя из нормативно установленных ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).
Расчет задолженности произведен администрацией на основании постановления от 30.06.2009 в„– 210, а также приложения к договору аренды от 21.08.2014 в„– 4900009559 (расчет арендной платы; л.д. 20). При этом в расчете арендной платы (л. д. 9) истец использовал величину кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:22 в размере 744 967 503 рублей 14 копеек.
В соответствии с подпунктом "г" пункта 5.2 постановления от 30.06.2009 в„– 210 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков и рассчитывается исходя из двух процентов в отношении участков, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 14.01.2015 в„– 1/4 обществу установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:22 в размере его рыночной стоимости, равной 290 200 тыс. рублей. Указанная стоимость определена по состоянию на 24.04.2014 на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 16.09.2014 в„– 212/09/14 (л. д. 70, 71). Соответствующие изменения в ГКН внесены 06.02.2015, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27.03.2015 (л. д. 66).
В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с пунктом 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 в„– 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" положения статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.
Федеральный закон от 21.07.2014 в„– 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" вступил в силу 22.07.2014. Из извещения о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости следует, что заявление общества поступило 15.12.2014. Поэтому судебные инстанции пришли к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 290 200 тыс. рублей должна применяться при расчете арендной платы по договору за весь спорный период.
Суды первой и апелляционной инстанций при расчете задолженности за период с 01.03.2015 по 31.03.2015 учли также коэффициент инфляции (пункт 5.2 приложения в„– 1 к постановлению от 27.01.2011 в„– 50). По расчету судов арендная плата по договору от 21.08.2014 в„– 4900009559 за период с 20.08.2014 по 31.12.2014 составила 2 130 783 рублей 05 копеек, за период с 01.01.205 по 31.03.2015-1 509 835 рублей.
Установив, что размер задолженности общества в спорный период, судебные инстанции удовлетворили требование администрации в части взыскания с общества 3 640 618 рублей 50 копеек арендной платы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, по которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 6.2. договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору в виде неустойки, исчисляемой из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
С учетом установленного размера долга, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с общества в пользу администрации 87 374 рублей 84 копеек договорной неустойки за период с 11.03.2015 по 27.04.2015.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы администрации о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме, окружным судом отклоняются как не соответствующие нормам земельного законодательства, положениям Закона об оценочной деятельности и представленным документам. Обстоятельства, на которые ссылается в жалобе заявитель, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к противоположным выводам.
Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Суд округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.02.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 по делу в„– А32-21332/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------