АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июля 2016 г. по делу в„– А32-47982/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Столица 88" (ОГРН 1072310004744) - Петрова Н.Н. (доверенность от 08.02.2016), в отсутствие представителей истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Столица 88" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2015 (судья Мигулина Д.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2016 (судьи Фахретдинов Т.Р., Галов В.В., Ильина М.В.) по делу в„– А32-47982/2014, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Столица 88" (далее - общество), в котором просила:
- расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.09.2012 в„– 4300019159, заключенный между администрацией и обществом,
- обязать общество возвратить арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 960 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара, по улице Береговой, 146, строение в„– 22, кадастровый номер 23:43:0208042:1111 (далее - земельный участок), путем его освобождения и подписания акта приема-передачи участка.
Решением от 24.12.2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 01.04.2016, в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка от 26.09.2012 в„– 4300019159 отказано. На общество возложена обязанность возвратить администрации спорный земельный участок, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи участка. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины по иску. Судебные акты мотивированы следующим. На основании постановления администрации от 22.12.2011 в„– 10274 администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) 26.09.2012 заключен договор аренды земельного участка в„– 4300019159, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1111. В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставлен для строительства здания кафе, срок действия договора по 22.12.2021. Договор зарегистрирован управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. В силу пункта 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. В результате осмотров земельного участка (акты от 07.05.2014, от 31.07.2014) установлено, что спорный участок огражден, на нем расположены строения и сооружения, используемые для эксплуатации кафе. Разрешения на строительство объекта по вышеуказанному адресу не выдавались. Предписание администрации об устранении нарушений в тридцатидневный срок со дня его получения, арендатором не исполнено. Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 28.07.2014 по делу в„– А32-35679/2013 установлено, что расположенные на земельном участке по ул. Береговой, 146, в городе Краснодаре объекты капитальными не являются, в удовлетворении исковых требований о сносе находящихся на данном участке самовольно возведенных сооружений и строения администрации отказано. От подписания (в досудебном порядке) соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и его возврата ответчик отказался. В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса. Пунктом 3.2.4 договора аренды установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или договором. В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума в„– 11) разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Возражая против доводов истца об использовании участка не по целевому назначению (не для строительства), ответчик указал на невозможность осуществления строительства на спорном земельном участке, по причине нахождения его в зоне парков (на территории парка 30-летия Победы). Судом установлено, что указанный участок расположен на парковой территории, которая включена в зону рекреационного назначения, предназначенную для организации мест отдыха населения, то есть является территорией, используемой неограниченным кругом лиц. Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 в„– 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (недопустимо; постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 в„– 727/13). Материалами дела подтверждается (и не оспорено лицами, участвующими в деле), что спорный земельный участок, явившейся объектом аренды, сформирован за счет территории общего пользования, поскольку полностью включен в зону парков. Учитывая данное обстоятельство, договор аренды от 26.09.2012 в„– 4300019159 является недействительным (ничтожным; статья 168 Гражданского кодекса). Режим общего пользования не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений. Недействительная (ничтожная) сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, поскольку не влечет юридических последствий (статья 167 Гражданского кодекса). Поскольку у общества отсутствуют правовые основания для занятия земельного участка, требования администрации об освобождении и возврате участка являются обоснованными.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, также отметив, что при правильном установлении судом первой инстанции факта расположения спорного земельного участка на парковой территории, которой пользуется неограниченный круг лиц, доводы сторон относительно расторжения договора значения не имеют. Кроме того, вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды от 26.09.2012 в„– 4300019159 подтверждается дополнительным обстоятельством. Земельный участок был предоставлен ответчику (для строительства кафе) по процедуре, предусмотренной статьей 30 Земельного кодекса в действовавшей редакции. Применительно к пункту 2 статьи 31 Земельного кодекса, предусматривающему определение вариантов размещения объекта по обращению заинтересованного лица о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.06.2013 в„– 727/13 указал, что испрашивание заявителем земельного участка определенного размера и в определенном месте препятствует органу местного самоуправления в формировании в рамках процедуры выбора участка альтернативных вариантов с иными местом расположения земельного участка и (или) его площадью, что, в свою очередь, не позволяет предоставить земельный участок в аренду в целях осуществления строительства с предварительным согласованием места размещения объектов. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.07.2013 в„– 1633/13 сформулировал правовой подход, согласно которому предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не производится, если для территории городского или сельского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры. В этом случае земельные участки подлежат предоставлению исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания. Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар (далее - Правила землепользования и застройки) утверждены решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 в„– 19. Договор аренды от 26.09.2012 в„– 4300019159 заключен после утверждения Правил землепользования и застройки, следовательно, подлежал заключению на торгах. Предоставление земельного участка в обход процедуры проведения торгов влечет ничтожность соответствующего договора.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 24.12.2015 и апелляционное постановление от 01.04.2016, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в ином составе судей. По мнению подателя жалобы, решение об отказе в иске в части требования о расторжении договора следует признать правильным, но не в связи с ничтожностью договора аренды земельного участка. Основанием такого решения могла и должна являться недоказанность истцом заявленного основания иска. Соответственно, второе исковое требование о возврате земельного участка также подлежало отклонению. Судом не учтено, что администрация признает использование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208042:1111 для эксплуатации кафе. Суд правильно установил, что спорный участок расположен на парковой территории, которая включена в зону рекреационного назначения. Эта зона предназначена для организации мест отдыха населения, то есть является территорией, которой пользуется неограниченный круг лиц. Поскольку земельный участок выделен ответчику и используется им исключительно для эксплуатации кафе в целях оказания услуг общественного питания населению, отдыхающему в парке им. 30-летия Победы в г. Краснодаре, указание судов на нарушение договором аренды норм права, регулирующих сохранение в публичной собственности общедоступных городских парков, лесопарков, скверов, предназначенных для беспрепятственного использования неограниченным кругом лиц, не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам. Вывод о необходимости предоставления спорного участка исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, установленным судами. Материалы предварительного согласования места размещения здания кафе обществу утверждены постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 05.11.2008 в„– 3728, основанием заключения договора аренды земельного участка от 26.09.2012 стало постановление от 22.12.2011 в„– 10274. Суды не учли, что указанные постановления никем не обжалованы, жалоб и возражений против размещения кафе со стороны населения также не поступало. Вывод о ничтожности договора аренды, в отсутствие доказательств отмены или признания незаконными названных постановлений органа местного самоуправления, является преждевременным. Ссылаясь на пункт 11 статьи 30 Земельного кодекса, суд апелляционной инстанции свой вывод о ничтожности договора в силу заключения его в обход процедуры торгов, должен был обосновать не только наличием утвержденных Правил землепользования и застройки, но и содержанием соответствующей градостроительной документации о застройке. В материалах дела градостроительная документация (выписки из нее) отсутствует, доказательств ее исследования судами не имеется.
21.06.2016 в арбитражный суд округа поступило дополнительное правовое обоснование кассационной жалобы, доказательства заблаговременного направления которого в адрес администрации отсутствуют.
По мнению ответчика, в обжалуемых судебных актах отсутствует указание на нормативный акт, запрещающий передачу в аренду земельного участка в зоне парков для эксплуатации такого объекта общественного питания, как кафе. Вывод о невозможности существования на территории общего пользования арендных отношений опровергается наличием в том же парке длительных арендных отношений между администрацией и МУП "Аврора". Являясь справедливым для конкретного спора по другому делу (о законности установки рекламной конструкции на землях общего пользования), постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 в„– 15248/10 не подлежит применению при рассмотрении данного спора. Спорный земельный участок эксплуатируется ответчиком без нарушения прав неограниченного круга лиц на свободный доступ и беспрепятственное пользование этим участком. Основной целью передачи спорного участка в аренду являлось не столько само строительство, сколько эксплуатация здания кафе с целью оказания услуг общественного питания гражданам, отдыхающим в парке. Наличие на участке некапитальных построек не указано как основание рассматриваемого по настоящему делу иска, и не может служить основанием для расторжения договора аренды или признания его недействительным. В судебных заседаниях не был поставлен на обсуждение вопрос о нарушении процедуры заключения договора аренды, соответствующий довод истцом не приводился, доказательства такого нарушения не представлялись. Ответчик был лишен возможность представить объяснения и возражения по указанному доводу. Согласно пункту 7.4 Правил землепользования и застройки зона парков (РП) предназначена для размещения, в том числе объектов общественного питания. Рассмотрев вопрос о недействительности (ничтожности) сделки, в отсутствие соответствующего искового требования, суд фактически освободил истца от обязанности доказать, какое конкретно его право было нарушено и подлежало судебной защите. Суды не указали на тот публичный интерес, который подлежал защите. Выделение спорного участка осуществлялось с согласия истца, как уполномоченного на распоряжение земельными участками земель населенных пунктов лица. При рассмотрении дел в„– А32-35123/2013 и в„– А32-24794/2013 каких-либо нарушения при заключении договора аренды земельного участка установлено не было, отсутствовали такие доводы со стороны администрации.
Письменный отзыв на кассационную жалобу от администрации в арбитражный суд округа не поступил.
В судебном заседании представитель общества на удовлетворении жалобы настаивал.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса, в применимой к договору аренды от 26.09.2012 редакции).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление Пленума в„– 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению (статья 60 Земельного кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).
Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень территорий общего пользования не является закрытым.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 в„– 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды установили, что договор аренды от 26.09.2012 в„– 4300019159 не может быть расторгнут, поскольку заключен его сторонами в целях строительства здания кафе на территории общего пользования (парк имени 30-летия Победы) в нарушение законодательства Российской Федерации и является недействительным (ничтожным). Поскольку названная сделка не повлекла для общества законных оснований для использования спорного земельного участка, в том числе для целей, не связанных со строительством, на ответчика возложена обязанность освободить участок и вернуть его по акту приема-передачи администрации.
Приведенные в жалобе аргументы о том, что администрация признает использование участка с кадастровым номером 23:43:0208042:1111 для эксплуатации кафе, и такое использование участка в целях оказания услуг общественного питания населению, отдыхающему в парке имени 30-летия Победы, соответствует назначению рекреационной территориальной зоны, вследствие чего суды неверно указали на нарушение договором аренды норм права, регулирующих общедоступность находящихся в публичной собственности земель с расположенными на них городскими парками, лесопарками, скверами, подлежат отклонению. В силу прямого указания действующей в момент заключения договора от 26.09.2012 статьи 36 Земельного кодекса (соответствует статье 39.20 Земельного кодекса, введенной в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ), содержащихся в пункте 5 постановления Пленума в„– 11 разъяснений, собственники зданий имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, что несовместимо с режимом земель общего пользования.
Доводы жалобы, обусловленные тем, что никем не обжалованы и не отменены муниципальные акты о предварительном согласовании места размещения объекта строительства (от 05.11.2008 в„– 3728) и о предоставлении земельного участка обществу в аренду (от 22.12.2011 в„– 10274), не принимаются. На момент рассмотрения настоящего спора арбитражным судом публично-правовые отношения по предоставлению земельного участка обществу прекращены (административные акты исполнены), между сторонами договора возникли обязательственные правоотношения, основанные на сделке. Признание недействительными названных ненормативных правовых актов не способно повлечь изменение фактического состояния участка и (или) внесение записей в отношении данного участка в ЕГРП. Наличие вышеназванных постановлений не препятствовало судам исследовать и дать правовую оценку заключенной на их основании сделке.
Возражения заявителя жалобы, мотивированные неправильным применением апелляционным судом положений пункта 11 статьи 30 Земельного кодекса к установленным по результатам исследования имеющихся в деле доказательств обстоятельствам, обоснованны, однако не привели к принятию незаконного судебного акта по существу спора.
Доводы подателя жалобы о возможном размещении в зоне парков объектов общественного питания, обеспечении ответчиком свободного доступа на спорный участок, подлежат отклонению, поскольку заявлены без учета конкретных обстоятельств настоящего спора, свидетельствующих о передаче обществу в аренду земельного участка, сформированного на землях общего пользования, для целей капитального строительства.
Суждения заявителя об использовании обществом земельного участка для целей, не связанных со строительством (оказание услуг общественного питания гражданам, отдыхающим в парке), которые и подразумевались при заключении договора аренды от 26.09.2012, не принимаются, поскольку не подтверждены документально и противоречат установленным судами обстоятельствам.
Факт наличия и правомерность арендных правоотношений между администрацией и МУП "Аврора" в предмет разбирательства по настоящему делу не входили и судами не проверялись.
Ссылки заявителя на правовые выводы, сделанные судами при рассмотрении дел в„– А32-35123/2013 и в„– А32-24794/2013, несостоятельны, поскольку свойством преюдиции обладают лишь обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса).
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 24.12.2015 и апелляционного постановления от 01.04.2016 по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя (по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.12.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2016 по делу в„– А32-47982/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------