АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2016 г. по делу в„– А32-36187/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Лазаревский отдых" (ОГРН 1022302787671) - Панаетовой В.А. (директор), в отсутствие представителей истца - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2015 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2016 (судьи Галов В.В., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу в„– А32-36187/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лазаревский отдых" (далее - общество, ООО "Лазаревский отдых"), в котором просила:
- взыскать с общества в пользу администрации сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0109018:1003 (23:49:010914:0013), общей площадью 390,5 кв. м, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева, 11г, предоставленного для размещения и эксплуатации административного здания (далее - земельный участок), за период с 01.04.2011 по 30.06.2015, составляющую 390 343 рубля 76 копеек,
- применить к договору аренды от 05.08.2008 в„– 4900004732 последствия ничтожности (недействительности) сделки путем погашения регистрационной записи в„– 23-23-46/037/2010-237.
Решением от 17.12.2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 09.03.2016, в иске отказано. Судебные акты мотивированы следующим. 05.08.2008 стороны заключили договор в„– 4900004732 о предоставлении на срок 49 лет в пользование на условиях аренды с множественностью лиц спорного земельного участка. На стороне арендатора договор подписан ответчиком (арендатор - 1) и обществом с ограниченной ответственностью "Мир" (далее - ООО "Мир", арендатор - 2). Предметом договора выступил земельный участок общей площадью 391 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109014:0013 (в дальнейшем изменен на номер 23:49:0109018:1003), предназначенный для размещения и эксплуатации административного здания. Расчет арендной платы за земельный участок для каждого арендатора определен в приложениях к договору аренды. На земельном участке расположен объект недвижимого имущества: административное здание, литера А, общей площадью 295,1 кв. м, помещения в„– 17-28 (площадью 146,1 кв. м) в котором принадлежат обществу на основании утвержденного администрацией акта приемки законченного строительством объекта от 17.11.1993 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23 АД в„– 024883). Доводы администрации о размещении на спорном земельном участке двухэтажного объекта капитального строительства в отсутствие правоудостоверяющих и правоустанавливающих документов, суды отклонили, как не соответствующие имеющимся в деле доказательствам. Представленный истцом акт обследования участка от 25.12.2014 суд признал ненадлежащим доказательством, принял во внимание сведения, содержащиеся в составленном государственным краевым учреждением "Кубаньземконтроль" в присутствии представителя общества акте обследования от 09.04.2013 в„– 14/л. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2013 по делу в„– А32-1736/2013 договор аренды признан ничтожной сделкой. Однако общество продолжает пользоваться земельным участком. Доводы администрации о наличии за ответчиком задолженности по арендной плате суд признал не доказанными, противоречащими представленным обществом документам о регулярном и надлежащем исполнении обязательства по внесению арендных платежей. Отклоняя требование о применении к договору аренды от 05.08.2008 в„– 4900004732 последствий недействительности сделки, путем погашения регистрационной записи о ней, суд счел решение по делу в„– А32-1736/2013 не имеющим преюдициального значения для настоящего спора (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс). В рамках названного дела рассматривался спор между администрацией и ООО "Мир", без участия ООО "Лазаревский отдых".
Апелляционный суд, оставляя решение от 17.12.2015 по настоящему делу без изменения, с выводами суда первой инстанции согласился, в том числе об отсутствии правовых оснований для принятия решения о погашении регистрационной записи в„– 23-23-46/037/2010-237. Кроме того, указал, что при наличии у общества легально возведенного объекта недвижимого имущества, у него имеется исключительное право на приобретение земельного участка в аренду (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 17.12.2015 и апелляционное постановление от 09.03.2016 по делу в„– А32-36187/2015, вынести новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. По мнению подателя жалобы, администрация не имела права на предоставление земельного участка в аренду, договор от 05.08.2008 в„– 4900004732 противоречил нормам действовавшего на момент его совершения законодательства, нарушал права и законные интересы Российской Федерации по управлению и распоряжению федеральной собственностью. Названный договор аренды является недействительной сделкой по причине ее ничтожности. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). В силу положений части 11 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 в„– 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон в„– 244-ФЗ) администрация обладает полномочиями по распоряжению спорным земельным участком. Поскольку собственник недвижимого имущества имеет законные основания для пользования земельным участком в порядке, предусмотренном Земельным кодексом, к нему не может быть предъявлен иск об истребовании участка из чужого незаконного владения. С учетом приведенных в пунктах 45, 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление в„– 10/22) разъяснений, единственным возможным способом защиты права для органа местного самоуправления является признание обременения отсутствующим. Нарушение права истца заключается в том, что его право собственности на земельный участок обременено записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), совершенной в отсутствие законных оснований (на основании ничтожной сделки), что ограничивает оборот указанного участка, а также препятствует заключению договора аренды. Истец полагает о наличии оснований для взыскания с ответчика за период с 01.04.2011 по 30.06.2015 суммы неосновательного обогащения в размере 390 343,67 руб.
Общество представило письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы. В судебном заседании представитель ответчика также просил жалобу отклонить.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).
Независимо от доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой и апелляционной инстанций нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (часть 2 статьи 286 Кодекса).
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 в„– 5150/12).
В силу части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактического содержания правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция сформулирована в абзаце 3 пункта 3 постановления Пленумов в„– 10/22.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).
Пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса определяет, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса).
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 в„– 3668/05, от 30.10.2012 в„– 8584/12).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 в„– 7781/10 сформулировал правовую позицию, согласно которой требование об аннулировании соответствующей записи в реестре может быть расценено как одно из последствий недействительности оспариваемого договора.
Отклоняя требование администрации о применении к договору аренды от 05.08.2008 в„– 4900004732 последствий недействительности сделки, путем погашения регистрационной записи о ней, суды исходили из того, что решение от 13.08.2013 по делу в„– А32-1736/2013 (по иску администрации к ООО "Мир" о признании отсутствующим обременения земельного участка в виде аренды в пользу ООО "Мир"), при рассмотрении которого договор от 05.08.2008 в„– 4900004732 квалифицирован судами в качестве ничтожной сделки, не имеет преюдициального значения для настоящего спора, ввиду неучастия в деле в„– А32-1736/2013 ООО "Лазаревский отдых".
В то же время, исковое требование администрации к ООО "Лазаревский отдых" о применении последствий ничтожности (недействительности) договора аренды земельного участка от 05.08.2008 в„– 4900004732 в рамках настоящего дела судебные инстанции по существу не рассмотрели, названную сделку правовой оценке не подвергли.
Суждение суда апелляционной инстанции о том, что при наличии у общества легально возведенного объекта недвижимого имущества, у него имеется исключительное право на приобретение земельного участка в аренду (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса), ни подтверждает, ни опровергает довод истца о недействительности договора аренды земельного участка от 05.08.2008 в„– 4900004732, и никак не может повлиять на правовую квалификацию данной сделки.
Оставляя без изменения принятые по делу в„– А32-1736/2013 решение от 13.08.2013 и апелляционное постановление от 31.10.2013, рассмотренному без участия ООО "Лазаревский отдых", Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 23.01.2014 указал и исходил из того, что иск о применении последствий недействительности ничтожного договора, администрация не заявила. В настоящем деле такое требование администрацией предъявлено.
Исходя из предмета заявленного администрацией иска, судам следовало принять во внимание, что договор аренды спорного земельного участка от 05.08.2008 в„– 4900004732 заключен с двумя арендаторами, являющимися собственниками расположенного на участке объекта недвижимости. Исследование вопросов о действительности (недействительности) арендной сделки, о возможности применения последствий ее недействительности, напрямую затрагивает права и законные интересы второго арендатора - ООО "Мир", который к участию в настоящем деле не привлечен, вследствие чего был лишен возможности приводить свои возражения по доводам иска.
В материалах дела имеется выписка из ЕГРП от 30.10.2015, согласно которой спорный земельный участок, являющийся собственностью муниципального образования город-курорт Сочи, помимо аренды в пользу ООО "Лазаревский отдых" и ООО "Мир", обременен ипотекой в пользу Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество; т. 1, л.д. 66-69).
Принимая во внимание, что названный банк состоит в правоотношениях с правообладателями (правообладателем) земельного участка, рассмотрение спора о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка от 05.08.2008 в„– 4900004732 может повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон настоящего спора.
Учитывая, что в части представленных ответчиком документов о внесении арендных платежей за использование земельного участка в спорный период (с 01.04.2011 по 30.06.2015) получателем средств указан "департамент имущественных отношений КК", и в деле имеются доказательства существования переписки по вопросу о внесении арендной платы между обществом и департаментом имущественных отношений администрации (получатель арендных платежей по другой части платежных документов), а также, принимая во внимание последовательность позиции администрации о наличии у ООО "Лазаревский отдых" задолженности, суду следовало предложить сторонам провести сверку расчетов (удостовериться в перечислении платежей арендодателю и собственнику земельного участка).
При таких обстоятельствах решение от 17.12.2015 и апелляционное постановление от 09.03.2016 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287, части 1, 3, 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.
Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2016 по делу в„– А32-36187/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------