АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2016 г. по делу в„– А32-27867/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - заместителя прокурора Краснодарского края (ИНН 2309054252, ОГРН 1032304930020) - Сыса Н.А. (удостоверение <...>), от ответчика - индивидуального предпринимателя Мурисова Владимира Викторовича (ИНН 230803050109, ОГРНИП 304231121500064) - Старцева И.Р. (доверенность от 07.09.2015), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования города Краснодара (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), общества с ограниченной ответственностью "Коммерция-2" (ИНН 2308123383, ОГРН 1062308029354) и третьего лица - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодара, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу заместителя прокурора Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2015 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу в„– А32-27867/2014, установил следующее.
Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд к администрации муниципального образования города Краснодара (далее - администрация), ООО "Коммерция-2" (далее - общество) и индивидуальному предпринимателю Мурисову В.В. (далее - предприниматель) со следующими требованиями:
- признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 11.03.2014 в„– 4300020665 земельного участка площадью 975 кв. м с кадастровым номером 23:43:0302015:575, расположенного в Центральном внутригородском округе города Краснодара по ул. Коммунаров, 221;
- признать недействительным (ничтожным) договор от 08.05.2014 уступки прав аренды земельного участка по договору от 11.03.2014 в„– 4300020665;
- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записей от 02.04.2014 в„– 23-23-01/089/2014-644 о регистрации договора от 02.04.2014 в„– 23-23-01/089/2014-644 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302015:575 и от 16.05.2014 в„– 23-23-01/242/2014-340 о регистрации договора от 08.05.2014 уступки прав аренды (перенайма) земельного участка по договору аренды от 11.03.2014 в„– 4300020665;
- обязать предпринимателя возвратить земельный участок администрации (требования уточнены; т. 1, л.д. 154-156).
Иск мотивирован тем, что договор аренды от 11.03.2014 в„– 4300020665 и договор перенайма от 08.05.2014 заключены ответчиками с нарушением правил статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции). Недействительность (ничтожность) указанных сделок влечет применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в виде возврата земельного участка администрации и аннулирования в ЕГРП соответствующих записей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодара (далее - департамент).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 иск удовлетворен частично. Суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды от 11.03.2014 в„– 4300020665 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302015:575. Признан недействительным (ничтожным) договор от 08.05.2014 уступки прав аренды земельного участка по договору от 11.03.2014 в„– 4300020665. В удовлетворении остальной части требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 8 тыс. рублей государственной пошлины. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 4 тыс. рублей государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что по договору от 05.11.2008 в„– 4300015473 обществу предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 975 кв. м с кадастровым номером 23:43:0302015:575, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Коммунаров, 221, для строительства торгово-развлекательного комплекса. Срок действия договора установлен с 29.10.2008 до 29.10.2011, участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием мест размещения объекта (пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса). Приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации от 27.08.2009 в„– 134 по заявлению общества вид разрешенного использования земельного участка изменен, участок предоставлен для строительства торгового здания с размещением бытовых помещений. Администрация и общество подписали соглашение от 12.11.2009 в„– 754 о внесении изменений в договор аренды. Со ссылкой на истечение срока действия договора общество 12.12.2013 обратилось к главе администрации с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302015:575 на новый срок. Администрация и общество заключили новый договор от 11.03.2014 в„– 4300020665 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302015:575 на срок с 03.03.2014 по 03.03.2024. Впоследствии общество и предприниматель заключили договор от 08.05.2014 уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302015:575. Материалы дела подтверждают, что при заключении договора аренды от 11.03.2014 в„– 4300020665 нарушены положения статьи 30 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015). При применении указанной нормы судами учтены разъяснения, содержащиеся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 в„– 73). Поэтому судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) указанной сделки на основании статьи 168 Гражданского кодекса. Поскольку договор от 11.03.2014 в„– 4300020665 недействителен, является недействительным (ничтожным) и договор перенайма от 08.05.2014 по договору аренды земли, заключенный обществом и предпринимателем. В то же время на спорном земельном участке расположен объект (нежилое здание площадью 50 кв. м), право собственности на который (как объект недвижимости) зарегистрировано за предпринимателем (приобретено у общества по договору купли-продажи от 08.05.2014). На данном земельном участке возведено также (на основании разрешения на строительство в„– RU23306000-3739-р и введено в эксплуатацию в 2015 году разрешением в„– RU23306000-3229-В-2015) нежилое (торговое) здание. Факт нахождения на спорном участке двух объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю, установлен вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 28.09.2015 по делу в„– 2-15817/15, которым администрации отказано в удовлетворении иска к предпринимателю о сносе самовольной постройки. Таким образом, удовлетворение требования об обязании предпринимателя возвратить муниципальному образованию земельный участок лишит данного ответчика фактического владения расположенными на этом участке объектами, которые для него самого и для неограниченного круга лиц в силу регистрации права и выданного разрешения на строительство являются легальными. На момент вынесения решения по настоящему делу судьба объектов, документов-оснований их существования и возведения, а также судьба зарегистрированного права в установленном порядке не решена. Поэтому судебные инстанции пришли к выводу о необходимости отказа в удовлетворении соответствующего требования прокурора. При разрешении требования о применении последствия недействительности ничтожных сделок путем аннулирования в ЕГРП записей об аренде земельного участка судебные инстанции руководствовались положениями статей 1, 12 Гражданского кодекса, а также статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Суды учли разъяснения, содержащиеся в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 в„– 10/22). Установив факт владения предпринимателем спорным земельным участком, судебные инстанции пришли к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, что является основанием для отказа в удовлетворении требований прокурора в указанной части. Государственная пошлина распределена между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса.
Прокурор обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит судебные акты в части отказа в удовлетворении требований отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Необоснованным является вывод судебных инстанций об отсутствии оснований для применения последствий недействительности ничтожных сделок в виде возврата предпринимателем земельного участка администрации. Суды сослались на наличие на участке здания общей площадью 50 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано за предпринимателем, и здания, возведенного на основании разрешения на строительство от 26.11.2014. Между тем нежилое помещение площадью 50 кв. м не является объектом недвижимости и возведено незаконно. Право собственности на данный объект зарегистрировано на основании документов, не соответствующих действующему законодательству (на основании декларации об объекте недвижимого имущества). Согласно актам осмотра земельного участка от 25.08.2015, составленным Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар, и техническим заключениям от 25.08.2015, подготовленным специалистами МУП "Горкадастрпроект", объект площадью 50 кв. м представляет собой сборную железобетонную блок-комнату, он не связан прочно с землей и не является недвижимым имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ) государственной регистрации (в упрощенном порядке, на основании декларации) подлежат создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство. Следовательно, регистрации права собственности общества на строение площадью 50 кв. м осуществлена незаконно. Администрация обратилась в Первомайский районный суд г. Краснодара с иском к предпринимателю о сносе самовольной постройки. Судебные акты, которыми в удовлетворении требований администрации отказано, в настоящее время обжалованы органом местного самоуправления в кассационном порядке. Кроме того, прокурором представлены доказательства того, что предприниматель злоупотребил правом. Несмотря на принятые определением суда от 05.12.2014 обеспечительные меры, предприниматель продолжал осуществлять строительство торгового здания общей площадью 103 кв. м, что подтверждено актами осмотра от 17.09.2014, 03.12.2014, 03.04.2015, 25.08.2015 и приложенными к ним фотографиями. Судебные инстанции при разрешении требования о применении последствий недействительности ничтожных сделок должны были учесть, что предприниматель действовал недобросовестно, возвел объект при наличии обеспечительных мер, чем нарушил положения статьи 10 Гражданского кодекса. Сделки, на основании которых предприниматель приобрел право аренды на земельный участок, признаны недействительными, право собственности предпринимателя на строение площадью 50 кв. м является предметом разбирательства суда общей юрисдикции, а право собственности на торговое здание общей площадью 103 кв. м до настоящего времени за ним не зарегистрировано. С учетом приведенных обстоятельств судами сделаны преждевременные выводы о наличии на спорном участке объектов недвижимости предпринимателя, а также о том, что этот участок находится в его фактическом владении. В силу части 2 статьи 167 Гражданского кодекса при удовлетворении требований о признании сделок недействительными суд вправе применить иные последствия, в том числе и в виде признания отсутствующим права аренды предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0302015:575.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель прокуратуры поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.
Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие судебных выводов нормам гражданского законодательства и имеющимся в деле доказательствам. Представил на обозрение судебной коллегии копию определения Краснодарского краевого суда от 24.03.2016 в„– 44г-560 об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Изучив материалы дела, доводы жалобы, выслушав представителей прокуратуры и предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы муниципального образования город Краснодар от 29.10.2008 в„– 3631 (т. 1, л.д. 9) администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 05.11.2008 в„– 4300015473 аренды земельного участка общей площадью 975 кв. м с кадастровым номером 23:43:0302015:575. Участок расположен по адресу: г. Краснодар, ул. Коммунаров, 221 и предоставлен арендатору для строительства торгово-развлекательного комплекса (пункт 1.3). Срок действия договора с 29.10.2008 до 29.10.2011. Участок передан арендатору по акту от 29.10.2008 (т. 1, л.д. 10-15).
Приказом Департамента архитектуры и градостроительства от 27.08.2009 в„– 134 по заявлению общества вид разрешенного использования земельного участка изменен, участок предоставлен для строительства торгового здания с размещением бытовых помещений (т. 1, л.д. 17, 18).
12 ноября 2009 года администрация и общество подписали соглашение в„– 754 о внесении изменений в договор аренды (т. 1, л.д. 21, 22).
12 декабря 2013 года общество обратилось к главе администрации с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302015:575 на новый срок. Заявление мотивировано истечением срока действия ранее заключенного договора от 05.11.2008 в„– 4300015473.
На основании постановления администрации от 03.03.2014 в„– 1208 (т. 1, л.д. 25) с обществом заключен договор от 11.03.2014 в„– 4300020665 аренды земельного участка общей площадью 975 кв. м с кадастровым номером 23:43:0302015:575, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Коммунаров, 221. Участок предоставлен для строительства торгового здания с размещением бытовых помещений. Договор заключен на срок с 03.03.2014 по 03.03.2024 и зарегистрирован в ЕГРП (т. 1, л.д. 26-34).
08 мая 2014 года общество и предприниматель заключили договор перенайма по договору аренды земельного участка от 11.03.2014 в„– 4300020665, который также зарегистрирован в ЕГРП (т. 1, л.д. 119-122).
Ссылаясь на то, что договор аренды от 11.03.2014 в„– 4300020665 и производный от него договор перенайма от 08.05.2014, заключены ответчиками с нарушением требований земельного законодательства, а также норм Закона о защите конкуренции, прокурор обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса (в первоначальной, применимой к спору редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В пункте 1 постановления от 17.11.2011 в„– 73 разъяснено следующее. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекс), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Судебные инстанции при разрешении спора пришли к выводу о недействительности (ничтожности) на основании статьи 168 Гражданского кодекса договора аренды от 11.03.2014 в„– 4300020665 и договора перенайма от 08.05.2014 как совершенных ответчиками с нарушением положений статьи 30 Земельного кодекса.
В части удовлетворения требований прокурора решение и апелляционное постановление участвующими в деле лицами не обжалуются, поэтому судебные акты в указанной части кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).
При разрешении требования прокурора о возврате земельного участка судами установлено, что на спорном земельном участке расположен объект (нежилое здание площадью 50 кв. м), право собственности на который (как недвижимое имущество) зарегистрировано за предпринимателем (т. 2, л.д. 147). Данный объект приобретен предпринимателем у общества по договору купли-продажи от 08.05.2014 (т. 3, л.д. 25). На спорном участке на основании разрешения на строительство в„– RU23306000-3739-р возведено также нежилое (торговое) здание, которое введено в эксплуатацию в 2015 году на основании разрешения в„– RU23306000-3229-В-2015 (т. 2, л.д. 63-64). Факт нахождения на земельном участке двух объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю, установлен вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 28.09.2015 по делу в„– 2-15817/15, которым администрации отказано в удовлетворении иска к предпринимателю о сносе самовольной постройки. Удовлетворение требования прокурора об обязании предпринимателя возвратить администрации земельный участок лишит его фактического владения объектами, расположенными на спорном участке, которые для него самого и для неограниченного круга лиц в силу регистрации права и выданного разрешения на строительство являются легальными. С учетом установленных обстоятельств судебные инстанции пришли к выводу о невозможности удовлетворения данного требования.
Отказывая прокурору в удовлетворении требования о погашении в ЕГРП записей об аренде в отношении общества и предпринимателя, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями Гражданского кодекса о способах защиты нарушенного права, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 52 постановления от 29.04.2010 в„– 10/22.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона в„– 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 в„– 12576/11).
Иск о признании права отсутствующим имеет узкую сферу применения. Он не может заменять виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 в„– 19-КГ15-47).
Возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество. Следовательно, удовлетворение такого требования возможно, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 в„– 5-КГ15-36).
С учетом приведенных норм (разъяснений) и установленных обстоятельств судебные инстанции пришли к выводу о том, что прокурором избран ненадлежащий способ защиты по требованию об аннулировании в ЕГРП записей об аренде земельного участка, поэтому отказали ему в удовлетворении данного требования.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Довод кассационной жалобы прокурора о незаконности возведения и государственной регистрации за предпринимателем нежилого здания площадью 50 кв. м, не являющегося недвижимым имуществом, окружным судом отклоняется с учетом вступившего в законную силу решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 28.09.2015 по делу в„– 2-15817/15.
Довод прокурора о предоставлении им доказательств того, что предприниматель действовал недобросовестно (несмотря на принятые судом обеспечительные меры ответчик продолжал осуществлять строительство торгового здания), чем нарушил положения статьи 10 Гражданского кодекса, также не принимается. С учетом обстоятельств, установленных при разрешении спора, данный довод не влияет на обоснованность вывода судебных инстанций о невозможности удовлетворения требований прокурора о возврате предпринимателем земельного участка муниципальному образованию и погашении в ЕГРП записей об аренде.
Нормы материального права суды применили правильно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им правовую оценку, приведенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам. Правильность выводов судов первой и апелляционной инстанции по существу спора прокуратурой не опровергнуты, несогласие с ними заявителя жалобы не может служить основанием, достаточным для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления.
Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств выходит за пределы полномочий кассационной инстанции (часть 2 статьи 287 Кодекса). Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), судебной коллегией не установлено.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец (прокурор) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 по делу в„– А32-27867/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------