АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2016 г. по делу в„– А32-11096/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар - Кондратьевой Е.Н. (доверенность от 11.06.2016), от ответчика - индивидуального предпринимателя Щербина Марины Юрьевны (ИНН 234910082470, ОГРНИП 314237018400079) - Кивоенко Д.В. (доверенность от 03.12.2015), Ардакова А.В. (доверенность от 03.12.2015), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Щербина М.Ю. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2015 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2016 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу в„– А32-11096/2015, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Щербина М.Ю. (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 24.10.2012 в„– 4300019423; возложении на предпринимателя обязанности вернуть арендодателю земельный участок общей площадью 450 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Платановый Бульвар, 2, кадастровый номер 23:43:0000000:1508, путем подписания акта приема-передачи земельного участка.
Решением от 23.11.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.02.2016, иск удовлетворен в полном объеме. Суды исходили из того, что по договору аренды от 24.10.2012 в„– 4300019423 предпринимателю предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:1508 общей площадью 450 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Платановый Бульвар, 2, категория - земли населенных пунктов, сроком до 18.10.2022, для строительства аптеки. Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 в„– 19 пункт 6 (в редакции от 20.11.2014 в„– 70 пункта 2), далее - Правила, спорный участок расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования, в которой в настоящее время не предусмотрено размещение каких-либо строений. Изменение вида разрешенного использования является основанием для расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение Правил (несовпадение вида разрешенного использования участка, предоставленного ответчику, с видом, установленным нормативно-правовым актом муниципального образования) делает невозможным дальнейшее использование предпринимателем земельного участка в целях, определенных договором аренды. Сохранение арендных правоотношений противоречит закону, поскольку права арендатора не могут ущемлять права собственника земельного участка (уполномоченного на распоряжение земельным участком органа государственной власти или органа местного самоуправления).
В кассационной жалобе предприниматель просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что предоставленный предпринимателю по договору аренды от 24.10.2012 в„– 4300019423 земельный участок в соответствии с Правилами (в редакции, действовавшей на момент предоставления объекта аренды) находился в зоне рекреации. Градостроительным регламентом, применимым для указанной территориальной зоны, строительство аптеки относилось к основному виду разрешенного использования. Последующее изменение территориальной зоны до истечения срока действия договора, заключенного в целях строительства, не может влечь неблагоприятные последствия для арендатора. Арендодатель не правомочен в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках ранее заключенного и действующего договора.
В судебном заседании от 08.06.2016 объявлялся перерыв до 09.06.2016 до 15 часов 40 минут. После перерыва судебное разбирательство продолжено.
Представители подателя жалобы пояснили приведенные в ней доводы. Представитель администрации просила оставить жалобу без удовлетворения, считая судебные акты законными и обоснованными.
Изучив материалы дела и доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав процессуальных представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с учетом следующего.
Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 18.10.2012 в„– 9407 "О предоставлении гражданину Ливерову В.В. земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара" 24.10.2012 администрация (арендодатель) и Ливеров В.В. (арендатор) заключили договор аренды в„– 4300019423 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:1508 общей площадью 450 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Платановый Бульвар, 2, с категорией - земли населенных пунктов, для строительства аптеки. Срок действия договора установлен до 18.10.2022 (л. д. 8-20).
В силу перемены лиц в обязательстве правопреемниками первоначального арендатора явились Сергиенко Л.И. и Щербина М.Ю. на основании договора от 14.11.2012 уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка (л. д. 21-30).
Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 11.09.2013 по делу в„– 2-7869/2013, оставленным без изменения определениями Краснодарского краевого суда от 21.11.2013 и 18.02.2014, по заявлению Сергиенко Л.И. отказ департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) в выдаче градостроительного плана признан незаконным.
Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта суда общей юрисдикции департамент выдал арендатору градостроительный план земельного участка в„– RI23306000-00000000003844, утвержденный постановлением администрации от 26.06.2014 в„– 4168.
Решением городской Думы Краснодара от 23.05.2013 в„– 48 пункт 10 "О наименовании зеленых зон в муниципальном образовании город Краснодар" зеленой зоне, ограниченной улицами Платановый Бульвар и Бульварное Кольцо, присвоено наименование "Бульвар Платановый".
В соответствии с Правилами, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 в„– 19 пункт 6 (в редакции от 20.11.2014 в„– 70 пункта 2) спорный земельный участок отнесен к зоне зеленых насаждений общего пользования (РО). Основными видами разрешенного использования участков в указанной зоне являются: скверы, бульвары; благоустройство территории; объекты инженерной инфраструктуры (объекты водо-, газо-, тепло-, электроснабжения) и линейные объекты, которые создаются за счет средств местного бюджета (бюджета муниципального образования город Краснодар) в целях реализации полномочий администрации.
Постановлением администрации от 06.11.2014 в„– 8035 "Об отмене отдельных муниципальных правовых актов" отменены постановления администрации от 16.08.2012 в„– 6871 "Об утверждении гражданину В.В. Ливерову материалов предварительного согласования места размещения аптеки в Западном внутригородском округе города Краснодара" и 18.10.2012 в„– 9407 "О предоставлении гражданину Ливерову В.В. земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара".
В адрес предпринимателя администрация направила уведомление от 19.11.2014 в„– 13496/01 с предложением о расторжении договора аренды от 24.10.2012 в„– 4300019423 (л. д. 35, 36).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2015 по делу в„– А32-42453/2014 предпринимателю отказано в признании недействительным постановления администрации от 06.11.2014 в„– 8035 "Об отмене отдельных муниципальных правовых актов".
Полагая, что договор аренды от 24.10.2012 в„– 4300019423 подлежит расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Пунктом 2 данной статьи закреплено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Удовлетворяя исковые требования, суды указали на изменение Правил, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 в„– 19 пункт 6 (в редакции от 20.11.2014 в„– 70 пункта 2), в силу которого спорный земельный участок расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования, тогда как предпринимателю он предоставлен для строительства аптеки. Поскольку вид разрешенного использования земельного участка изменен нормативно-правовым актом, изданной городской Думой Краснодара на "скверы, бульвары; благоустройство территории; объекты инженерной инфраструктуры (объекты водо-, газо-, тепло-, электроснабжения) и линейные объекты", которые создаются за счет средств местного бюджета, - он является обязательным для сторон договора аренды в силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и не может быть предоставлен предпринимателю для целей, согласованных в договоре.
Исследовав обстоятельства по делу и оценив представленные доказательства, суды обеих инстанций заключили о наличии совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса, и расторгли договор аренды по мотиву существенного изменения обстоятельств.
Коллегия арбитражного суда округа считает, что судебные акты вынесены без учета следующего.
Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Земельные участки, разрешенное использование которых не соответствует градостроительному регламенту, на основании части 4 статьи 85 Земельного кодекса и пункта 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) могут использоваться без установления срока их приведения в соответствие с градостроительным регламентом, кроме случаев, когда их использование опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса объектов. Данной нормой прямо предусмотрена возможность продолжения прежнего использования земельных участков.
Кроме того, согласно пункту 3 статьи 24 Правил - решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 в„– 19 пункт 6 (ред. от 25.02.2016, с изм. от 21.04.2016) земельные участки и (или) объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и (или) объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории, вида его разрешенного использования и описания его границ являются сведения государственного кадастра недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2012 в„– 16576/11).
Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса.
С учетом изложенного, судам надлежало исследовать вопрос о возможности продолжения использования спорного участка в соответствии с пунктом 3 статьи 24 Правил.
Кроме того, в целях полного и всестороннего рассмотрения дела судам надлежало дать оценку соблюдению порядка предоставления для строительства спорного участка первоначальному арендатору, поскольку данные обстоятельства не были учтены судебными инстанциями, тогда как имеют существенное значение (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".
При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска, определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда (часть 1 статьи 133, часть 1 статьи 168 Кодекса, абзац 3 пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, с учетом доводов участвующих в деле лиц, дать оценку договору от 24.10.2012 в„– 4300019423 на предмет соответствия требованиям закона, определить наличие оснований для его расторжения с учетом закрепленной в Правилах возможности продолжения использования земельных участков, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2016 по делу в„– А32-11096/2015 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
И.В.СИДОРОВА

Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------