АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2016 г. по делу в„– А22-2061/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Магомедова Заура Абакаровича (ОГРНИП 307081631300061), органа, осуществляющего публичные полномочия - управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия (ОГРН 1040872150406), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - комитета имущественных и земельных отношений администрации Ики - Бурульского районного муниципального образования Республики Калмыкия, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 по делу в„– А22-2061/2015 (судьи Афанасьева Л.В., Параскевова С.А., Цигельников И.А.), установил следующее.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Магомедов Заур Абакарович (далее - глава хозяйства) обратился в арбитражный суд с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором просил:
- признать незаконным сообщение управления Росреестра от 30.04.2015 в„– 08/015/003/2015-639 об отказе в государственной регистрации соглашения от 17.03.2015 к договору от 25.12.2007 в„– 66 аренды земельного участка;
- обязать управление Росреестра осуществить регистрацию соглашения от 17.03.2015 к данному договору аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет имущественных и земельных отношений администрации Ики - Бурульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - комитет; л.д. 53).
Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.10.2015 (судья Шевченко В.И.) в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности оспариваемого отказа с учетом положений пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 в„– 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Закон в„– 101-ФЗ) и пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), согласно которым земельные участки, предназначенные для сенокошения и выпаса скота, предоставляются в аренду на срок до трех лет. Спорный земельный участок фактически представляет собой пастбища, поэтому увеличение срока действия договора аренды до сорока девяти лет противоречит названным нормам. Кроме того, в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. В данном случае названные условия отсутствуют.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 решение от 21.10.2015 отменено, признано незаконным сообщение от 30.04.2015 в„– 08/015/003/2015-639 об отказе в государственной регистрации соглашения от 17.03.2015, на управление Росреестра возложена обязанность произвести его государственную регистрацию. Апелляционный суд указал, что земельный участок сельскохозяйственного назначения предоставлен заявителю для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства в соответствии с Законом в„– 101-ФЗ, поэтому в силу подпунктов 12 и 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса допустимо заключение нового договора без реализации предусмотренной законом публичной процедуры. Крестьянское (фермерское) хозяйство существует, земельный участок используется по целевому назначению; заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; сведения о том, что иное лицо обладает исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, другими федеральными законами, отсутствуют; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса. Согласованное сторонами условие о сроке действия договора аренды не превышает установленного законодательством предельного срока (49 лет).
В кассационной жалобе управление Росреестра просит отменить апелляционное постановление от 18.02.2016 и оставить в силе решение от 21.10.2015. По мнению подателя жалобы, апелляционный суд неправильно определил момент возникновения спорных отношений, а также применил к ним нормы Земельного кодекса в редакции до 01.03.2015. В то же время к правоотношениям сторон подлежат применению нормы Земельного кодекса в редакции Федерального закона от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 171-ФЗ). Апелляционный суд не принял во внимание, что основания для заключения с главой хозяйства соглашения от 17.03.2015 без соблюдения публичных процедур отсутствовали.
Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что постановление от 18.02.2016 следует отменить.
Фактические обстоятельства, связанные с предоставлением главе хозяйства на основании постановления от 25.12.2007 в„– 855 спорного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1037,2 га (кадастровый номер 08:02:400101:0553), заключением 25.12.2007 комитетом и главой хозяйства договора аренды указанного участка со сроком действия до 25.12.2017, его государственной регистрацией 11.08.2008 в ЕГРП, внесением изменений в договор аренды земельного участка на основании постановления от 17.03.2015 в„– 121, а также заключением 17.03.2015 комитетом и главой хозяйства соглашения к договору аренды земельного участка о внесении изменений в части срока действия договора аренды (с 29.05.2007 по 28.05.2056), приведены в судебных актах и не оспариваются участвующими в деле лицами (л. д. 6-10, 64-72, 87-88).
Глава хозяйства 18.03.2015 обратился в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации соглашения от 17.03.2015 (л. д. 84).
Государственная регистрация приостанавливалась на основании пункта 3 статьи 19 Закона в„– 122-ФЗ на срок до 30.04.2015 (л. д. 11).Управление Росреестра 30.04.2015 отказало в регистрации соглашения от 17.03.2015 на основании абзаца 3 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав, Закон в„– 122-ФЗ). В сообщении в„– 08/015/003/2015-639 указано, что исходя из положений пункта 3 статьи 9 Закона в„– 101-ФЗ и подпункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса, земельные участки, предназначенные для сенокошения и выпаса скота, предоставляются в аренду на срок до трех лет. Несмотря на то, что в договоре указано разрешенное использование "для сельскохозяйственного производства", следует учитывать, что участок используется как сельскохозяйственные угодья. В соответствии со статьей 79 Земельного кодекса сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (л. д. 12).
Глава хозяйства, полагая, что отказ регистрирующего органа не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы, обратился с заявлением в арбитражный суд.
В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним прямо закреплена в пункте 5 статьи 2 и пункте 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав.
По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Закона в„– 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (статья 18 Закона о регистрации прав).
Пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации прав установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), и установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с данным Законом.
Основания для отказа в государственной регистрации прав закреплены в статье 20 Закона в„– 122-ФЗ.
В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав, на который имеется ссылка в оспариваемом главой хозяйства решении регистрирующего органа от 30.04.2015, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Поскольку соглашение подписано (и глава хозяйства обратился в уполномоченный орган) после 01.03.2015 при проверке законности оспариваемого отказа в государственной регистрации следует применять нормы Земельного кодекса в редакции Закона в„– 171-ФЗ.
Пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса устанавливает общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Пункт 2 данной нормы определяет, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (подпункт 12); земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подпункт 31).
В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим гражданином (юридическим лицом) по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.Апелляционный суд, ссылаясь на наличие у главы хозяйства права на заключение соглашения (нового договора аренды) без проведения торгов на основании подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса не учел, что в таком случае земельный участок предоставляется крестьянскому (фермерскому) хозяйству в соответствии с правилами статьи 39.18 Земельного кодекса (пункт 1 статьи 10 Закона в„– 101-ФЗ, пункт 1 статьи 12 Закона в„– 74-ФЗ).
В деле отсутствуют доказательства реализации уполномоченным органом до момента подписания соглашения от 17.03.2015 процедур, названных в пункте 1 статьи 39.18 Земельного кодекса, а также наличия условий, предусмотренных пунктом 5 данной статьи, позволяющих заключить договор аренды непосредственно с заявителем.
Материалы дела подтверждают и судами установлено, что спорный земельный участок предоставлен главе хозяйства для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (л. д. 64-72). На основании заявления главы хозяйства глава Ики-Бурульского районного муниципального образования Республики Калмыкия, руководствуясь пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, принял постановление в„– 121, об увеличении срока действия договора аренды до 28.05.2056.
На основании постановления от 17.03.2015 в„– 121 комитет и глава хозяйства 17.03.2015 подписали соглашение к договору аренды от 25.12.2007 в„– 66, в соответствии с пунктом 2.1 которого срок действия договора аренды установлен с 29.05.2007 по 28.05.2056 (л. д. 87, 88).
Подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса допускает заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
По смыслу приведенной нормы, а также пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 4 статьи 10 Закона в„– 101-ФЗ законодатель предоставил право на заключение нового договора аренды без проведения торгов арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок сельскохозяйственного назначения в течение всего срока действия договора. В данном случае глава хозяйства требовал существенным образом увеличить срок действия договора задолго до истечения первоначально установленного срока (25.12.2017).
Кроме того, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 в„– 1 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (далее - приказ от 12.01.2015 в„– 1). Данный нормативный правовой акт зарегистрирован 27.02.2015 в Министерстве юстиции Российской Федерации (регистрационный номер 36258) и размещен 28.02.2015 на "Официальном интернет-портале правовой информации".
В соответствии с приказом от 12.01.2015 в„– 1 в целях реализации подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса арендатор должен представить в уполномоченный орган документы, подтверждающие использование земельного участка в соответствии с Законом в„– 101-ФЗ.
Из представленных в дело доказательств не следует, что главой хозяйства предоставлялись в уполномоченный орган документы, подтверждающие надлежащее использование земельного участка сельскохозяйственного назначения. Соответствующие обстоятельства со ссылкой на имеющиеся в деле доказательства суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, основания для применения правил подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса у апелляционного суда отсутствовали.
Содержащаяся в постановлении от 17.03.2015 в„– 121 ссылка на нормы статьи 22 Земельного кодекса также не свидетельствует о наличии оснований для изменения условий арендной сделки в отношении находящегося в публичной собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения вне реализации публичных процедур, закрепленных в Земельном кодексе и Законе в„– 101-ФЗ (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
При этом в пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса закреплено общее правило о том, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.Подписанное комитетом и главой хозяйства соглашение от 17.03.2015 не соответствует нормам Земельного кодекса и Закона в„– 101-ФЗ, поэтому основания для его государственной регистрации отсутствуют. Данное обстоятельство исключает возможность удовлетворения заявленных требований в силу норм статьи 13 и абзаца третьего пункта 1 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ (часть 3 статьи 201 Кодекса).
Согласно статье 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
Принимая во внимание, что суд первой инстанции правильно разрешил спор, нарушения им норм материального и процессуального права, являющиеся основанием для отмены (изменения) судебного акта в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, не установлены, апелляционное постановление от 18.02.2016 следует отменить, а решение от 21.10.2015 - оставить в силе.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 по делу в„– А22-2061/2015 отменить, решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.10.2015 по настоящему делу - оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------