АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 декабря 2016 г. по делу в„– А63-2090/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Горяникова Владимира Ивановича (ИНН 263500682706, ОГРНИП 314265113400453) - Горяникова В.И. (паспорт) и Антоновой О.Г. (доверенность от 19.12.2016), в отсутствие истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Горяникова Владимира Ивановича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.06.2016 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 (судьи Казакова Г.В., Егорченко И.Н., Марченко О.В.) по делу в„– А63-2090/2016, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Горяникову В.И. (далее - предприниматель) о взыскании 991 321 рубля 54 копеек неосновательного обогащения за использование в период с 15.04.2010 по 31.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 59-а.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.06.2016 (с учетом определения об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок от 20.06.2016), оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016, иск удовлетворен частично. С предпринимателя в пользу комитета взыскано 490 553 рубля 21 копейка основного долга. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суды пришли к выводу о том, что в связи с приобретением нежилых помещений в здании предприниматель обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 26:12:011605:342. Суд первой инстанции, проверив расчет долга, произведенный комитетом, признал его ошибочным, поэтому самостоятельно определил сумму долга исходя из удельного показателя кадастровой стоимости (далее - УПКС) в размере 20 351 рубля 59 копеек за кв. м в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 28.12.2006 в„– 176-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений города-курорта Ессентуки, городов Невинномысска, Ставрополя", базового размера арендной платы для земельных участков под объектами торговли в размере 1,27%, в 2013 году - 0,75% (пункт 6 постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 в„– 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена"). Установив, что правильное значение УПКС больше примененного комитетом, суд пришел к выводу о том, что заявленный истцом размер долга не превышает действительную сумму задолженности (в том числе и при расчете от площади 963,2 кв. м по помещениям с кадастровым номером 26:12:011605:10269). Отказ во взыскании 500 768 рублей 33 копеек долга по арендной плате за 2010, 2011 и 2012 годы мотивирован пропуском комитетом срока исковой давности. Суды отклонили доводы предпринимателя об ошибочном расчете размера арендной платы с использованием значения всей площади земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342. Относимость находящегося на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011605:342 тротуара площадью 254 кв. м к территории общего пользования ответчик не доказал. Обустройство пешеходных дорожек на застраиваемой территории не влечет за собой квалификацию таких объектов в качестве дорог (тротуаров) общего пользования. Организация благоустройства не застроенной части предоставленного под строительство земельного участка также не является основанием для вывода о том, что такая территория должна быть исключена из площади земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенного здания. Ссылку ответчика на включение в состав территории земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342 земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:011605:33, 26:12:011605:34 и 26:12:011605:35 суды отклонили, как противоречащую сведениям государственного кадастра недвижимости.
В кассационной жалобе и дополнении к ней предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 20.06.2016 и постановление от 22.09.2016. Податель жалобы указывает на отсутствие оснований для использования при расчете размера арендной платы значения площади земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342 (3308,1 кв. м) при наличии другого земельного участка (кадастровый номер 26:12:011605:18544), расположенного под тем же зданием и имеющего меньшую площадь (2493 кв. м). При этом суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что за пользование землей подлежит внесению арендная плата по договору от 05.08.2004 в„– 3965. К исковым требованиям комитета подлежали применению нормы гражданского законодательства об обязательствах вследствие неосновательного обогащения. Суды не приняли во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства использования собственниками здания всей площади земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342. Размер платы за пользование земельным участком следует производить исходя из площади земельного участка, соответствующей 2493 кв. м.
Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.
В судебном заседании предприниматель и его представитель настаивали на отмене решения от 20.06.2016 и постановления от 22.09.2016.
Судебные акты в части отказа в удовлетворении искового заявления ответчик не обжалует, поэтому в данной части законность и обоснованность решения и постановления арбитражный суд округа не проверяет (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс)).
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав ответчика и его представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене в части удовлетворенных исковых требований.
Как видно из материалов дела, на основании постановления главы города Ставрополя от 14.07.2004 в„– 3169 комитет (арендодатель) и ООО "Стимул-СТ", ООО фирма "Саус", ООО "Визовий", ООО фирма "Линфарм", Труфанова Л.А., Конищева Е.В., Арнопуло И.Р., Миркитанов В.П. (арендаторы) заключили договор от 05.08.2004 в„– 3965 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с которым арендаторам предоставлен во временное пользование земельный участок площадью 3308,1 кв. м (кадастровый номер 26:12:011605:342), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 59-а, для проектирования и строительства торгово-бытового комплекса с молодежным развлекательным центром и благоустройства прилегающей территории. Срок аренды установлен сторонами с 14.07.2004 по 13.07.2007.
Согласно пункту 3.1 размер арендной платы за участок устанавливается пропорционально занимаемой каждым арендатором площади в здании, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности нежилых помещений в здании к общей площади здания (приложение к договору). В силу пункта 3.3 договора размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно в одностороннем порядке на основании федерального законодательства и постановления главы администрации г. Ставрополя, принятого в соответствии с действующим законодательством и опубликованного в средствах массовой информации.
В разделе 6 договора указано, что при истечении срока действия договор аренды считается автоматически прекращенным. При прекращении и расторжении договора арендатор обязан вернуть участок арендодателю в надлежащем состоянии (т. 1, л.д. 42-60).
Суды установили, что в 2008 году на участке завершено строительство торгово-бытового комплекса общей площадью 4649, 9 кв. м (инвентарный номер 33004, кадастровый номер 26:12:011605:1047).
За предпринимателем 15.04.2010 зарегистрировано право собственности на нежилые помещения площадью 236,1 кв. м (кадастровый номер объекта 26:12:011605:10267), площадью 963,2 кв. м (кадастровый номер объекта 26:12:011605:10269) и площадью 482,7 кв. м (кадастровый номер объекта 26:12:011605:19128), расположенные в здании по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 59-а (т. 1, л.д. 113, 114, 136-150).
Комитет, указывая, что предприниматель не вносит плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 26:12:011605:342, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В случае если земельный участок относится к публичной собственности, арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции после 01.03.2015).
Следовательно, при расчете размера неосновательного обогащения за такой земельный участок подлежат применению нормативные правовые акты, регламентирующие порядок и условия расчета арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).
Согласно части 1 статьи 168 Кодекса при принятии решения арбитражный суд определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу. Независимо от указанного истцом правового обоснования иска суд самостоятельно определяет нормы права, подлежащие применению к установленным обстоятельствам, что соответствует разъяснениям, сформулированным в абзаце 3 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).
Суд первой инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, пришел к правильному выводу о том, что в связи с приобретением права собственности на нежилые помещения в здании к ответчику в силу закона перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка. В отсутствие в деле сведений о возврате арендодателю земельного участка в связи с истечением срока действия договора аренды (статья 622 Гражданского кодекса) вывод суда первой инстанции о том, что при разрешении возникшего спора следует применять нормы главы 34 Гражданского кодекса, соответствует представленным в дело доказательствам.
Суд первой инстанции с учетом вида функционального использования земельного участка правильно применил положения нормативных правовых актов, регламентирующих порядок и условия определения размера арендной платы. Выводы судов о размере применимой в спорный период ставки арендной платы в полной мере согласуются с нормами постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 в„– 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена". Довод ответчика об ошибочном применении судами базового размера арендной платы отклоняется арбитражным судом округа.
По смыслу норм, действовавших в период формирования предоставленного в аренду земельного участка (пункт 2 статьи 35 и пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса), в границы участка, предназначенного для размещения здания, должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Поэтому нахождение на участке элементов благоустройства само по себе не является обстоятельством, исключающим обязанность собственника объекта недвижимости, вносить плату за такую его часть.
Судебные инстанции, отклоняя доводы ответчика о том, что при расчете платы за пользование землей следовало исключить из площади участка значение площади территорий, которые не используются (не могут использоваться) при эксплуатации здания, критически оценили представленное в дело заключение кадастрового инженера от 10.05.2016, в котором содержится указание на включение в состав участка с кадастровым номером 26:12:011605:342 благоустройства и тротуара (т. 1, л.д. 167-172).
Суды сослались на отсутствие доказательств, подтверждающих отнесение тротуара к территории общего пользования. При этом до изменения арендных правоотношений сохраняются обязательства из ранее заключенного договора.
В то же время судебные инстанции не установили следующие обстоятельства, необходимые для правильного разрешения возникшего спора.
Системное толкование статей 328, 611, 614 Гражданского кодекса позволяет сделать вывод о том, что договор аренды носит взаимный характер, невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 в„– 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации в„– 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 1 постановления от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 2 названного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.
Анализ положений пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса, пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 262 Гражданского кодекса позволяет заключить, что земельные участки, которые относятся к землям (территориям) общего пользования, не могут быть выделены из земель общего пользования и предоставлены в пользование конкретному лицу.
В силу части 2 статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В постановлении главы города Ставрополя от 14.07.2004 в„– 3169 указано на предоставление в составе земельного участка площадью 3308, 1 кв. м (в том числе 254,8 кв. м с особым режимом использования) для проектирования и строительства торгово-бытового комплекса с молодежным развлекательным центром следующих территорий: 1270 кв. м для строительства торгово-бытового комплекса, 650 кв. м на период строительства и 1388, 1 кв. м для благоустройства прилегающей территории. В пункте 4.5 постановления содержится указание на обязанность арендатора соблюдать экологические, санитарно-гигиенические правила и нормативы при использовании земельного участка и прилегающих к нему земель общего пользования (т. 1, л.д. 52-56). В материалы дела представлено распоряжение от 27.11.2013 в„– 2169-р об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории и межевой план (т. 1, л.д. 69-98), на основании которых в государственный кадастр недвижимости внесены временные сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:12:011605:18544 площадью 2493 кв. м (т. 1, л.д. 99-102).
Рассматривая спор о взыскании платы за пользование земельным участком, суды не оценили представленные в дело доказательства в совокупности, поэтому надлежащим образом не проверили доводы ответчика о том, что часть участка относится к территории общего пользования, которая не может быть использована исключительно для эксплуатации здания, а также не оценили действия уполномоченного органа муниципального образования, направленные на формирование участка без включения в него территорий, не предназначенных для размещения и эксплуатации объекта недвижимости.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Часть 1 статьи 288 Кодекса определяет, что основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Поскольку сделанные судами выводы не основаны на содержании совокупности представленных в дело доказательств, решение от 20.06.2016 и постановление от 22.09.2016 в части удовлетворенных исковых требований о взыскании с ответчика 490 553 рублей 21 копейки основного долга и 11 295 рублей 39 копеек государственной пошлины в доход федерального бюджета следует отменить. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, поэтому арбитражный суд округа, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, полагает необходимым направить дело в отмененной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
При новом рассмотрении суду следует, устранить отмеченные недостатки, правильно определить содержание возникшего между сторонами правоотношения, его субъектный состав, дать оценку доводам ответчика об отсутствии оснований для расчета платы за спорный участок с включением в него территории общего пользования, установить иные обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
Государственную пошлину распределить по результатам нового рассмотрения дела (часть 3 статьи 289 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.06.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 по делу в„– А63-2090/2016 в части удовлетворения исковых требований отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------