АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 декабря 2016 г. по делу в„– А63-1913/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие истца - администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (ИНН 2630046431, ОГРН 1152651026461), ответчика - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ягубова Константина Александровича (ИНН 262705207731, ОГРН 314265102200455), третьих лиц - Гюрджиева Дмитрия Алексеевича, общества с ограниченной ответственностью "ГринПарк", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2016 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2016 (судьи Бейтуганов З.А., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу в„– А63-1913/2016, установил следующее.
Администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ягубову К.А. (далее - глава КФХ Якубов К.А.) со следующими требованиями:
- взыскать 191 414 рублей 40 копеек долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.11.2010 в„– 281 и дополнительному соглашению от 20.01.2014 с IV квартала 2010 года по IV квартал 2015 года и 43 855 рублей 07 копеек пеней с 29.10.2010 по 31.12.2015;
- расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.11.2010 в„– 281;
- возложить на ответчика обязанность возвратить предоставленный по договору аренды от 09.11.2010 в„– 281 земельный участок.
Решением от 01.06.2016, оставленным без изменения постановлением от 07.09.2016, исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 78 553 рубля 42 копейки долга и 8 902 рубля 59 копеек пеней. Требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения. В остальной части иска отказано. Суды пришли к выводу о том, что обязанность по внесению арендных платежей возникла у ответчика по договору аренды земельного участка от 09.11.2010 в„– 281 на основании заключенного соглашения о переходе прав и обязанностей от 20.01.2014, которое зарегистрировано в ЕГРП 05.02.2014. Следовательно, оснований по взысканию задолженности до 05.02.2014 не имеется. Суд произвел перерасчет суммы пени. В части расторжения договора судебные инстанции пришли к выводу о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт. Заявитель полагает, что суд неправомерно рассчитал сумму основного долга с 05.02.2014 (дата регистрации соглашения об уступке), так как, заключив соглашение о переходе прав и обязанностей, ответчик тем самым возложил на себя обязанность оплатить долг предыдущих арендаторов. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 в„– 3914/13. Суды пришли к ошибочному выводу о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, так как истец требование об исполнении обязанности по оплате основного долга и расторжении договора соединил в претензии от 08.06.2016 в„– 02а-06/444, в то время как в суд обратился в феврале 2016 года.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации города Минеральные Воды Минераловодского района Ставропольского края от 29.10.2010 в„– 2577 муниципальное образование - город Минеральные Воды, от имени которого выступала администрация города Минеральные Воды (арендодатель) и ООО "ГринПарк" (арендатор) 09.11.2010 заключили договор в„– 281 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040901:46 площадью 245 235 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ставропольский край, г. Минеральные Воды в 1970 м на юго-запад от жилого дома в„– 30 по ул. Советской, под строительство санаторно-курортного комплекса "ГринПарк", в границах указанных в кадастровом паспорте участка. Земельный участок передан арендатору по передаточному акту. Договор зарегистрирован 22.11.2010.
Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 29.10.2010 по 28.10.2016.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор обязан перечислять арендную плату ежеквартально, при этом первый квартал до 20 числа первого месяца квартала, последующие кварталы до 10 числа первого месяца текущего квартала.
Уведомлением от 30.11.2010 в„– 29 ООО "ГринПарк" сообщило Управлению имущественных отношений администрации города Минеральные Воды об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 09.11.2010 в„– 281 Гюрджиеву Д.А.
В последующем земельный участок с кадастровым номером 26:24:040901:46 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 26:24:040901:674 площадью 15 тыс. кв. м, 26:24:040901:671 площадью 210 255 кв. м, 26:24:040901:672 площадью 10 тыс. кв. м и 26:24:040901:673 площадью 10 тыс. кв. м. На основании постановления администрации Минераловодского муниципального района от 02.12.2013 в„– 2785 внесены изменения в договор аренды земельного участка от 09.11.2010 в„– 281.
В соответствии с дополнительным соглашением от 20.12.2013 арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:24:040901:674 площадью 15 тыс. кв. м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): Ставропольский край, г. Минеральные Воды в 1970 м на юго-запад от жилого дома в„– 30 по ул. Советской, определен Гюрджиев Д.А. Соглашение зарегистрировано 31.12.2013.
По соглашению о переходе прав и обязанностей от 20.01.2014 Гюрджиев Д.А. передал, а ответчик принял на себя в полном объеме права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:24:040901:674. Соглашение зарегистрировано 05.02.2014.
На основании пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязан выплатить арендодателю пеню из расчета 0,03% от размера не внесенной арендной плате за каждый день просрочки.
Подпунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими его к порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.
08 июня 2015 года администрация города Минеральные Воды направила в адрес главы КФХ Якубова К.А. претензию в„– 02а-06/444, в которой предложила ответчику в срок до 30.06.2015 оплатить задолженность по арендной плате и досрочно расторгнуть договор аренды.
Истец, полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил принятые на себя по договору обязательства, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 названного Кодекса обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
В постановлении от 01.10.2013 в„– 3914/13 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что необходимостью получения согласия кредитора на перевод долга обеспечивается его право на выражение воли относительно возможности вступления в обязательство нового должника, оценку имущественного положения такого должника и цели заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников. Арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступки своих прав по договору аренды без согласия арендатора. Арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход. Оценка договора перенайма необходима применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложении ее на нового арендатора. Перевод прав и обязанностей арендатора, совершенный с целью избежания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, следует квалифицировать как злоупотребление правом, а нового и старого арендаторов - считать солидарными должниками арендодателя.
Формулируя названные правовые подходы, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации допустил возможность взыскания с прежнего арендатора задолженности, возникшей до заключения договора перенайма, с учетом наличия (сохранения) у арендодателя права на замену должника в исполнительном производстве на нового арендатора. Оснований для квалификации действий прежних арендаторов и ответчика по заключению договора перенайма как совершенных с целью избежания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору истцом не представлено.
Оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, суды первой и апелляционной инстанций заключили о том, что у ответчика обязанность по внесению арендной платы возникла с даты регистрации договора перенайма. Из соглашения о передаче прав и обязанностей от 20.01.2014 по договору аренды не усматривается изъявление воли сторон на перевод долга по арендной плате. В отсутствие обязанности оплатить долг предыдущих арендаторов, суды обоснованно взыскали с главы КФХ Якубова К.А. основной долга с 05.02.2014 по 31.03.2014. В связи с ошибочность расчета пени, суд произвел его перерасчет.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является не исполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 данного Кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Вывод судов о том, что содержание направленной в адрес общества претензии не может свидетельствовать о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора с арендатором, коллегия арбитражного суда округа считает правильным.
Судебные инстанции установили, что претензия администрации от 08.06.2015 в„– 02а-06/444 содержит одновременно информацию о наличии долга по арендным платежам и требование о расторжении договора аренды по соглашению сторон, а также указание на необходимость погашения имеющейся задолженности. При этом арендодатель не представил доказательств направления письменного предупреждения об исполнении арендатором обязательства в установленный срок, а также предложения о расторжении договора в связи с неисполнением в установленный срок требования о погашении долга.
На основании изложенного доводы администрации о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора подлежат отклонению.
Следует отметить, что оставление искового требования без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
С учетом изложенного основания для отмены или изменения решения от 01.06.2016 и постановления от 07.09.2016 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2016 по делу в„– А63-1913/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------