АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 декабря 2016 г. по делу в„– А32-39193/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Скат+" (ОГРН 1022302929440) - Сгибнева И.К. (доверенность от 16.10.2015), в отсутствие представителей ответчиков: администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "АМСО", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2016 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2016 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу в„– А32-39193/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Скат+" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), в котором просило:
- обязать муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента заключить с обществом договор от 22.01.2015 в„– 4900009732 о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) земельного участка площадью 3 320 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0303008:2044, изложив пункты 2.1., 3.1. и 3.2. договора в следующей редакции:
"2.1. Срок действия настоящего договора устанавливается с момента государственной регистрации договора на 5 (пять) лет",
"3.1. Исчисление арендной платы устанавливается с момента постановки земельного участка на кадастровый учет";
"3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2015 в„– 1517 и составляет 208 462 рубля (Двести восемь тысяч четыреста шестьдесят два) рубля" (уточненные требования; т. 2, л.д. 14, 17, 18-19).
Определениями от 29.10.2015, от 16.12.2015 судом к участию в деле привлечены: в качестве второго ответчика - администрация города Сочи (далее - администрация), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "АМСО" (далее - ООО "АМСО"; т. 1, л.д. 1-2, 66-67).
Решением от 12.08.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 28.09.2016, суд обязал администрацию в лице департамента в течение 1 месяца с даты вступления в законную силу решения суда заключить с обществом договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 22.01.2015 в„– 4900009732 земельного участка площадью 3 320 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0303008:2044, изложив пункты 2.1. и 3.2. договора в следующей редакции: "Пункт 2.1. Срок действия настоящего договора установить с момента государственной регистрации договора на 5 (пять) лет". "Пункт 3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2015 в„– 1517 и составляет 208 462,00 рублей". В остальной части исковые требования оставлены без рассмотрения. С администрации и департамента в пользу общества взыскано по 3 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Судебные акты мотивированы следующим. Обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества - здание склада центрального, литера Ф, общая площадь 329,5 кв. м, здание конторы, литера И, общая площадь 529,7 кв. м. Постановлением администрации от 01.08.2014 в„– 1474 обществу предоставлен в аренду сроком до 01.08.2019 земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3 320 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303008:2044, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Аллея Челтенхэма, 8/5, с видом разрешенного использования - "административное здание", в территориальной зоне "Ж5". Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 11.12.2015 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303008:2044 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи. 11.09.2015 обществом получен проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 22.01.2015 в„– 4900009732. Пунктом 2.1. договора срок его действия установлен с момента государственной регистрации договора до 01.08.2019. В силу пункта 3.1. договора исчисление арендной платы устанавливается с 16.04.2004 до 01.08.2019. Согласно пункту 3.2. договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 10.10.2014 в„– 4С/45/ОЗ-2014 и составляет 2 811 468,00 рублей. Не согласившись с данными пунктами договора, общество направило протокол разногласий от 16.09.2015, изложив спорные пункты в следующей редакции: пункт 2.1. "Срок действия настоящего договора устанавливается с момента государственной регистрации договора на 5 (пять) лет"; пункт 3.1. "Исчисление арендной платы устанавливается с момента государственной регистрации договора"; пункт 3.2 "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", Отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2015 в„– 1517 и составляет 208 462,00 рубля". Договор аренды земельного участка в редакции протокола разногласий арендодателем не подписан. Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 в„– 9069/11, публичные образования при сдаче в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу пункта 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление в„– 210) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности, Закон в„– 135-ФЗ). Поскольку земельный участок, испрашиваемый обществом, не относится к категории участков, указанных в пункте 5.2 постановления в„– 210, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка. На момент обращения общества с заявлением о предоставлении спорного земельного участка (21.02.2014) утвержденные постановлением администрации от 03.06.2011 в„– 1061 Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила Сочи в„– 1061) применялись, в том числе для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Пунктом 4.1 Правил Сочи в„– 1061 предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р x С x Ки, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с пунктом 5.2 раздела 5 настоящих Правил (в год проведения рыночной оценки принимается равным 1). Постановление администрации от 07.09.2015 в„– 2580, которым из сферы действия Правил Сочи в„– 1061 исключены муниципальные земли, опубликовано и вступило в силу 22.09.2015, поэтому судом не применялось. Пунктом 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 предусмотрен тот же порядок расчета арендной платы. Представленный в материалы дела Отчет от 10.10.2014 в„– 4С/45/ОЗ-2014 об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303008:2044, в котором также указана рыночная стоимость земельного участка (13 897 520,00 рублей), суд признал актуальным для заключаемого сторонами договора. О несоответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, истец не заявляет. Для спорного земельного участка установлена ставка арендной платы в размере 1,5%. По состоянию на 22.01.2015 размер арендной платы составлял 13 897 520,00 x 1,5% = 208 462,00 рубля. Суд указал, что коэффициент инфляции, установленный на 2015 год, к арендной плате от рыночной стоимости земельного участка, определенной в 2015 году, не применяется. Коэффициенты инфляции будут применяться сторонами с года, следующего за годом заключения договора, в настоящем случае - с 2016 года. Удовлетворяя исковые требования в части изложения пункта 2.1. договора в предложенной истцом редакции, суд исходил из того, что закону 5-летний срок аренды не противоречит, а общество является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, соответственно, имеет исключительное право на приобретение в аренду данного участка. В соответствии с пунктами 1.1, 2.1, 3.6 Положения о департаменте, утвержденного решением Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 в„– 250, суд признал необходимым возложить обязанность совершить действия по заключению договора на департамент. Поскольку формулировка пункта 3.1. договора, предложенная истцом в рамках настоящего дела (в уточненной редакции), отличается от пункта 3.1., предложенного в протоколе разногласий, суд пришел к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора об изменении соответствующего условия договора, и оставлении исковых требований в части изменения пункта 3.1. договора аренды земельного участка без рассмотрения.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил, что ввиду отсутствия его официального опубликования, отсутствуют основания для применения постановления от 18.07.2016 в„– 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", которым отменено постановление в„– 210. Ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1), в отсутствие соответствующего регулирования в постановлении в„– 210, в данном случае применена в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50.
В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение от 12.08.2016 и апелляционное постановление от 28.09.2016 отменить в части удовлетворения исковых требований, вынести новый судебный акт, которым отказать обществу в удовлетворении иска в полном объеме. По мнению подателей жалобы, арендную плату за спорный земельный участок следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка (пункты 1, 2, 5.2 постановления в„– 210). В соответствии со статьями 12, 13 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или и в судебном порядке не установлено иное. Из содержания норм статьи 451 Гражданского кодекса следует, что лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной. Основания для внесения в договор изменений отсутствуют, так как общество согласилось с его существенными условиями.
Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, в судебном заседании его представитель просил жалобу отклонить.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Судебные акты в части оставления иска без рассмотрения не обжалуются ответчиками, отсутствие возражений против судебных актов в данной части подтвердил в судебном заседании и представитель истца, поэтому в названной части они окружным судом кассационной инстанции не проверяются.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в части, с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Поскольку общество является собственником объектов недвижимости, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303008:2044, право собственности на который зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи, на основании заявления общества главой города Сочи принято решение о предоставлении обществу в аренду земельного участка по улице Аллея Челтенхэма, д. 8/5, в Хостинском районе города Сочи, оформленное постановлением от 01.08.2014 в„– 1474 (т. 1, л.д. 15-16).
Пунктами 2, 2.1 постановления в„– 1474 департаменту предписано направить обществу проект договора аренды земельного участка, указанного в пункте 1 постановления.
В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно условий, закрепленных в пунктах 2.1., 3.1., 3.2. договора аренды спорного земельного участка, представленного обществу с реквизитами даты - 22.01.2015, номера - 4900009732, которые истец правомерно передал на разрешение в арбитражный суд в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса (т. 1, л.д. 17-22, 23, 24).
Мотивированных возражений относительно условий пункта 2.1. договора кассационная жалоба не содержит. Установление судом срока действия договора с момента его государственной регистрации на 5 (пять) лет соответствует пункту 1 постановления администрации от 01.08.2014 в„– 1474, поэтому оснований для удовлетворения жалобы в данной части не имеется.
Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в пункте 3.2. договора, в редакции арендодателя - в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 10.10.2014 в„– 4С/45/ОЗ-2014, в размере 2 811 468 рублей. Недостатков в названном Отчете суд не установил, признал актуальной для заключаемого сторонами договора, указанную в нем рыночную стоимость земельного участка.
В протоколе разногласий от 16.09.2015 арендатор предложил установить размер годовой арендной платы за участок в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 и Отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2015 в„– 1517, в размере 208 462 рубля.
В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса при передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Удовлетворив исковые требования в части пункта 3.2. договора аренды от 22.01.2015 в„– 4900009732, суд решил установить размер годовой арендной платы за земельный участок в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2015 в„– 1517.
Между тем, Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 15.06.2015 в„– 1517 в материалах настоящего дела отсутствует и судебными инстанциями не исследовался.
Выводы относительно обоснованности содержащегося в протоколе разногласий от 16.09.2015 условия арендатора об установлении размера годовой арендной платы исключительно в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 (иные нормативные правовые акты не названы) в судебных актах не приведены, исковое требование в данной части не разрешено.
При таких обстоятельствах решение от 12.08.2016 и апелляционное постановление от 28.09.2016 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса. При этом суду необходимо учесть сделанный им вывод о надлежащем ответчике (обязанном перед истцом лице).
Ссылаясь в жалобе на то, что арендную плату за спорный земельный участок следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка (пункты 1, 2, 5.2 постановления в„– 210), а свобода договора и усмотрение стороны ограничены в случаях, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса), администрация и департамент не указали на нарушение данных правил судами при разрешении настоящего спора.
Довод заявителей о согласии истца с существенным условием договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:2044 в виде предложенного арендодателем размера арендной платы, несостоятелен, поскольку опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами и самим фактом подачи обществом иска в арбитражный суд.
Поскольку в рамках настоящего дела рассмотрен спор о разногласиях, возникших при заключении договора (статьи 445 и 446 Гражданского кодекса), ссылку подателей жалобы на положения статьи 451 данного Кодекса и отсутствие оснований для внесения изменений в договор аренды, в связи с существенным изменением обстоятельств, надлежит отклонить.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2016 по делу в„– А32-39193/2015 в части определения условий пункта 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 22.01.2015 в„– 4900009732 и взыскания в пользу общества с ограниченной ответственностью "Скат+" расходов по уплате государственной пошлины - отменить, в указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
В остальной части судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------