АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 мая 2016 г. по делу в„– А32-30918/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи, ответчика - общества с ограниченной ответственностью "СВС ВУД Продакшн" (ИНН 2320099384, ОГРН 1022302943057), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2015 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2016 (судьи Ильина М.В., Галов В.В., Мисник Н.Н.) по делу в„– А32-30918/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "СВС ВУД Продакшн" (далее - общество) о расторжении договора от 28.11.2006 в„– 4900004024 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 13 202 кв. м с кадастровым номером 23:49:0201008:1, расположенного по пер. Теневому в Центральном районе города Сочи.
Заявленные требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды в части оплаты.
Решением от 15.12.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.02.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 28.11.2006 в„– 4900004024 как заключенного администрацией в отношении земельного участка, относящегося (на момент совершения сделки) к федеральной собственности (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Недействительность договора исключает возможность его расторжения в судебном порядке.
В кассационной жалобе администрация просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате и оснований для расторжения договора. Судебные акты нарушают права администрации как участника договорных отношений.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 28.11.2006 заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды в„– 4900004024 (л. д. 6-10), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 13 202 кв. м с кадастровым номером 23:49:0201008:0001, для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы по пер. Теневому в Центральном районе г. Сочи. Участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта (пункт 1.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с расчетом арендной платы за земельный участок сумма годовой арендной платы составила 289 854 рубля 09 копеек.
В отношении данного земельного участка 24.11.2009 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 30.01.2015 в„– 23/050/086/2015-421 (л. д. 13-15).
26 февраля 2008 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому размер годовой арендной платы за земельный участок составил 353 591 рубль 16 копеек, определен порядок расчетов.
11 ноября 2013 года департамент имущественных отношений администрации письмом направил в адрес общества для подписания дополнительное соглашение от 16.09.2013 к договору аренды от 28.11.2006 в„– 4900004024, которым размер годовой арендной платы за земельный участок установлен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 05.06.2013 в„– 2/94/ОЗ-2013 в размере 1 949 500 рублей.
Управление муниципального земельного контроля администрации 30.01.2015 провело обследование земельного участка, расположенного по пер. Теневому в Центральном районе города Сочи, в ходе которого установлено, что на участке находятся здания и сооружения, участок огорожен, о чем составлен акт от 30.01.2015 (т. 1, л.д. 25-28).
В претензии от 19.01.2015 департамент имущественных отношений администрации предложил обществу незамедлительно погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и уплатить неустойку (л. д. 19).
В претензии от 18.02.2015 департамент имущественных отношений администрации предложил обществу явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка (л. д. 23).
Поскольку требования претензий ответчик не исполнил, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора.
Исковые требования администрация обосновывает наличием у общества задолженности за пользование земельным участком, образовавшейся в период с 01.07.2013 по 30.06.2015, в размере 2 705 027 рублей 49 копеек, а также пени в сумме 442 959 рублей 40 копеек.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Статья 619 Гражданского кодекса закрепляет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 28.11.2006 в„– 4900004024 как заключенного администрацией с превышением полномочий в отношении земельного участка, относящегося (на момент совершения сделки) к федеральному уровню собственности. Данный вывод основан на нормах земельного и природоохранного законодательства, действовавшего в спорный период.
Земельный участок по пер. Теневому в Центральном районе города Сочи, предоставленный обществу в пользование на условиях аренды по договору от 28.11.2006 в„– 4900004024, расположен в пределах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта.
На момент заключения договора к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации).
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 в„– 591-р, изданным в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 в„– 1470, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов города Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Федеральным законом от 03.12.2008 в„– 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон в„– 244-ФЗ) изменен уровень публичной собственности на земельные участки в границах курортов федерального значения; такие участки отнесены к муниципальной собственности.
До вступления в силу Закона в„– 244-ФЗ (декабрь 2008 года) администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками в границах курорта федерального значения. Право собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201008:1 зарегистрировано в ЕГРП 24.11.2009 (запись о регистрации в„– 23-23-50/103/2009-214).
Таким образом, договор от 28.11.2006 в„– 4900004024 заключен администрацией в отсутствие соответствующих полномочий, что свидетельствует о нарушении статей 209, 214, 608 Гражданского кодекса. Такой договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, о чем верно заключили суды.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в первоначальной редакции).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
Недействительность договора аренды от 28.11.2006 в„– 4900004024, установленная судебными инстанциями при разрешении спора, исключает возможность удовлетворения требования администрации о расторжении такого договора в судебном порядке, что отражено в обжалуемых судебных актах.
Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права и пришли к обоснованным выводам. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения от 15.12.2015 и постановления от 25.02.2016. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2016 по делу в„– А32-30918/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
И.В.СИДОРОВА

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------