АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 мая 2016 г. по делу в„– А53-11705/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Айбатулина К.К. и Чесняк Н.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Максимум" (ИНН 6166079567, ОГРН 1116193004091) - Милославской С.В. (доверенность от 11.01.2016), от ответчика - индивидуального предпринимателя Чайки Ольги Сергеевны (ИНН 616130862086, ОГРНИП 307616119800027) - Шанибова Б.Б. (доверенность от 16.05.2016), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Чайки Ольги Сергеевны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2015 (судья Демина Я.Е.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2016 (судьи Ломидзе О.Г., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.) по делу в„– А53-11705/2015, установил следующее.
ООО "Управляющая компания "Максимум" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к индивидуальному предпринимателю Чайке О.С. (далее - предприниматель) о взыскании 1 447 755 рублей 44 копеек задолженности, 119 280 рублей 05 копеек неустойки, а также судебных расходов по оплате юридических услуг и уплате государственной пошлины.
Решением от 16.11.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.01.2016, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что представленные в материалы дела доказательства подтверждают наличие задолженности ответчика по оплате расходов на содержание и обслуживание общего имущества собственников помещений здания.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и удовлетворить заявленные требования в части взыскания в пользу общества 560 355 рублей 38 копеек задолженности и 61 299 рублей 18 копеек неустойки. По мнению заявителя, суды не учли то, что акты оказанных услуг подписаны не на полную сумму по договоренности сторон, поскольку использование офисов по назначению началось только в апреле 2015 года, ответчик оплачивал только реально оказанные ему услуги; договорами от 04.06.2013 в„– 6 и от 04.06.2014 в„– 6 не предусмотрена отсрочка, подписание актов на меньшую сумму свидетельствует не об отсрочке, а об изменении размера оплаты по договору, кроме того, в силу пункта 2.1 общество обязалось оказывать услуги в пределах средств, поступающих от собственников; истец представил не все договоры на оказание услуг по управлению зданием бизнес-центра "Колизей" и не представил надлежащих доказательств оказания услуг.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Законность судебных актов проверяется кассационным судом в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав пояснения представителей предпринимателя и общества, поддержавших свои доводы и возражения, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.
Судами установлено, что предприниматель владеет на праве собственности нежилыми помещениями 8-го этажа общей площадью 1765,9 кв. м в административном здании бизнес-центра "Колизей", расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, 276, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 21.06.2013.
Общество (управляющая организация) и предприниматель заключили договоры от 04.06.2013 в„– 6 и от 04.06.2014 в„– 6 по управлению зданием бизнес-центра "Колизей", согласно которым управляющая организация обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества административного здания бизнес-центра "Колизей", обеспечивать предоставление коммунальных услуг, приобретенных у поставщиков коммунальных ресурсов, предоставлять иные услуги собственникам помещений здания и иным лицам, пользующимся на законном основании помещениями в здании, осуществлять иную направленную на достижение целей управления бизнес-центром деятельность в пределах средств, поступающих от собственников помещений. Перечень и стоимость услуг согласованы сторонами в расчете ставки технического обслуживания (приложение в„– 1 к договорам) и утверждены общим собранием собственников здания (протокол от 03.06.2013 в„– 1).
В приложении в„– 1 согласована ставка в размере 67 рублей 48 копеек за 1 кв. м, с учетом площади принадлежащего ответчику помещения плата составляла 119 162 рубля 93 копейки в месяц.
В соответствии с подпунктом 3.3.3 договоров ответчик обязан ежемесячно и в полном объеме вносить плату за управление, коммунальные и иные услуги не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.
Предприниматель уведомил управляющую организацию о расторжении договора по решению общего собрания собственников с 30.04.2015 (уведомление от 13.04.2015).
Поскольку ответчик не в полном объеме оплатил оказанные с июля 2013 года по апрель 2015 года услуги, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 1 447 755 рублей 44 копеек, общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Возражая против заявленных требований, предприниматель сослался на согласованное уменьшение стоимости услуг. В качестве доказательства такого согласования ответчик считает акты выполненных работ (оказанных услуг) с июля 2013 года по ноябрь 2014 года с указанием стоимости услуг в размере 83 844 рублей 93 копеек в месяц (цена обозначена в размере 47 рублей 48 копеек вместо согласованной в договорах цены 67 рублей 48 копеек за квадратный метр).
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление в„– 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Кодекса.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Из содержания статьи 290 Кодекса следует обязанность участников долевой собственности содержать общее имущество соразмерно своей доле.
В соответствии с пунктом 2 постановления в„– 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 в„– 491 (далее - Правила), предусмотрено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса.
Пунктом 33 Правил предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
В соответствии с действующим законодательством бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников (иных правообладателей) как жилых, так и нежилых помещений. При этом отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Обязанность предпринимателя (собственника нежилых помещений в здании бизнес-центра) возместить стоимость услуг управляющей компании по содержанию общего имущества (соразмерно его доле в праве на общее имущество) основана на законе (статьи 210, 249, 289, 290 Кодекса) и следует из разъяснений, изложенных в постановлении в„– 64.
В соответствии со статьями 44, 155, 156, 158, 162, 164 Жилищного кодекса и пунктом 17 Правил размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимается большинством голосов принимающих участие на данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, обоснованно исходили из того, что факт пользования помещениями общего пользования подтвержден. Доказательства оплаты ответчиком не представлены. Протоколом общего собрания собственников помещений бизнес-центра "Колизей" приняты решения о заключении договора с обществом на выполнение работ по содержанию и предоставлению услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации здания делового центра, об утверждении сметы расходов по обеспечению безопасности, техническому обслуживанию здания и содержанию управляющей компании и соответствующих тарифов, которые на день рассмотрения дела не признаны недействительными.
Суды, оценив имеющиеся в деле документы, установили, что расчет расходов произведен обществом исходя из утвержденных на общем собрании собственников помещений тарифов на содержание общего имущества здания (67 рублей 48 копеек за квадратный метр), определенных также в договорах, заключенных с ответчиком, и площади принадлежащих предпринимателю помещений. Расчеты истца соответствуют правовым позициям, сформулированным в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 в„– 4910/10.
Довод предпринимателя со ссылкой на акты выполненных работ (оказанных услуг) с июля 2013 года по ноябрь 2014 года о том, что по соглашению сторон изменен размер платы за содержание общего имущества здания, суды правомерно отклонили.
На названный довод истец пояснил, что выставлял счета и акты на неполную стоимость по просьбе ответчика на период ремонта помещений, без подписания каких-либо соглашений. По окончании ремонта в феврале 2015 года отсроченные суммы предъявлены к оплате.
Предприниматель данные пояснения какими-либо доказательствами не опроверг. Как верно отметил суд апелляционной инстанции, указание в актах неполной цены указывает только на то, что акты подписаны с указанием неполной стоимости оказанных услуг, а отсутствие письменного согласования рассрочки платежа в рассматриваемой ситуации правового значения не имеет, поскольку истец свободен в реализации принадлежащего ему права требовать оплаты от ответчика.
Довод ответчика о неполном оказании истцом услуг также правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку в подписанных сторонами двусторонних актах отражено, что услуги обществом выполнены в отношении помещения ответчика 1765, 90 кв. м полностью и в срок, ответчик (заказчик) претензий по объему, качеству и срокам оказания услуг не имеет.
Кроме того, президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 09.11.2010 в„– 4910/10 указал, что в соответствии с нормативным определением плата за содержание и ремонт жилого помещения - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Таким образом, собственники жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязаны нести расходы по содержанию общего имущества и ежемесячно возмещать издержки за работы и услуги по управлению домом, исходя из утвержденной ставки. Расчет стоимости услуг представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев. Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Из доводов жалобы видно, что предприниматель фактически оспаривает обоснованность затрат, включенных в тариф на содержание здания, утвержденный общим собранием собственников помещений. Однако в материалах дела отсутствует судебный акт по спору об экономической обоснованности затрат, отнесенных к обслуживанию общего имущества здания и включенных в состав тарифа на его обслуживание.
Доводы заявителя основаны на ошибочном понимании норм материального права, сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, которая не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены или изменения судебных актов, не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2016 по делу в„– А53-11705/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
О.В.БАБАЕВА

Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
Н.В.ЧЕСНЯК


------------------------------------------------------------------