АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2016 г. по делу в„– А63-9213/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2016 года.Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Артамкиной Е.В. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Шмакова Александра Владимировича (ИНН 262505171559, ОГРНИП 304262535200241) - Капшук А.П. (доверенность от 20.08.2015), в отсутствие ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска (ИНН 2625022330, ОГРН 1022601166488), третьего лица - администрации города Георгиевска, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.10.2015 (судья Довнар О.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.) по делу в„– А63-9213/2014, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Шмаков А.В. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска (далее - Комитет) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи объектов арендуемого недвижимого имущества: нежилых помещений в„– 20-30, 36, 37 литеры Б, М, К, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Ленина, 123/8 с зачетом в стоимость договора купли-продажи указанных помещений стоимость неотделимых улучшений; признании недействительным отчета в„– 2/06.12 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений в„– 20-30, 36, 37, литеры Б, М, К общей площадью 441,2 кв. м, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Ленина, 123/8.
Решением суда от 30.10.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.01.2016, исковые требования удовлетворены. На комитет возложена обязанность заключить с предпринимателем договор купли-продажи объектов арендуемого недвижимого имущества: нежилых помещений в„– 20-30, 36, 37 литера Б площадью 183,4 кв. м, условный номер 26-26-25/010/2009-351, литера М площадью 100,8 кв. м, кадастровый номер 26:26:000000:0000:225/170:1000/М; литера К площадью 157 кв. м, кадастровый номер 26:26:000000:0000:225/170:1000/К, с учетом земельного участка, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Ленина, 123/8, по стоимости равной 1 077 707 рублям 42 копейкам с рассрочкой на пять лет. В части исковых требований о признании недействительным отчета оценщика в„– 2/06.12 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений производство по делу прекращено в связи с отказом от данных требований. Распределены судебные расходы.
В кассационной жалобе комитет просит отменить обжалуемые решение и постановление, принять новый судебный акт. Заявитель указывает, что суд первой инстанции неправомерно удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований. Предприниматель утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, поскольку в тридцатидневный срок с момента получения проекта договора купли-продажи имущества не совершил действий, определенных Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ). Суд первой инстанции неправильно применил положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок рассмотрения судами преддоговорных споров. Суды неправильно истолковали понятие "неотделимые улучшения". В стоимость неотделимых улучшений необоснованно включен налог на добавленную стоимость. Выводы судов о том, что стоимость неотделимых улучшений произведена предпринимателем с согласия арендодателя, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и суды установили, что 31.12.2001 администрация города Георгиевска (далее - администрация, арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды имущества в„– 186, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование нежилые помещения литеры Б, Б1, М общей площадью 275,20 кв. м, расположенные по адресу: г. Георгиевск, ул. Пушкина - Ленина 35/123.
Дополнительным соглашением к договору аренды от 01.03.2005 стороны изменили пункт 1.1. договора аренды в части нумерации и площади помещений, площадь увеличена до 433,70 кв. м. В 2003 году предприниматель неоднократно обращался с заявлениями в администрацию и комитет с просьбой разрешить провести капитальный ремонт помещений.
В 2009 году в связи с пристройкой за счет средств предпринимателя к нежилым помещениям литера Б новых помещений и частичной реконструкцией (перенос внутренних перегородок) была проведена техническая инвентаризация переданных в аренду объектов недвижимости, в результате которой уточнены площади помещений (здания) литеры Б и Б1 объединены в литера Б и помещениям в новом (измененном) литере Б присвоены новые номера. Пристройка помещений и частичная реконструкция произведены с разрешения администрации и с получением разрешения на строительство. По результатам технической инвентаризации стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 19.03.2009, которым изменили площади передаваемого имущества: нежилые помещения в„– 20-30, 36, 37 общей площадью 441,20 кв. м, а именно помещение литера Б площадью 183,4 кв. м, нежилое здание склад литера К площадью 157 кв. м, нежилое здание основное строение литера М площадью 100,8 кв. м.
25 сентября 2009 года администрации выданы свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности (с уточненными техническими характеристиками) на указанные нежилые помещения, ранее выданные свидетельства погашены.
12 сентября 2011 года предприниматель обратился к администрации с заявлением о выкупе (приобретении) арендуемых им помещений с зачетом в счет выкупной стоимости объектов стоимости проведенных неотделимых улучшений в силу Закона в„– 159-ФЗ, однако ему было отказано.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2012 по делу в„– А63-10897/2011 удовлетворены требования предпринимателя о признании незаконным отказа администрации в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На администрацию и комитет возложена обязанность предоставить предпринимателю преимущественное право на приобретение указанного имущества в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Закона в„– 159-ФЗ.
Во исполнение указанного судебного акта, а также заключенного 18.06.2012 комитетом и ООО "Корпус" договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, рекомендуемая итоговая величина рыночной стоимости земельного участка со зданиями по состоянию на дату оценки составляет 5 609 тыс. рублей.
07 июня 2012 года Думой г. Георгиевска принято решение в„– 64-6 об условиях приватизации арендуемого имущества, которым разрешена приватизация недвижимого имущества (нежилых помещений и нежилых зданий), расположенного по адресу: г. Георгиевск, 6 ул. Ленина, 123/8, путем предоставления предпринимателю преимущественного права на его приобретение по рыночной цене 5 609 тыс. рублей с одновременным отчуждением занятого имуществом земельного участка площадью 1171 кв. м. Одновременно комитету поручено осуществить мероприятия, связанные с приватизацией недвижимого имущества.
04 июля 2012 года комитет направил предпринимателю предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, копию решения об условиях приватизации имущества от 27.06.2012 в„– 64-6, который предпринимателем не подписан ввиду несогласия с его условиями. Предприниматель просил включить в договор условие о зачете в счет выкупной стоимости объектов недвижимости стоимость 5 600 тыс. рублей произведенных им неотделимых улучшений имущества.
В письме от 17.08.2012 предложение предпринимателя о внесении изменений в договор комитетом отклонено.
31 октября 2012 года Дума города Георгиевска приняла решение в„– 103-10, которым признала утратившим силу решение от 27.06.2012 в„– 64-6.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.04.2014 по делу в„– А63-1390/2013 решение Думы города Георгиевска в„– 103-10 от 31.10.2012 о признании утратившим силу решения от 27.06.2012 в„– 64-6 признано незаконным.
В письме от 21.07.2014 в„– 527/01-41 комитет направил предпринимателю проект договора купли-продажи, копии отчета об оценке и письма комитета от 17.08.2012 в„– 457/1-03-36 (об отказе в зачете стоимости неотделимых улучшений).
Разногласия между комитетом и предпринимателем, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд.
При рассмотрении спора суды правомерно сослались на положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 2 которой в случаях, когда согласно данному Кодексу или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3 и 4 статьи 9 Закона в„– 159-ФЗ.
Согласно положениям частей 4, 4.1, пункта 2 части 9 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в установленный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 статьи 4 (пункт 2 части 9 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ).
Довод комитета о том, что предприниматель утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, поскольку в тридцатидневный срок с момента получения проекта договора купли-продажи имущества не совершил действий, определенных Законом в„– 159-ФЗ, подлежит отклонению.
Комитет в кассационной жалобе сам ссылается на то, что предприниматель получил проект договора купли-продажи 22.07.2014.
Судами установлено, что при заключении договора между сторонами возникли разногласия по вопросу определения размера выкупной цены объекта недвижимости, в связи с чем предприниматель в пределах установленного срока (20.08.2014), сославшись на положения пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.
В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.
При этом в силу части 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Суды установили, что капитальный ремонт арендуемых помещений, в результате которого возникли неотделимые улучшения, произведен предпринимателем с согласия собственника объекта.
Доводы комитета о том, что в стоимость неотделимых улучшений, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, судом включена стоимость улучшений, осуществление которых не было согласовано комитетом, противоречат фактическим обстоятельствам дела.
В силу части 1 статьи 3 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, судом первой инстанции были назначены судебная экспертиза и дополнительная судебная экспертиза, проведение которых было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы.
Согласно заключениям экспертов от 30.06.2015 в„– 77/8-3 и от 19.10.2015 в„– 2029/8-3 рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, а также земельного участка, расположенного под ними по состоянию на 12.09.2011 составила 4 084 тыс. рублей (3 570 тыс. рублей объекты недвижимости + 514 тыс. рублей за земельный участок). В связи с отсутствием в строительно-нормативной литературе понятий отделимых и неотделимых улучшений, эксперты определили стоимость капитального ремонта (3 989 248 рублей) и стоимость текущего ремонта (27 351 рублей) нежилых помещений. Принимая во внимание понятия капитального и текущего ремонта, суды пришли к верному выводу о том, что все работы по капитальному ремонту, произведенные арендатором в спорных помещениях, являются неотделимыми улучшениями.
Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертами величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества и стоимости неотделимых улучшений.
Доводы комитета о недостоверности выводов судебной экспертизы следует признать необоснованными, так как в нарушение требований статей 65, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, свидетельствующих об их неправомерности.
Ссылка комитета на то, что в стоимость неотделимых улучшений необоснованно включен налог на добавленную стоимость опровергается материалами дела. Из содержания дополнительного экспертного заключения от 19.10.2015 в„– 2029/8-3, в котором эксперты определили стоимость капитального ремонта (3 989 248 рублей) и стоимость текущего ремонта (27 351 рублей) нежилых помещений, не следует, что она включает в себя НДС.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований с определением выкупной цены объекта в размере 1 077 707 рублей 20 копеек (4 084 тыс. рублей минус 3 006 292 рубля 58 копеек) с рассрочкой на пять лет с учетом уменьшения размера неотделимых улучшений на ту часть, которая предпринимателю компенсирована при расчете арендных платежей (982 955 рублей 42 копейки).
Довод комитета о неправомерном принятии судом первой инстанции заявления предпринимателя об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению.
В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Принятие нового требования к рассмотрению не является безусловным основанием к отмене судебного акта, так как принятие судом первой инстанции уточненных требований, если того требует принцип эффективности судебной защиты, не является достаточным основанием для отмены судебного акта вышестоящей инстанцией (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 в„– 161/10).
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.10.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016 по делу в„– А63-9213/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
И.И.ФЕФЕЛОВА

Судьи
Е.В.АРТАМКИНА
Е.В.УЛЬКО


------------------------------------------------------------------