АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 мая 2016 г. по делу в„– А32-44676/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Имеретинская Ривьера" (ОГРН 1085003000862) - Томашевич А.Н. (доверенность от 30.12.2015), от ответчика - территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ОГРН 1102308008330) - Охрименко М.М. (доверенность от 03.12.2015), рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.09.2015 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Еремина О.А.) по делу в„– А32-44676/2014, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Имеретинская Ривьера" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление), в котором просило обязать ответчика заключить с обществом договор аренды земельного участка площадью 1074 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402037:1145) из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для размещения олимпийского объекта, с местоположением: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик (далее - земельный участок), изложив пункты 1.1, 3.1 договора в следующей редакции:
"Пункт 1.1. Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1074 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1145, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, с разрешенным использованием - для размещения олимпийского объекта "Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство), образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1043, который, в свою очередь, образован из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:124, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью";
"Пункт 3.1. Размер годовой арендной платы за участок составляет:
Площадь земельного участка 1074 кв. м.
Ставка годовой арендной платы 17,22 руб. /кв. метр
1074 кв. м х 17,22 руб. / кв. м = 18 494,28 рублей (восемнадцать тысяч четыреста девяносто четыре рубля 28 копеек)" (уточненные требования; т. 2, л.д. 146-154).
Решением от 12.03.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.09.2014, требования общества удовлетворены, на территориальное управление возложена обязанность в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу, заключить с обществом договор аренды земельного участка в редакции истца. Судебные акты мотивированы следующим. В случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). Преимущественное право на заключение договора аренды в отношении вновь образуемых и измененных участков имеет лицо, ранее использовавшее впоследствии разделенный земельный участок на основании договора аренды. При образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон. Суды установили, что для размещения олимпийских объектов у общества изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1144, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1043. Образованный наряду с указанным земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1145 не подлежал изъятию в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 в„– 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 310-ФЗ), поэтому общество обладает правом на заключение договора аренды спорного участка, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1043. Ссылки ответчика на отсутствие у общества титула на исходный земельный участок, а также на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2009 по делу в„– А32-4502/2009, содержащее вывод о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи недвижимости от 10.11.2006, заключенного ФГУП "Южзеленхоз" и ООО "РогСибАл", суды отклонили, указав следующее. Спорный земельный участок является частью земельного участка предоставленного ООО "РогСибАл" в связи с приобретением последним по договору купли-продажи от 10.11.2006 имущественного комплекса ФГУП "Южзеленхоз" в процессе его банкротства. Общество не участвовало в рассмотрении дела в„– А32-4502/2009, поэтому установленные в рамках названного дела обстоятельства, не имеют для него преюдициального значения. Суды установили, что конкурсный управляющий ФГУП "Южзеленхоз" реализовал имущество предприятия-банкрота в соответствии с требованиями действующего законодательства, а именно: получил информацию о сельскохозяйственных предприятиях, владеющих земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку ФГУП "Южзеленхоз"; в адрес названных лиц направлены предложения о приобретении имущества предприятия; получен отказ одной из двух организаций-претендентов (ГУСХП "Россия") от преимущественного права приобретения имущества ФГУП "Южзеленхоз"; согласно поступившей заявке с ООО "РогСибАл" (как с единственным претендентом, имеющим преимущественное право) заключен договор купли-продажи от 10.11.2006. Имущественный комплекс реализован по цене, определенной независимым оценщиком в отчете от 26.06.2006 в„– 038/200. Согласие собственника имущества (территориального управления) на продажу имущества ФГУП "Южзеленхоз" (как единого имущественного комплекса) по установленной оценщиком цене выражено в письме от 21.09.2006 в„– 02-083544С. Оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается представленными в дело платежными документами. Решением комитета кредиторов от 30.10.2006 (протокол в„– 2) дано согласие внешнему управляющему ФГУП "Южзеленхоз" на совершение крупной сделки по продаже предприятия как имущественного комплекса. Нарушение норм законодательства о приватизации, выраженное во включении в предмет договора купли-продажи от 10.11.2006 здания общежития, свидетельствует о недействительности договора от 10.11.2006 только в части продажи общежития. Данное обстоятельство не влечет недействительности последующих сделок с земельными участками, образованными из предоставленного ООО "РогСибАл" земельного участка площадью 1 635 178, 79 кв. м (кадастровый номер 23:49:0000000:0074). Доказательства, свидетельствующие о том, что на спорном земельном участке ранее располагалось общежитие, в материалах дела отсутствуют. С учетом установленных обстоятельств суды пришли к выводу о наличии у общества предусмотренных законом оснований для заключения с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1145. Размер арендной платы суды определили в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 10.09.2008 в„– 270 "Об определении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые предоставлены для строительства, реконструкции, капитального ремонта олимпийских объектов".
В кассационной жалобе территориальное управление просит отменить решение от 03.09.2015 и апелляционное постановление от 28.12.2015, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что договор купли-продажи от 10.11.2006, заключенный внешним управляющим ФГУП "Южзеленхоз" и ООО "РогСибАл" с нарушением положений Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон в„– 178-ФЗ), в силу статей 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс; в редакции, действующей на момент совершения сделки) является недействительной (ничтожной) сделкой с момента ее совершения, независимо от признания ее таковой судом, и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью. Ничтожный договор купли-продажи имущественного комплекса от 10.11.2006 не может служить основанием для оформления права аренды земельного участка, что влечет недействительность (ничтожность) первоначального договора аренды, а также всех последующих сделок. Названные обстоятельства подтверждены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2009 по делу в„– А32-4502/2009. Общество не обжаловало действия управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по погашению в ЕГРП записи о праве аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1043. Выводы о ничтожности договора купли-продажи от 10.11.2006 содержатся также в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.06.2014 по делу в„– А32-18048/2013 и в решении Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2015 по делу в„– А40-66976/2015. Отсутствие у общества надлежащего титула в отношении исходного земельного участка исключает возможность применения норм статьи 11.8 Земельного кодекса.
Общество представило письменный отзыв, в котором указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
В судебном заседании представитель территориального управления на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель общества возражал против доводов ответчика.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 29.01.2007 территориальное управление (арендодатель) и ООО "РогСибАл" (арендатор) заключили договор в„– 7700000689 аренды земельного участка из земель поселений площадью 1 635 178, 79 кв. м (кадастровый номер 23:49:0000000:0074), находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, предназначенного для сельскохозяйственного использования. Срок действия договора аренды установлен до 29.12.2055 (пункт 2.1 договора).
Территориальное управление и ООО "РогСибАл" 17.06.2009 заключили договор в„– 7700001278 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населенных пунктов площадью 145 192 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402037:108), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, предназначенного для размещения олимпийских объектов. Данный земельный участок образован в результате раздела ранее предоставленного в аренду ООО "РогСибАл" участка с кадастровым номером 23:49:0000000:0074 (т. 1, л.д. 40-45).
На основании договора уступки прав (цессии) от 08.09.2009 общество приобрело у ООО "РогСибАл" права и обязанности арендатора по договору аренды в„– 7700001278. Данная сделка зарегистрирована в установленном порядке 07.10.2010 (запись о регистрации в„– 23-23-22/114/2009-082; т. 1, л.д. 46-49).
Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.07.2010 в„– 819-р принято решение о разделе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:108 и образовании из него участков с кадастровыми номерами 23:49:0402037:123, 23:49:0402037:124 (т. 1, л.д. 50-52, 55-58).
29 июля 2010 года в договор аренды внесены изменения, касающиеся кадастрового номера земельного участка (23:49:0402037:124) и площади (133 706 кв. м). Стороны также согласовали изменения вида разрешенного использования (для размещения олимпийских объектов) и размера годовой арендной платы (т. 1, л.д. 53, 54).
Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 09.03.2011 в„– 337-р для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)" изъят путем прекращения права аренды общества земельный участок (земли населенных пунктов) площадью 24 029 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402037:1043), который образован в результате раздела земельного участка площадью 133 706 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:124 (т. 1, л.д. 59, 60).
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043 предоставлен в безвозмездное срочное пользование ГК "Олимпстрой" (далее - корпорация) по договору от 10.10.2011 в„– 4906000346.
Пунктом 2 распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.11.2011 в„– 1739-р внесены изменения в распоряжение от 09.03.2011 в„– 337-р (которым у истца изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:124). Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043 из распоряжения от 09.03.2011 в„– 337-р исключен.
В соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной приказом Минрегиона России от 23.01.2012 в„– 5-ОИ, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043 подлежал разделу на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402037:1144, 23:49:0402037:1145 и 23:49:0402037:1146. Земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402037:1145 и 23:49:0402037:1146 не вошли в границы размещения олимпийского объекта (приказ департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года от 02.03.2012 в„– 83). В результате раздела земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043 прекратил свое существование, корпорации в безвозмездное срочное пользование передан один из вновь образованных земельных участков с кадастровым номером 23:49:0402037:1144 (т. 1, л.д. 73-77, 191, 192, 199, 200, 212, 213).
Дополнительным соглашением от 14.03.2012 в„– 2 в подпункт 1 пункта 1 договора от 10.10.2011 в„– 4906000346 внесены изменения, согласно которым корпорации в безвозмездное срочное пользование передан земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1144 (вместо участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1043).
Пунктом 2 распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.11.2011 в„– 1739-р внесены изменения в распоряжение главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 09.03.2011 в„– 337-р, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043 из распоряжения от 09.03.2011 в„– 337-р исключен (утратил статус земельного участка, изъятого в соответствии с Законом в„– 310-ФЗ).
Судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1145 не вошел в границы размещения олимпийского объекта. Согласно выписке из ЕГРП правообладателем указанного земельного участка является Российская Федерация.
Общество обратилось в территориальное управление с заявлением от 04.03.2014 в„– ИР-14/03-89, в котором в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, просило заключить с ним договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 1074 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402037:1145), образованного в результате раздела земельного участка, ранее принадлежащего обществу на праве аренды (т. 1, л.д. 63-71).
Поскольку договор аренды стороны не заключили, общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (в применимой редакции) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Судебные инстанции установили, что для размещения олимпийских объектов у общества изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1144, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1043. Образованный наряду с указанным земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1145 изъятию в соответствии с Законом в„– 310-ФЗ не подлежал, поэтому суды пришли к правомерному выводу о том, что общество обладает правом на заключение с ним договора аренды участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного в аренду земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
В отсутствие в деле доказательств необходимости в измененном участке в целях олимпийского строительства, а также сведений о том, что общество имело намерение прекратить арендные правоотношения, возникшие из договора от 17.06.2009 в„– 7700001278, судебные инстанции пришли к верному выводу о наличии у истца права на заключение договора аренды испрашиваемого участка. Исключение из ЕГРП записи о праве аренды общества не влияет на возможность применения судом норм пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса. Сведений о том, что общество утратило владение данным участком, а также мотивированных возражений по условиям договора аренды, территориальное управление не представило (статьи 9 и 65 Кодекса).
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Аргумент территориального управления о недействительности (ничтожности) договора аренды исходного земельного участка следует отклонить. В рамках настоящего дела суды, исследовав и оценив представленные в дело доказательства (т. 2, л.д. 11-15, 51-144), установили обстоятельства, исключающие возможность квалификации данной сделки в качестве недействительной (ничтожной). Выводы судебных инстанций основаны на содержании представленных в дело доказательств и соответствуют нормам статей 177 и 179 Закона о банкротстве. Сведений о нахождении на территории испрашиваемого обществом земельного участка объекта недвижимости, не подлежащего приватизации, ответчик не представил. При этом вступившими в законную силу судебными актами по делу в„– А32-1430/2012 территориальному управлению отказано в удовлетворении иска о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 29.01.2007 в„– 7700000689.
Правила статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса суды не нарушили; мотивы, по которым судебные инстанции пришли к выводам, отличающимся от выводов, содержащихся в судебных актах по делам в„– А32-4502/2009 и А32-18048/2013, основаны на представленных в дело доказательствах и приведены в обжалуемых судебных актах. На момент разрешения судом первой инстанции предъявленного в рамках настоящего дела иска общества вступивший в законную силу судебный акт по делу в„– А40-66976/2015 отсутствовал.
Поскольку арендная плата по спорному договору носит регулируемый характер, в последующие периоды после заключения договора она подлежит определению на основании действующих нормативных правовых актов с учетом фактического использования земельного участка.
При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 03.09.2015 и апелляционного постановления от 28.12.2015 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Суд кассационной инстанции полномочиями по переоценке доказательств не наделен (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 в„– 16191/11, от 24.07.2012 в„– 17382/11, от 22.01.2013 в„– 10924/10).
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации территориальное управление (орган государственной власти) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобождено.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.09.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 по делу в„– А32-44676/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------