АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2016 г. по делу в„– А32-44583/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Афониной Е.И. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Генерал авиа" (ИНН 7702645725, ОГРН 5077746991207) - Сокова В.Л. (доверенность от 30.12.2014), Флейшмана С.В. (доверенность от 21.03.2016) и Яковлева Д.А. (доверенность от 21.03.2016), от ответчика - открытого акционерного общества "Аэропорт "Анапа" (ИНН 2301013617, ОГРН 1022300510363) - Улько Е.Н. (доверенность от 17.09.2015), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Генерал авиа" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2015 (судья Грачев С.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2015 (судьи Ковалева Н.В., Величко М.Г., Пономарева И.В.) по делу в„– А32-44583/2014, установил следующее.
ООО "Генерал авиа" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ОАО "Аэропорт "Анапа" (далее - акционерное общество) о взыскании 70 344 859 рублей 15 копеек задолженности и 11 558 539 рублей 67 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами по договору от 01.12.2011.
Решением суда от 07.07.2015 иск удовлетворен частично. С акционерного общества взыскано 70 344 859 рублей 15 копеек неосновательного обогащения.
Постановлением апелляционного суда от 17.12.2015 решение от 07.07.2015 отменено, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе общество просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Заявитель указывает, что спорное имущество является вновь созданным, разрешительная документация отсутствует, то есть объекты являются самовольной постройкой. Спорные объекты недвижимости в силу наличия признаков самовольных построек не могли быть объектом гражданско-правовых сделок. Таким образом, заключенный сторонами договор является ничтожной сделкой. Последующее признание права собственности на объекты в судебном порядке не изменяет обстоятельств, существовавших на момент совершения сделки. Общество не могло исполнить договор в части выполнения агентских обязательств.
В отзыве на кассационную жалобу акционерное общество считает обжалуемое постановление законным и обоснованным, а доводы жалобы - несостоятельными.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы кассационной жалобы, представитель акционерного общества возражал против ее удовлетворения.
13 апреля 2016 года в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 50 минут 20.04.2016, после перерыва судебное заседание продолжено.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела следует и судами установлено, что 01.12.2011 общество и акционерное общество заключили договор в„– 3-12/АА/ПЮ, в соответствии с которым акционерное общество поручает, а агент (общество) принимает на себя обязательство совершить от имени и за счет акционерного общества все необходимые действия, направленные на: переработку проектной документации, обеспечение необходимого согласования с уполномоченными органами, проведение государственных экспертиз переработанного проекта, получение разрешения на реконструкцию (строительство), сдачу объектов в эксплуатацию, оформление права собственности на объекты недвижимого имущества, в соответствии с приложением в„– 1, являющимся неотъемлемой частью договора, расположенные на земельном участке по адресу: Анапский район, село Юровка, ул. Садовая, 2а, общей площадью 26 498+/-171 кв. м, с кадастровым (условным) номером 23:37:0502000:492; выполнение иных действий (с правом заключать договоры с третьими лицами), необходимых для исполнения поручения по договору.
В соответствии с пунктом 1.3 договора поручение агента считается исполненным с момента регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества (приложение в„– 1) за акционерным обществом. В подтверждение выполнения поручения агент передает акционерному обществу свидетельства о государственной регистрации прав на указанные объекты.
Согласно пункту 1.5 договора с момента исполнения агентом обязательств, предусмотренных пунктами 1.1 и 1.3 договора, акционерное общество обязуется передать в собственность Агента недвижимое имущество (объекты) в соответствии с приложением в„– 1 по цене не выше 56 700 674 рублей 41 копейки и движимое имущество в соответствии с приложением в„– 2 по цене не выше 13 644 184 рублей 74 копеек.
Общество перечислило на счет акционерного общества предварительную оплату по приложению в„– 1 к договору от 12.12.2011 в„– 3-12/АА/ПЮ в сумме 56 700 674 рублей 41 копейки, что подтверждается платежным поручением от 22.12.2011 в„– 456, а также предварительную оплату по приложению в„– 2 к договору в сумме 13 644 184 рублей 74 копеек, что подтверждается платежным поручением от 22.12.2011 в„– 457.
Однако договор купли-продажи объектов недвижимости стороны не заключили.
Согласно пункту 2.3.7 договора акционерное общество обязано предоставить документы и осуществить все действия, необходимые для осуществления обществом своих обязательств в качестве агента.
Несмотря на неоднократные обращения к акционерному обществу, соответствующие документы в адрес общества не представлены.
Общество 09.10.2014 направило претензию с требованием о предоставлении разрешительной документации на объекты в селе Юровка, а в случае ее не предоставления, возврате денежных средств, оплаченных ответчику в счет приобретения имущества.
Указывая, что ответ на претензию не поступил, необходимые документы не предоставлены, денежные средства на расчетный счет не перечислены, общество обратилось в арбитражный суд с иском.
При рассмотрении спора суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор является договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате и включает элементы агентского договора.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с указанным выводом.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 в„– 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление в„– 54) в связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Пунктом 8 постановления в„– 54 определено, что, если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 названного Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 указанного постановления.
В судебной практике выработан подход, согласно которому недопустимо применение к правоотношениям сторон по поводу недвижимого имущества, которое существует на момент заключения договора, разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления в„– 54 (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.05.2012 по делу в„– А32-18521/2011 и от 29.04.2013 по делу в„– А53-29960/2012).
Согласно решению Арбитражного суда Краснодарского края 21.09.2011 по делу в„– А32-32946/2010, акционерное общество без получения необходимых разрешений осуществило строительство объекта недвижимости - склад ГСМ 1995 года постройки. Поскольку акционерное общество не могло зарегистрировать право собственности на спорное строение в административном порядке в связи с отсутствием необходимых для осуществления государственной регистрации права собственности документов, оно обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержания решения Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2015 по делу в„– А32-41236/2014 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:37:050200:492 общей площадью 26 498 кв. м находятся объекты, входящие в комплекс прирельсового склада ГСМ, в том числе объекты, в отношении которых заявлены исковые требования. Спорные объекты реконструированы акционерным обществом на основании договора от 27.12.2007. Поскольку акционерному обществу отказано в регистрации права собственности на спорные объекты в административном порядке ввиду отсутствия правоустанавливающих документов, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, спорные объекты существовали на момент заключения договора от 01.12.2011, следовательно, указанный договор не может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
С учетом изложенного, суд первой инстанции верно указал, что спорный договор является смешанным и включает в себя элементы агентского и предварительного договора купли-продажи в отношении недвижимого имущества.
Вместе с тем, неверная квалификация судом апелляционной инстанции сложившихся правоотношений сторон не привела к принятию неправильного судебного акта в силу следующего.
Суд апелляционной инстанции установил, что стороны согласовали все существенные условия спорного договора, в соответствии с пунктом 7.2 которого, договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
Заключенный сторонами договор не расторгнут ни по соглашению сторон, ни в судебном порядке.
Суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что у истца не наступило право требования передачи товара или возвращения денежных средств.
В соответствии с пунктом 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 указанного Кодекса), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Вместе с тем, согласно пункту 1.5 заключенного между сторонами договора акционерное общество обязалось передать товар обществу после исполнения всех обязательств агента, предусмотренных пунктами 1.1 и 1.3 договора. Поскольку эти обязанности агентом (истцом) не исполнены, то обязанность по передаче товара у ответчика не наступила.
Как следует из материалов дела, общество не исполнило принятые на себя обязанности, предусмотренные в пунктах 1.1 и 1.3 договора, в связи с чем акционерное общество самостоятельно приняло меры для регистрации права собственности на реконструированные объекты. При этом, акционерное общество не отказывалось от передачи объектов истцу, и в силу договорных обязательств, предусмотренных пунктом 1.7 договора, обязалось не заключать никаких подобных договоров с третьими лицами.
Признавая спорный договор ничтожной сделкой, суд первой инстанции не учел следующего.
Решением суда от 13.04.2015 по делу в„– А32-41236/2014 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0502000:492 общей площадью 26 498 кв. м, принадлежащем акционерному обществу на основании договора аренды от 14.07.2010 в„– 3700003847, находятся объекты, входящие в комплекс прирельсового склада ГСМ "Юровка", в том числе объекты, в отношении которых заявлены рассматриваемые исковые требования.
Спорные объекты реконструированы акционерным обществом за счет собственных средств на основании договора от 27.12.2007 в„– П/07/4-88/07, дополнительных соглашений и приложений к нему, заключенных акционерным обществом (заказчик) и ООО "СМП "Конкурент" (генеральный подрядчик), на выполнение строительно-монтажных работ по расширению прирельсового склада ГСМ "Юровка" на объекте, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, село Юровка, в соответствии со сметами на производство отдельных видов работ.
Как следует из материалов дела, право собственности на склад ГСМ "Юровка" (литера А) площадью 35,1 кв. м, этаж 1, зарегистрировано за акционерным обществом 14.02.2012 на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2011 (свидетельство 23-АК 631465), то есть на момент заключения сторонами договора указанное решение уже было принято судом.
Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Исходя из условий спорного договора агент - общество, должно было принять все меры для регистрации права собственности на указанные в договоре объекты, чего агент не сделал.
В силу статьи 6 Закона в„– 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона в„– 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие указанного Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Из представленного в материалы дела плана приватизации в„– 185 Анапского объединенного предприятия "Аэропорт" от 22.02.1994, в котором поименованы спорные объекты, следует, что склад ГСМ "Юровка" как единый имущественный комплекс перешел в собственность акционерного общества в результате приватизации.
Акционерное общество самостоятельно приняло меры для регистрации права собственности на реконструированные объекты.
При этом суд кассационной инстанции учитывает, общество по договору купли-продажи от 16.12.2011 приобрело у акционерного общества в собственность железнодорожный тупик и разгрузочную площадка, то есть часть имущества, входящего в указанный имущественный комплекс, принадлежащий акционерному обществу на праве собственности.
При таких обстоятельствах, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, учитывая наличие у акционерного общества права собственности на объекты недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о возврате денежных средств, оплаченных в качестве предоплаты по договору купли-продажи.
Доводы общества о том, что спорные постройки являются самовольными объектами недвижимости, является ошибочным и не соответствует представленным в материалы дела доказательствам, в силу чего основания для признания спорного договора ничтожной сделкой отсутствуют.
Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2015 по делу в„– А32-44583/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.В.АВАРЯСКИН

Судьи
Е.И.АФОНИНА
О.Л.РАССКАЗОВ


------------------------------------------------------------------