АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2016 г. по делу в„– А63-746/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Леоновой О.В., судей Кухаря В.Ф. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Партнер-КМВ" (ИНН 2632091119, ОГРН 1082632003387) - Линцевич М.В. (доверенность от 15.08.2016), от ответчика - федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Донской государственный технический университет" (ИНН 6165033136, ОГРН 1026103727847) - Капшук А.П. (доверенность от 14.01.2016), Шамрай А.В. (доверенность от 01.07.2016), третьего лица - Еделевой О.Н. (паспорт), в отсутствие третьего лица - Михайленко Л.В., извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Партнер-КМВ" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.11.2015 (судья Довнар О.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2016 (судьи Марченко О.В., Казакова Г.В., Луговая Ю.Б) по делу в„– А63-746/2014, установил следующее.
ООО "Партнер КМВ" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ФГБОУ ВПО "Донской государственный технический университет" (далее - университет), котором просило обязать ответчика освободить нежилые помещения в г. Ессентуки и г. Пятигорске, взыскать с него 45 529 083 рубля 11 копеек долга по арендным платежам с 01.09.2010 по 31.05.2014, 1 316 359 рублей 84 копейки неустойки с 06.10.2010 по 24.01.2011, 7 075 232 рубля 51 копейку процентов за пользование чужими денежными средствами с 25.01.2011 по 31.05.2014 и 219 040 рублей 03 копейки задолженности по коммунальным платежам с 25.01.2011 по 31.12.2013 (уточненные требования).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.07.2014 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал университет освободить переданные в субаренду нежилые помещения в здании (литера А), расположенном по адресу: г. Ессентуки, ул. К. Маркса, 26. С университета в пользу общества взыскано 3 682 531 рубль долга по арендной плате с 01.01.2011 по 31.12.2013, 57 926 рублей пеней с 05.09.2010 по 24.01.2011 и 822 323 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами с 05.01.2011 по 31.12.2013, в остальной части в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что неисполнение университетом обязательств по договору субаренды нежилых помещений от 28.04.2009 (далее - договор субаренды) и наличие задолженности подтверждены материалами дела. Суд пришел к выводу о том, что нежилые помещения, расположенные в г. Пятигорске, использовались ответчиком до 19.08.2011, в г. Ессентуки - до 24.03.2014. Суд отклонил заявление общества о взыскании арендной платы с 01.09.2010 по 31.12.2013 по цене 370 рублей за 1 кв. м, указав, что в пункте 3.5 договора субаренды стороны установили плату в твердой сумме (69 рублей в месяц за 1 кв. м), поскольку отсутствуют доказательства государственной регистрации изменения размера арендной платы. Суд уменьшил размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), о применении которой заявил университет. Установив, что арендованные помещения возвращены истцу 19.08.2011, суд отказал обществу во взыскании задолженности за теплоснабжение помещений в здании г. Пятигорска с 25.01.2011 по 31.12.2013.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2015 решение от 16.07.2014 в части удовлетворения требований о возложении на университет обязанности освободить переданные в субаренду нежилые помещения (г. Ессентуки, ул. К. Маркса, 26) отменено, в указанной части в удовлетворении иска отказано, в остальной части решение оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие нахождение университета или его имущества в спорных помещениях на момент рассмотрения спора.Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.07.2015 решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края. Суд кассационной инстанции не согласился с выводами судов о том, что университет должен оплатить аренду помещений, расположенных в здании по адресу: г. Пятигорск, гора Казачка (бульвар Гагарина,1 корп. 1), до 19.08.2011; помещений, расположенных в здании по адресу: г. Ессентуки, ул. К. Маркса, 26, - до 24.03.2014, указав, что суды не оценили имеющиеся в материалах дела письма и телеграммы от 15.01.2011 в„– 03-14/2, от 25.01.2011 в„– 03-14/24, от 27.01.2011 в„– 03-14/26, в которых университет предлагал обществу направить представителя для оформления актов приема-передачи помещений в городах Ессентуки и Пятигорске и указать недостатки, выявленные в помещениях, а также письма от 02.02.2011 в„– 03-14/32, от 10.02.2011 в„– 03-14/42, в которых университет просил истца принять помещения после устранения недостатков.
Решением от 26.11.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.05.2016, с университета в пользу общества взыскано 778 238 рублей 84 копейки задолженности по арендной плате с 01.01.2011 по 31.05.2014, 116 800 рублей пеней с 06.10.2010 по 24.01.2011, 199 812 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами с 25.01.2011 по 31.05.2014, всего 1 094 850 рублей, в остальной части в иске отказано, с университета в доход федерального бюджета взыскано 15 тыс. рублей государственной пошлины. Суд принял отказ общества от иска в части требования об освобождении помещений, производство по делу в этой части прекратил. С общества в доход федерального бюджета взыскано 85 тыс. рублей государственной пошлины. Судебные акты мотивированы тем, что университет принял надлежащие меры к передаче арендуемых помещений, однако общество уклонилось от их принятия. Датой возврата помещений в городах Ессентуки и Пятигорске (за исключением помещения для вахтера площадью 6,0 кв. м) следует считать 10.02.2011.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты, взыскать с университета 45 629 083 рубля 11 копеек задолженности по арендной плате с 01.09.2010 по 31.05.2014, 1 316 359 рублей 84 копейки неустойки, 7 075 232 рубля 51 копейку процентов за пользование чужими денежными средствами и 219 040 рублей задолженности по коммунальным платежам за 2013 год. По мнению заявителя, ответчик в г. Ессентуки пользуется не только помещением для охраны, но и остальными помещениями. При новом рассмотрении дела суды повторили постановление суда кассационной инстанции от 15.07.2015 и приняли только доводы ответчика. Суды не учли, что при новом рассмотрении дела университет изменил позицию, признал иск в части пользования помещениями в„– 123-125 с 25.01.2011, что в силу статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освобождает истца от обязанности доказывать уклонение университета от возвращения арендованного имущества. Постановление суда кассационной инстанции от 15.07.2015 не может быть обязательным для суда первой инстанции, поскольку новые обстоятельства требуют переоценки всех доказательств, представленных сторонами. Признание университетом иска опровергает его утверждение о принятии мер к возврату имущества после расторжения договора субаренды, поэтому все его письма в адрес общества, на которые сослались суды, не могут быть оценены в качестве доказательств уклонения истца от принятия помещений. В письмах ответчика не содержится сведений о намерении возвратить помещения. Истец в письмах требовал возврата всех арендованных помещений и не давал согласия на продление субарендных отношений в части отдельных помещений. В судебном заседании 17.11.2015 представитель ответчика Капшук А.П. подтвердила фактическое пользование выделенным для вахтера помещением площадью 6,0 кв. м в здании в г. Ессентуки. Согласно техпаспорту помещение для вахтера в„– 125 имеет площадь 36,6 кв. м, использование этого помещения отдельно от помещений в„– 123 и 124 невозможно. Суды не оценили тот факт, что истец первый направил ответчику письма и телеграммы с предложением возвратить помещения (письма от 30.12.2010 в„– 117, от 28.01.2011, от 29.01.2011, от 03.02.2011 в„– 14, от 08.02.2011 в„– 15, от 05.04.2011 в„– 21, от 16.04.2012 в„– 28, от 05.07.2012 в„– 34, от 20.11.2013, телеграмма от 28.01.2011, акты от 05.02.2011 и 22.02.2011); письма ответчика следовали в ответ на эти предложения. Письма ответчика, в которых он сообщал дату встречи по вопросу передачи помещений, общество получало после указанных в них дат (письма от 15.01.2011 в„– 03-14/2, от 25.01.2011 в„– 03-14/24, от 02.02.2011 в„– 03-14/32, телеграммы от 15.02.2011 и 10.11.2011). До вступления в силу решения суда о расторжении договора субаренды (25.01.2011) переписка сторон не имеет правового значения, поскольку до этой даты обязанность по возврату помещений у ответчика не наступила. Остальные письма, перечисленные в постановлении суда кассационной инстанции от 15.07.2015, направлены в ответ на письма общества. В письме от 02.10.2013 истец не отказывается от приема имущества, в том числе по причине его перепланировки и перестройки, а дополнительно указывает на нарушение ответчиком обязанности по возврату помещений. Суды необоснованно отказал истцу в части взыскания с ответчика 219 040 рублей 39 копеек расходов на теплоснабжение помещений в г. Пятигорске с 01.02.2013 по 30.06.2013. Университет с момента заключения договора субаренды самостоятельно заключал договоры на коммунальные услуги с ресурсоснабжающими организациями и оплачивал коммунальные платежи до февраля 2013 года.
В отзыве на кассационную жалобу университет просит отказать в ее удовлетворении, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Общество не согласовало с университетом время проведения осмотра 27.01.2011 и провело без участия арендатора; не оформило и не направило ответчику акт выявленных недостатков или ненадлежащего состояния помещений. Переписка истца не содержит сведений о том, что в арендуемых помещениях находится имущество университета. В ноябре 2011 года в связи с порывом системы отопления вскрыты часть помещений, заменены замки и после проведения ремонтных работ' помещения вновь закрыты, опечатаны, а ключи направлены арендодателю. До лета 2013 года общество не заявляло о самовольном пользовании университетом спорными помещениями, не выставляло счета на оплату, не предъявляло претензий о задолженности по арендной плате. Факт отсутствия ответчика в помещениях, расположенных в г. Пятигорске, подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 07.07.2013, в котором установлено, что представитель собственника Еделевой О.Н. - Зузанова Е.В. закрыла проходы по лестничному маршу между 1, 2 и 3 этажами, в результате чего сотрудники университета не могли пользоваться проходами и попасть на рабочие места, выйти из помещений; заключением от 23.10.2013 в„– 252 о соответствии объекта защиты требованиям пожарный безопасности в здании в г. Пятигорске; бухгалтерской справкой об отсутствии имущества университета в этом здании. Отсутствие ответчика в помещениях, расположенных в г. Ессентуки, подтверждается договорами на отпуск и потребление тепловой энергии, договорами подряда от 13.06.2013 в„– 12 и от 13.06.2013 в„– 10, заключением от 23.10.2013 в„– 251 о соответствии объекта защиты требованиям пожарной безопасности (помещения в„– 153, 179-228), бухгалтерской справкой об отсутствии имущества университета. Университет - образовательное учреждение и реализация мероприятий по комплексной безопасности университета и обучающихся - одна из основных задач и функций его деятельности. В силу статьи 28 Федерального закона от 29.12.2012 в„– 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" образовательная организация обязана создавать безопасные условия обучения, воспитания обучающихся, присмотра и ухода за обучающимися, их содержания в соответствии с установленными нормами, обеспечивающими жизнь и здоровье обучающихся, работников образовательной организации. Сохранение конструкции пункта охраны на первом этаже - вынужденная мера, направленная на защиту интересов обучающихся и сохранение объекта в целом. Обществом не соблюдены условия договора субаренды и порядок оформления изменений размера арендной платы.
В судебном заседании представители общества и Еделева О.Н. поддержали доводы жалобы, представители университета - доводы отзыва.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, 23.01.2009 Еделева О.Н., Михайленко Л.В., ООО "Минераловодский желатиновый завод", Буряков А.С. (арендодатели) и общество (арендатор) заключили договоры аренды помещений.
28 апреля 2009 года общество (субарендодатель) и ГОУ ВПО "Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса" (правопредшественник университета; субарендатор) заключили договор субаренды, по условиям которого субарендодатель обязался передать по акту приема-передачи, а субарендатор - принять во временное владение сроком с 28.04.2009 по 31.05.2014 года нежилые помещения общей площадью 11 101,1 кв. м, а именно:
помещения в„– 15, 16, 40, 52-63, 201-207, 209, 210, 215 - 221, 223 - 231, 233, 235 общей площадью 968,5 кв. м на первом и втором этажах; в„– 64 - 70, 300 - 319, 321 - 337, 339 общей площадью 897,9 кв. м на третьем этаже; в„– 1 - 14, 17, 18, 20, 22 - 26, 28, 30 - 35, 50, 51 общей площадью 577,20 кв. м на первом этаже нежилого шестиэтажного здания (кадастровый номер 26:33:220101:18:564/186:1001-1014, 1017, 1018, 1020, 1022-1026, 1028, 1030 - 1035, 1050, 1051/А), находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, гора Казачка;
помещения в„– 115-178 общей площадью 827,10 кв. м на втором этаже четырехэтажного нежилого здания (кадастровый номер 26:3000103/1151/173:1026/2/А), находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. К. Маркса, 26;
помещения общей площадью 1210,3 кв. м, расположенные в трехэтажном нежилом здании (кадастровый номер 26:24:040203:0065:6988/182:1001/А), помещения общей площадью 2491 кв. м, расположенные в двухэтажном нежилом здании (кадастровый номер 26:24:0:0:6988/182:1001/Г-П), помещения общей площадью 591,1 кв. м, расположенные в трехэтажном нежилом здании (кадастровый номер 26:24:0:0:6988/182:1001/Б), помещения общей площадью 3538 кв. м, расположенные в одноэтажном нежилом здании (кадастровый номер 26:24:040203:0065:6988/182:1001/П), находящиеся по адресу: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, ул. Желатиновая, 25.
По акту от 28.04.2009 общество передало университету помещения в г. Ессентуки, г. Минеральные Воды и г. Пятигорске без замечаний и претензий в удовлетворительном состоянии.
Помимо полученных в субаренду помещений университету принадлежат на праве оперативного управления помещения на втором и третьем этажах в здании, расположенном по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. К. Маркса, 26, часть помещений первого этажа, помещения четвертого и пятого этажей в здании, расположенном по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, гора Казачка.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2010 по делу в„– А63-9176/2010 договор субаренды от 28.04.2009 расторгнут в связи с задолженностью по арендной плате. 27 января 2011 года университет по акту в„– 1 возвратил обществу помещения площадью 7830,40 м, расположенные в здании по адресу: г. Минеральные Воды, ул. Желатиновая, 25.
В письмах от 28.01.2010 в„– 10, от 29.01.2011 и от 20.11.2013 в„– 60 общество предложило университету привести арендуемые помещения в надлежащее состояние, устранить произведенные перепланировки либо возместить стоимость ремонта, оплатить задолженность с 01.09.2010 по новой цене из расчета 370 рублей за 1 кв. м.
Общество и собственники помещений без участия университета 20.01.2011, 27.01.2011 и 05.02.2011 составили акты осмотра помещений, указав, что помещениях в г. Пятигорске без согласования с субарендатором произведена перепланировка и перестройка, помещения необходимо привести в соответствие с техническим паспортом, восстановить испорченную сантехнику и освободить их. Помещения в г. Минеральные Воды общество приняло без замечаний.
Платежными поручениями от 21.11.2011 в„– 525, 527, 531, 532 университет оплатил аренду за сентябрь - декабрь 2010 года по ставке, установленной пунктом 5.1 договора субаренды (69 рублей за 1 кв. м).
19 августа 2011 года университет направил по юридическому адресу общества ключи от помещений в г. Пятигорске. Согласно акту от 11.11.2011 ценная бандероль возвращена отделением связи в связи с отсутствием адресата. 24 ноября 2011 года ключи повторно направлены ценной бандеролью в адрес истца.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение университетом обязательств по внесению арендных платежей с 25.01.2011, несвоевременное освобождение помещений, общество обратилось с иском в суд.
При рассмотрении спора суды руководствовались статьями 606, 614, 622 ГК РФ, пунктами 37 и 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Суды установили, что с 15 января по февраль 2011 года стороны пытались урегулировать разногласия по приемке имущества в городах Ессентуки и Пятигорске, обследовали помещения и оформили совместные и односторонние акты по их состоянию.
В письмах и телеграммах от 15.01.2011 в„– 03-14/2, от 25.01.2011 в„– 03-14/24, от 27.01.2011 в„– 03-14/26, от 02.02.2011 в„– 03-14/32, от 10.02.2011 в„– 03-14/42, от 10.02.2011 университет предлагал обществу направить представителя для оформления актов приема-передачи помещений в городах Ессентуки и Пятигорске и указать недостатки, выявленные в помещениях, а также принять помещения после устранения недостатков. Общество на письма не ответило, претензии с требованием освободить помещения не направило. Суды оценили письмо университета от 02.02.2011 в„– 03-14/32 о готовности помещений в городах Ессентуки и Пятигорске к передаче с приложением акта об устранении недостатков от 02.02.2011, полученное истцом 09.02.2011, и пришли к выводу о том, что датой возврата помещений в городах Ессентуки и Пятигорске следует считать 10.02.2011. Прекращение использования помещениями в г. Пятигорске подтверждается договором аренды помещений от 21.03.2011, заключенным университетом с МОУ СОШ в„– 6 со сроком действия с 11.01.2011 по 10.01.2016, снижением потребления теплоэнергии в 2009-2012 годах, выполнением работ по техобслуживанию и устранению неисправностей системы пожарной сигнализации и по обслуживанию техсредств охраны ответчиком в отношении помещений, находящихся в оперативном управлении университета, письмами университета о том, что имущество, отраженное на произведенной истцом 24.03.2014 фото- и видеосъемке и в акте осмотра от 24.03.2014, ему не принадлежит (обладателем имущества является санаторий "Ленинские скалы"). Суды приняли во внимание проведение ремонта помещений в г. Ессентуки и предложение университета принять их 10.02.2011, отказ общества принять помещения 15.02.2011, переписку сторон в начале 2013 года об установлении обществом пропускного режима студентов и преподавателей через лестничные марши первого и второго этажей здания в г. Ессентуки, показания свидетеля Хабатова С.Б., о том, что в феврале 2011 на дверях входа на второй этаж повешен замок, ключи оставлены в дверях помещений (аудиопротокол от 10.07.2014). Суды не приняли расчет арендной платы по цене 370 рублей с 01.09.2010 по 31.05.2014, поскольку общество не представило доказательств государственной регистрации изменений договора субаренды в части арендной платы. Установив фактическое пользование спорными помещениями до 10.02.2011, а 6 кв. м в г. Пятигорске - до 31.05.2014, суды взыскали задолженность по арендной плате из расчета 69 рублей за 1 кв. м.
Доводы общества о том, что ответчик признал иск в части фактического пользования помещениями в„– 123-125 с 25.01.2011; в судебном заседании от 17.11.2015 представитель ответчика Капшук А.П. подтвердила фактическое пользование выделенным для вахтера помещением площадью 6,0 кв. м в здании в г. Ессентуки, которое согласно техпаспорту имеет площадь 36,6 кв. м; ответчик возвел самовольную конструкцию - вахтерскую, следует отклонить. В судебном заседании от 17.11.2015 представитель ответчика пояснил, что помещение передано университету в рамках договора субаренды и используется охраной для осуществления пропускного режима в здание в г. Ессентуки. Данный факт подтверждается перепиской сторон в начале 2013 года об установлении обществом пропускного режима студентов и преподавателей через лестничные марши первого и второго этажей здания в г. Ессентуки. В здании в г. Ессентуки университету на праве оперативного управления принадлежат помещения на втором и третьем этажах, а в здании, расположенном в г. Пятигорске - часть помещений первого этажа, помещения четвертого и пятого этажей. Суды установили, что использование ответчиком 6,0 кв. м для размещения охранника (вахтера) необходимо в целях осуществления уставной деятельности университета. Единственный вход в здание находится на первом этаже.
Доводы заявителя о том, что истец первый направил ответчику письма и телеграммы с предложением вернуть помещения, письма ответчика следовали в ответ на эти предложения, следует отклонить. В письме от 30.12.2010 в„– 117 общество предлагало университету направить представителя для проведения 20.01.2011 осмотра арендованного имущества. В письме от 02.02.2011 в„– 03-14/32 университет сообщил о готовности помещений в городах Ессентуки и Пятигорске к передаче с приложением акта об устранении недостатков от 02.02.2011. Однако общество не принимало указанные помещения, ссылаясь на состояние передаваемого имущества (письма от 28.01.2011, от 08.02.2011 в„– 15, от 05.04.2011 в„– 21, от 16.04.2012 в„– 28, от 05.07.2012 в„– 34, от 20.11.2013 в„– 60).
Ссылка общества на то, что письма ответчика, в которых университет сообщал дату передачи помещений, общество получало после указанных в них дат, не опровергает принятие обществом мер по возврату арендуемых площадей субарендодателю.
Доводы общества о том, что суды необоснованно отказали истцу в части взыскания с ответчика расходов на теплоснабжение помещений в г. Пятигорске с 01.02.2013 по 30.06.2013 в сумме 219 040 рублей 39 копеек, поскольку университет оплачивал коммунальные платежи до февраля 2013 года, следует отклонить. Суды установили, что университет возвратил обществу помещения 10.02.2011, и пришли к правильному выводу об отсутствии у ответчика обязанности по возмещению коммунальных расходов после указанной даты.
Основания для изменения или отмены решения и постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.11.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2016 по делу в„– А63-746/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
О.В.ЛЕОНОВА

Судьи
В.Ф.КУХАРЬ
Ю.В.РЫЖКОВ


------------------------------------------------------------------