АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 августа 2016 г. по делу в„– А32-33298/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от индивидуального предпринимателя Вдовкина А.П. (ИНН 230805146952, ОГРНИП 308230805700189) - Абрамович Т.Ф. (доверенность от 10.01.2016), в отсутствие представителя истца - администрации муниципального образования город Краснодар, третьих лиц: Попова Г.К., Безсоновой Г.В., извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Вдовкина А.П. на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 по делу в„– А32-33298/2015 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.), установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Вдовкину А.П. (далее - предприниматель) о взыскании 474 004 рублей 67 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.02.2013 в„– 4300019775 за период с 01.12.2013 по 31.08.2015 и 44 149 рублей 19 копеек пени за период с 11.02.2013 по 31.08.2015.
Решением от 16.11.2015 (с учетом исправительного определения от 09.12.2015) заявленные требования удовлетворены. С предпринимателя в пользу администрации взыскано 518 153 рубля 86 копеек, из которых: 474 004 рубля 67 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.12.2013 по 31.08.2015; 44 149 рублей 19 копеек пени за период с 11.02.2013 по 31.08.2015; в доход федерального бюджета с предпринимателя взыскано 13 363 рубля.
Определением от 04.02.2016 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) для рассмотрения дела в суде первой инстанции, по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 4 статьи 270 Кодекса, в связи с отсутствием в деле доказательств надлежащего извещения ответчика о рассмотрении дела. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Попов Г.К., являющийся стороной договора аренды от 16.04.2008 в„– 4300015203.
Определением от 24.03.2016 к производству принят встречный иск предпринимателя к администрации о признании недействительными договора аренды от 05.02.2013 в„– 4300019775 земельного участка общей площадью 500 кв. м с кадастровым номером 23:43:0209011:1004, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Постовой, 34, строение 6, и приложения в„– 1 к договору аренды (акта приема-передачи земельного участка без даты). К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен собственник помещения, находящегося на спорном участке, Безсонова Г.В.
Постановлением апелляционного суда от 26.04.2016 решение от 16.11.2015 отменено по основанию, предусмотренному частью 4 статьи 270 Кодекса, иск администрации удовлетворен. С предпринимателя взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.12.2013 по 31.08.2015 в размере 474 004 рублей 67 копеек, пеня за период с 11.02.2013 по 31.08.2015 в размере 44 149 рублей 19 копеек, в доход федерального бюджета - 13 363 рубля государственной пошлины. В удовлетворении встречных требований отказано с указанием, что, подписав договор, стороны договорились обо всех существенных условиях (в отсутствие разногласий). Имущество передано арендатору, который принял его без замечаний (сделка реально исполнялась), поэтому стороны договора аренды связаны обязательствами данного соглашения, в том числе по размеру арендной платы. Отсутствие государственной регистрации договора не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках, содержащихся в тексте договора (соглашения) условий. Сам факт принятия и пользования спорным земельным участком с 2011 года и отсутствие возражений по данному факту до подачи иска администрации свидетельствуют о наличии у предпринимателя воли на сохранение сделки. В указанный период предприниматель, действуя с должной заботливостью и осмотрительностью, должен был установить, что договор аренды имеет пороки. Исковое заявление об оспаривании сделки последовало после требования по исполнению обязанности об оплате аренды и передаче спора в суд. В условиях надлежащим образом исполненных арендодателем обязательств предприниматель, заявляя о недействительности договора, действует исключительно в целях освобождения от обязанности по оплате пользования арендованным имуществом, а также применения мер ответственности. Поведение предпринимателя содержит не только признаки недобросовестности, предусмотренные пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), но и свидетельствует о злоупотреблении правом (статья 10 Гражданского кодекса).
В кассационной жалобе предприниматель просит апелляционное постановление от 26.04.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на незаключенность договора аренды от 05.02.2013 в„– 4300019775 земельного участка вследствие отсутствия его государственной регистрации. Администрация предоставила в аренду предпринимателю участок, не расторгнув предыдущий договор аренды (с Поповым Г.К.), что привело к невозможности использования объекта аренды по назначению. Денежные средства должны быть взысканы с собственника объекта недвижимости, которым с 22.12.2014 является Безсонова Г.В. Апелляционный суд вынес постановление в отсутствие предпринимателя, заявившего ходатайство об отложении рассмотрения дела, лишив возможности представить решение Октябрьского районного суда города Краснодара от 25.05.2015 о возложении на Попова Г.К. обязанности по осуществлению сноса самовольной постройки. Оснований для взыскания с предпринимателя арендной платы за пользование земельным участком за весь период просрочки не имеется.
В отзыве (возражениях) на кассационную жалобу Безсонова Г.В. просит обжалуемое постановление отменить, принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержала доводы, приведенные в кассационной жалобе. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены согласно статьям 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы муниципального образования город Краснодар от 28.02.2008 в„– 408 "О предоставлении гражданину Г.К. Попову земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара" администрация (арендодатель) и гражданин Попов Г.К. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 16.04.2008 в„– 4300015203, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 500 кв. м (кадастровый номер 23:43:0209011:1004), расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Постовой, 34, строение 6, для строительства спортивного центра. Срок действия договора установлен с 28.02.2008 по 28.02.2011 (т. 1, л.д. 24-30).
По соглашению от 10.07.2012 в„– 597 стороны расторгли договор аренды земельного участка от 16.04.2008 в„– 4300015203 (т. 1, л.д. 23).
На основании постановления главы муниципального образования город Краснодар от 30.01.2013 в„– 823 "О предоставлении гражданину А.П. Вдовкину земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара" администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 05.02.2013 в„– 4300019775, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 500 кв. м (кадастровый номер 23:43:0209011:1004), расположенный в Западном внутригородском округе г. Краснодара по ул. Постовой, 34, строение 6, для строительства спортивного центра, сроком действия до 30.01.2023 (т. 1, л.д. 8-14).
В соответствии с пунктом 1.4 договора участок передается арендатору на основании акта приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью договора.
Согласно пункту 2.3 договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 30.01.2013 по 30.01.2023) за каждый день использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10-го числа каждого месяца.
В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
По делу установлено, что договор от 05.02.2013 в„– 4300019775 не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, на рассматриваемый участок зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу Попова Г.К. (договор аренды земельного участка от 16.04.2008 в„– 4300015203), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 30.10.2015 в„– 90-1165574 (т. 1, л.д. 64, 65).
На земельном участке расположен объект незавершенного строительства - спортивный центр, который согласно свидетельству о государственной регистрации права от 01.03.2011 в„– 23-АИ 447838 (т. 1, л.д. 46) принадлежал предпринимателю.
Администрация, ссылаясь на то, что в период с 01.12.2013 по 31.08.2015 предприниматель не исполнил обязанность по внесению платы за пользование земельным участком, обратилась с иском в арбитражный суд.
Предприниматель предъявил встречный иск о признании недействительными договора аренды от 05.02.2013 в„– 4300019775 и приложения в„– 1 к нему (акта приема-передачи земельного участка без даты).
В соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление в„– 73) в случае установления судами, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Оценив с позиции статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил наличие между сторонами договорных отношений по аренде земельного участка площадью 500 кв. м с кадастровым номером 23:43:0209011:1004 и признал доказанным факт пользования предпринимателем данным участком в заявленный период без исполнения встречного обязательства по внесению платы за такое пользование. По акту приема-передачи объект аренды принят без замечаний, договор аренды реально исполнялся, доказательств обратного материалы дела не содержат. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что у предпринимателя возникла обязанность по внесению арендной платы с момента фактического получения участка в пользование.
Расчет размера задолженности осуществлен с учетом постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края", установившего переходный период на 2011-2013 годы, в соответствии с которым изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30 процентов на очередной год. Проверив расчет задолженности по арендным платежам и пени (пункт 5.2 договора), суд апелляционной инстанции признал его арифметически верным, удовлетворив иск администрации.
Несмотря на то, что имущество (объект незавершенного строительства - спортивный центр) ответчик приобрел 01.03.2011 (свидетельство о государственной регистрации права от 01.03.2011 серии 23-АИ в„– 447838, а продал его 22.12.2014, о чем в ЕГРП 01.10.2015 сделана запись о регистрации в„– 23-23/001-23/001/816/2015-9595/2, в материалах дела имеется соглашение от 10.07.2012 в„– 597 о расторжении договора аренды от 16.04.2008 в„– 4300015203 (с Поповым Г.К.), вследствие чего администрация и предприниматель подписали договор аренды земельного участка от 05.02.2013 в„– 4300019775, который сторонами исполнялся.
Встречные требования предприниматель обосновал тем, что договор аренды от 05.02.2013 в„– 4300019775 не зарегистрирован в установленном законом порядке (согласно выписке из ЕГРП от 30.10.2015 в„– 90-1165574 на спорный участок зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу иного лица).
В силу части 1 статьи 420 Гражданского кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
По делу установлено, что, подписав договор аренды от 05.02.2013 в„– 4300019775, стороны договорились о существенных условиях договора, разногласий при его заключении не возникло, имущество передано в пользование предпринимателя, который принял его без каких-либо замечаний (сделка реально исполнялась), поэтому, как правильно указал суд апелляционной инстанции, стороны договора связаны обязательствами данного соглашения, в том числе по размеру арендной платы.
Отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках, содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.
Федеральным законом от 07.05.2013 в„– 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 100-ФЗ) в статью 166 Гражданского кодекса включен пункт 5, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Данная норма, согласно пунктам 1, 6 статьи 3 Закона в„– 100-ФЗ, подлежит применению к сделкам, совершенным после 01.09.2013. Поскольку договор аренды заключен до введения в действие указанной нормы (05.02.2013), оснований для ее применения к спорным отношениям у апелляционного суда не имелось. В то же время это не повлияло на правильность разрешения спора по существу.
Рассмотрев доводы жалобы об ошибочном установлении апелляционным судом факта наличия между сторонами в заявленный период правоотношений по аренде земельного участка, наличие у предпринимателя обязательства по внесению платы за пользование имуществом (земельным участком) и согласованности всех условий договора, суд округа усмотрел, что указанные аргументы сводятся к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов апелляционного суда, что в силу статьи 286 Кодекса не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Ссылка на наличие оснований для взыскания денежных средств с 22.12.2014 с собственника объекта недвижимости (Безсоновой Г.В.) отклоняется.
На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - Земельный кодекс (в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений), пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно материалам дела, Безсонова Г.В. является собственником объекта незавершенного строительством объекта (спортивный центр), расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Западный внутригородской округ, ул. Постовая, 34 строение 6, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.10.2015 в„– 23-23/001-23/001/816/2015-9595/2 (т. 2, л.д. 13).
Принимая во внимание приведенные нормы и разъяснения, право пользования спорным участком перешло к Безсоновой Г.В. с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости (01.10.2015). В то же время спорная задолженность взыскана по 31.08.2015.
Ссылка предпринимателя на не рассмотрение ходатайства об отложении судебного разбирательства, направленного в электронном виде, подлежит отклонению, поскольку не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Заочное решение Октябрьского районного суда города Краснодара от 25.05.2015, на которое ссылается предприниматель, не относится к предмету настоящего спора, принимая во внимание, что предприниматель в деле, рассмотренном судом общей юрисдикции, не участвовал.
Выводы апелляционного суда основаны на правильном применении норм права к исследованным обстоятельствам и соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам. Основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не установлены (статья 288 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 по делу в„– А32-33298/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
И.В.СИДОРОВА

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА


------------------------------------------------------------------