АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2016 г. по делу в„– А63-12503/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика - муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ИНН 2632005649, ОГРН 1022601615849) - Петровой Э.С. (доверенность от 11.01.2016), в отсутствие представителей ответчика - общества с ограниченной ответственностью "КМВ ДОЗ в„– 7" (ИНН 2628040714, ОГРН 1022601317584), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации города Пятигорска, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственной ответственностью "КМВ ДОЗ в„– 7" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2016 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу в„– А63-12503/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "КМВ ДОЗ в„– 7" (далее - общество) подало в Арбитражный суд Ставропольского края иск к муниципальному учреждению "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - управление) о признании незаключенным договора от 21.10.2013 в„– 78/1310 аренды земельного участка площадью 17 099 кв. м с кадастровым номером 26:33:120101:101, расположенного по адресу: г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда (далее - договор аренды, земельный участок). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Пятигорска, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - администрация, кадастровая палата).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2016, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016, в удовлетворении иска отказано. Суды исходили из того, что на момент подписания договора между сторонами отсутствовали разногласия относительно его предмета, договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован, а спор о размере арендной платы решается в рамках дела в„– А63-2321/2014.
Общество обжаловало решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. В договоре аренды не отражены данные, позволяющие определенно установить подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды имущество. Суды не установили порядок и цели предоставления земельного участка обществу, не определили подлежащие применению к спорным правоотношениям нормы права. Кадастровые сведения об объекте аренды носят временный характер, а в кадастровом паспорте указан статус учтенные. Часть площадью 4541 кв. м земельного участка имеет ограничения в использовании. Площадь фактически используемой обществом части земельного участка не определена, арендная плата за земельный участок не согласована.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что в пользовании арендного предприятия "Деревообрабатывающий завод" находился земельный участок площадью 5,38 га, расположенный по адресу: г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд, с разрешенным использованием для производства продукции деревообработки (свидетельств о праве пользования землей от 30.10.1992 в„– 132). Распоряжением главы администрации от 27.07.1993 в„– 1928р арендное предприятие "Деревообрабатывающий завод" реорганизовано в акционерное общество открытого типа "Деревообрабатывающий завод", границы и площадь землепользования которого под существующей производственной базой утверждены постановлением главы города Пятигорска от 27.12.1995 в„– 2289. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Пятигорска выдал правообладателю свидетельство от 23.07.1999 в„– 8694 о праве пользования земельным участком площадью 5,1445 га для размещения производственной базы.
Земельный участок площадью 51 445 кв. м под производственной базой поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:33:120101:11 (кадастровая выписка от 28.01.2010 в„– 2600/501/10-16428). Запись с номером регистрации 26-01/33-9/2002-639 о праве открытого акционерного общества "Деревообрабатывающий завод" постоянного (бессрочного) пользования земельным участком внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 05.07.2002 (выписка из Единого государственного реестра прав от 10.12.2015 в„– 26/028/011/2015-306).
По договору купли-продажи от 04.06.2002 в„– 1 общество приобрело в собственность находящиеся на земельном участке одноэтажное здание цеха площадью 4283,2 кв. м, трехэтажный административный корпус площадью 1111,9 кв. м. Объекты расположены на земельном участке площадью 51 445 кв. м с кадастровым номером 26:33:120101:0011, закрепленном за продавцом на праве постоянного (бессрочного) пользования (постановление от 06.08.1993 в„– 3791, свидетельство о государственной регистрации права от 05.07.2002 серии АВ 26 в„– 356232). Покупателю передано право пользования земельным участком. Переход к обществу права собственности на объекты зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 22.11.2002 (записи с номерами регистрации 26-01/33-9/2002-1679, 26-10/33-9/2002-1680; свидетельства о государственной регистрации права от 22.01.2002 серии 26 АИ в„– 061525, 061526). Земельный участок с кадастровым номером 26:33:120101:0011 снят с кадастрового учета 29.08.2007. Запись о праве постоянного (бессрочного) пользования открытого акционерного общества "Деревообрабатывающий завод" на земельный участок погашена 23.07.2008, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав от 10.12.015 в„– 26/028/011/2016-306.
Общество обратилось в администрацию с заявлением от 28.06.2010 об утверждении в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс в редакции до 01.03.2015) схемы расположения земельного участка под нежилыми помещениями площадью 17 099 кв. м. Постановлением администрации от 20.07.2010 в„– 3378 утверждена схема расположения земельного участка из земель населенных пунктов площадью 17 099 кв. м под объектами общества. К постановлению приложена выполненная на топографической основе схема утвержденных границ земельного участка. По заказу общества и на основании названной схемы кадастровым инженером выполнены кадастровые работы и подготовлен межевой план от 23.08.2013 земельного участка. Государственный кадастровый учет земельного участка под кадастровым номером 26:33:120101:101 осуществлен 16.09.2013 (решение о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 16.09.2013 в„– 26/301/13-130966, кадастровый паспорт от 16.09.2013 в„– 26/501/13-395702).
Общество обратилось в администрацию с заявлением от 24.09.2013 о предоставлении земельного участка в аренду. Постановлением администрации от 09.10.2013 в„– 3721 земельный участок включен в реестр муниципального имущества города Пятигорска и предоставлен обществу в аренду. Управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды. Определяя объект аренды - земельный участок, стороны сослались на приложенный к договору аренды кадастровый паспорт от 16.09.2013 в„– 26/501/13-395702, указали кадастровый номер (26:33:120101:101), адрес (г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда), площадь (17 099 кв. м), разрешенное использование и функциональное назначение (под цехом и административным корпусом). Срок аренды участка установлен с 09.10.2013 по 09.10.2062. Годовой размер арендной платы за 2013 год составил 984 247 рублей 51 копейку и подлежал определению арендодателем на основании расчета арендной платы, являющегося неотъемлемой частью договора, и в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы за землю. Размер арендной платы мог быть изменен в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы за землю, а также в связи с утверждением результатов новой государственной кадастровой оценки земель города-курорта Пятигорска или изменением вида разрешенного использования участка. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 02.11.2013 (запись с номером регистрации 26-26-28/045/2013-508).
Между сторонами возник спор о применимой при расчете арендной платы ставки - 7%, 0,38% или 1,5% от кадастровой стоимости (письма от 14.05.2014 в„– 05, от 05.06.2015 в„– 4655, от 07.07.2014 в„– 10, протокол разногласий к договору аренды). Отказ управления в изменении размера арендной платы послужил основанием обращения общества в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Отказывая в удовлетворении иска, суды обоснованно руководствовались следующим.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции; далее - Гражданский кодекс). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 607 Гражданского кодекса). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).
В силу пункта 2 статьи 22, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции (далее - Земельный кодекс), правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон в„– 221-ФЗ) в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции, под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
В пункте 15 постановления от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили, что сторонами согласовано условие договора аренды о его предмете, с необходимой степенью определенности индивидуализирован объект аренды, на момент подписания договора между сторонами отсутствовали соответствующие разногласия, договор зарегистрирован в установленном порядке. Несоответствие площади земельного участка фактически используемой обществом площади может служить основанием внесения в договор аренды изменений, но не признания его незаключенным. Спор о размере арендной платы являлся предметом рассмотрения в рамках дела в„– А63-2321/2014. Иные основания для признания договора аренды незаключенным не выявлены.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2016 по делу в„– А63-12503/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------