АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2016 г. по делу в„– А61-3015/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Каскад" (ОГРН 1131513000410) - Мамиева О.Р. (доверенность от 22.12.2015), в отсутствие представителей истца - администрации местного самоуправления города Владикавказа (ОГРН 1021500578087), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каскад" на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 28.12.2015 (судья Коптева М.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2016 (судьи Казакова Г.В., Егорченко И.Н., Марченко О.В.) по делу в„– А61-3015/2015, установил следующее.
Администрация местного самоуправления города Владикавказа (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Каскад" (далее - общество, ООО "Каскад"), в котором просила:
- взыскать за период с 18.08.2014 по 30.06.2015 задолженность по арендной плате в размере 276 057 рублей 42 копейки и пеню в размере 19 879 рублей 48 копеек, а всего - 295 936 рублей 90 копеек (уточненные требования, л.д. 60-62, 72-73).
Решением от 28.12.2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 04.04.2016, исковые требования удовлетворены, с общества в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 15:09:0203001:0006, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, на пересечении ул. Пушкинской и Карцинского шоссе, общей площадью 0,5 га (далее также - земельный участок), за период с 18.08.2014 по 30.06.2015 в размере 295 936 рублей 90 копеек, в том числе 276 057 рублей 42 копейки основного долга и 19 879 рублей 48 копеек пени. С общества в доход бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 8 919 рублей. Судебные акты мотивированы следующим. Между администрацией и ЗАО "Каскад" 29.04.2004 был заключен договор аренды в„– 973 сроком с 15.02.2004 по 15.02.2014, в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 15:09:0203001:0006. С ООО "Каскад", как правопреемником ЗАО "Каскад", на основании заявления о продлении договора аренды в„– 973 и постановления от 24.07.2014, администрацией заключен договор от 18.08.2014 в„– 5815 аренды земельного участка, предметом которого является участок с кадастровым номером 15:09:0203001:0006, предоставленный для строительства торгового дома и кафе; срок действия договора установлен до 24.07.2017. Актом приема-передачи от 18.08.2014 земельный участок передан обществу. В договоре стороны согласовали размер арендной платы (пункт 3.1, приложение в„– 3), срок и порядок ее внесения (пункт 3.3), ответственность в виде пени (0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки) за нарушение срока внесения арендной платы (пункт 5.2). Мер по оплате долга в досудебном порядке общество не предприняло. Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 в„– 12404/09, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Расчет арендной платы произведен истцом на основании постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 в„– 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ" (далее - постановление в„– 380). В данном постановлении в„– 380 указано, что для земельных участков, предоставленных для строительства объектов недвижимости, арендная плата рассчитывается в зависимости от планируемого вида деятельности строящегося объекта, с применением соответствующей виду разрешенного использования кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента К (в процентах) от кадастровой стоимости земельного участка и дополнительного корректирующего коэффициента Кдоп. Дополнительный корректирующий коэффициент Кдоп. установлен в размере: 0,25% - на первый год строительства, 0,5% - на второй год строительства, 1,5% - на третий и последующие годы строительства. Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что предметом договоров аренды от 29.04.2004 в„– 973 и от 18.08.2014 в„– 5815 является один и тот же земельный участок, предоставленный в аренду для строительства торгового дома. Объекты строительства до настоящего времени в эксплуатацию не введены. Вышеуказанные коэффициенты по годам строительства подлежат применению для арендатора все время, пока ведется строительство. Постановление администрации от 24.07.2014 в„– 1745 и договор аренды земельного участка от 18.08.2014 в„– 5815 действующие, доказательства их оспаривания суду не представлены. Расчеты истца судом проверены и признаны правильными. Ответчиком не представлено доказательств оплаты арендных платежей за указанный истцом период с 18.08.2014 по 30.06.2015. Государственная пошлина взыскана с ответчика в бюджет в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс).
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев жалобу общества, оставил без изменения решение от 28.12.2015. Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил, что контррасчет долга произведен обществом с применением поправочного коэффициента 0,25%. Поскольку строительство объектов на земельном участке ответчиком (его правопредшественником) осуществляется более 12 лет, расчет арендной платы с применением коэффициента 1,5% произведен в соответствии с постановлением в„– 380 и условиями договора, доводы о неправомерном применении истцом корректирующего коэффициента 1,5% отклонены судом правильно. Учитывая, что общество согласно с принятым судебным актом в части взыскания пени в сумме 19 880 рублей, решение в указанной части в апелляционном порядке не проверялось.
В кассационной жалобе общество просит решение от 28.12.2015 и апелляционное постановление от 04.04.2016 отменить в части взыскания с ООО "Каскад" в пользу администрации задолженности в размере 141 552 рублей 06 копеек, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в указанной части. По мнению подателя жалобы, судами первой и апелляционной инстанций в нарушение норм материального права в период строительства (применения спорного коэффициента) включен период по двум договорам аренды земельного участка: от 29.04.2004 в„– 973 и от 18.08.2014 в„– 5815, тогда как каждый из них является самостоятельным основанием для установления, изменения, прекращения прав и обязанностей между сторонами (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса). Оспаривание постановления от 24.07.2014 в„– 1745 и договора аренды от 18.08.2014 в„– 5815 является правом, а не обязанностью общества, которое не согласно только с расчетом арендной платы за 2015 год. Договор аренды от 18.08.2014 регулирует два вида расчетов арендной платы: согласованный с арендатором и не согласованный (рассчитанный управлением муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации на основании нормативных правовых актов). Расчет на 2015 год согласован не был, что и является предметом спора в настоящем деле. В момент подписания договора аренды от 18.08.2014 расчет арендной платы (на 2014 год) также завышен администрацией, однако оспаривание договора является правом, а не обязанностью стороны. Предметом спора может служить расчет на каждый год по отдельности.
Письменный отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель общества на удовлетворении жалобы настаивал, представил оригинал чека-ордера от 21.05.2016 об уплате государственной пошлины (в размере 3 тыс. рублей) при подаче кассационной жалобы.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (статьи 424, 614 Гражданского кодекса). При этом участники сделки не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Соответствующие правовые позиции изложены в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 в„– 13, далее - постановление Пленума в„– 73), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 в„– 12404/09, от 15.03.2012 в„– 15117/11, от 29.05.2012 в„– 17475/11.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суды констатировали неисполнение обществом обязательства по внесению арендной платы за земельный участок в спорный период, признали правильным представленный истцом расчет арендной платы и неустойки.
Между тем, судебные инстанции не учли следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса в применимой к договору аренды от 18.08.2014 в„– 5815 редакции).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
Согласно абзацу 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление Пленума в„– 57) арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 2 данного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. При этом надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.
Разрешая спор о взыскании платы по договору аренды земельного участка от 18.08.2014 в„– 5815, суды не исследовали его и постановление администрации от 24.07.2014 в„– 1745, на которое имеется ссылка в договоре, на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, регламентирующего в этот период порядок предоставления земельных участков для целей строительства.
Суждение судов о том, что спорный земельный участок был предоставлен ответчику (его правопредшественнику) для целей строительства по договору аренды от 29.04.2004 в„– 973, не основано на имеющихся в деле доказательствах. Названный договор в материалах дела отсутствует, судебному исследованию и оценке не подвергался, в том числе с учетом отсутствия обоснованных выводов по вопросу о заключенности и действительности последующего договора аренды земельного участка от 18.08.2014 в„– 5815.
Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом предоставлены собственнику. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статьи 209, 608 Гражданского кодекса).
Круг подлежащих применению нормативных правовых актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения, напрямую обусловлен принадлежностью земельного участка к определенному уровню публичной собственности либо к государственной собственности, не разграниченной по уровням собственности на земельные участки.
Вместе с тем, мотивированные и документально подтвержденные выводы по вопросу о принадлежности земельного участка с кадастровым номером 15:09:0203001:0006 в рассматриваемый в настоящем деле период, обосновывающие применение при расчете размера арендной платы за него постановления в„– 380, в судебных актах отсутствуют, сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон в„– 122-ФЗ) не истребованы (не представлены).
Нормативное обоснование порядка определения размера арендной платы за один земельный участок, исходя из применения нескольких коэффициентов по виду использования земель (виду деятельности), как это предусмотрено договором аренды от 18.08.2014 и фактически осуществлено истцом при расчете задолженности, судебные инстанции не раскрыли, не предложили представить такое обоснование сторонам.
Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что общество согласно с принятым судебным актом в части взыскания пени в сумме 19 880 рублей, необоснованна, так как буквально не соответствует доводам апелляционной жалобы, не учитывает разницу сторон в расчетах основного долга, исключающую одинаковый размер неустойки за один и тот же период, фактическое осуществление ответчиком расчета неустойки в названной сумме за период, не заявленный истцом (л. д. 60-64, 65-68).
При таких обстоятельствах решение от 28.12.2015 и апелляционное постановление от 04.04.2016 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать все существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 28.12.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2016 по делу в„– А61-3015/2015 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------