АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 августа 2016 г. по делу в„– А32-24792/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Лазурная" (ИНН 2319070831, ОГРН 1132367004989), ответчиков: Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи и Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2016 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2016 (судьи Ванин В.В., Величко М.Г., Чотчаев Б.Т.) по делу в„– А32-24792/2015, установил следующее.
ООО "Лазурная" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации город-курорт Сочи (далее - администрация) и Департаменту имущественных отношений администрации город-курорт Сочи (далее - департамент), в котором просило заключить договор аренды от 09.06.2015 в„– 4900009965 земельного участка площадью 3130 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302038:19, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: "3.2. Размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 432 113 рублей 40 копеек".
Решением от 04.02.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.05.2016, иск удовлетворен в полном объеме. Принимая пункт 3.2 договора в редакции общества, суды пришли к выводу о том, что арендная плата за участок носит регулируемый характер, поэтому установили ее размер на основании действующих нормативных правовых актов (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). При определении рыночной стоимости земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы) суды руководствовались сведениями, содержащимися в экспертном заключении от 15.04.2015 в„– 001/20-2015.
В кассационной жалобе администрация и департамент просят отменить решение и постановление, вынести новый судебный акт об отказе в иске. Заявители полагают, что размер арендной платы по договору должен определяться в соответствии с пунктами 1 и 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление в„– 210) на основании отчета о рыночной стоимости, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ). У судов отсутствовали основания для изменения договора (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Истец получил спорный земельный участок на основании постановления администрации, следовательно, согласился с условиями договора о размере арендной платы.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Суды установили, что общество как правопреемник совместного предприятия "Отель Лазурная" является собственником объекта недвижимого имущества "пляжный комплекс", литера Л, расположенного по адресу г. Сочи, Курортный просп., 103 (постановление главы администрации г. Сочи от 03.12.1993 в„– 1011/2, регистрационное удостоверение БТИ г. Сочи от 05.03.1996 в„– 96).
Постановлением администрации г. Сочи от 02.02.2015 в„– 289 обществу предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 3130 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302038:19, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный просп., 103, с видом разрешенного использования - для пляжного комплекса, в территориальной зоне Р1, категория земель - земли населенных пунктов.
Данный земельный участок расположен в водоохранной зоне Черного моря (500 м), прибрежной защитной полосе (50 м), береговой полосе общего пользования (20 м), в санитарно-защитной зоне от техногенных стационарных источников, в зоне охраны лечебно-оздоровительного объекта (санаторий "Приморье", санаторий "Актер", детский санаторий "Юность").
Департамент направил обществу для подписания договор аренды указанного земельного участка от 09.06.2015 в„– 4900009965. В соответствии с пунктом 3.2 договора размер годовой арендной платы за спорный земельный участок установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 15.04.2015 в„– 001/20-2015 в размере 2 327 124 рубля. Договор подписан со стороны арендодателя и скреплен оттиском печати администрации.
Письмом от 11.06.2015 общество направило в департамент протокол разногласий к договору, в котором указало, что в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 15.04.2015 в„– 001/20-2015 и постановлением администрации г. Сочи от 03.06.2011 в„– 1061 размер рыночной арендной платы спорного земельного участка за год составляет 432 113 рублей 40 копеек.
В письме от 26.06.2015 в„– 17653/020516 департамент сообщил обществу об отказе в согласовании представленного размера арендной платы.
Отклонение протокола разногласий послужило основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Суды установили, что у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.
Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 проекта договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.
При формулировании условий пункта 3.2 проекта договора администрация руководствовалась пунктом 2 постановления в„– 210, согласно которому размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона в„– 135-ФЗ.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления в„– 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 данного постановления).
Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:19 к перечисленным в пункте 5.2 постановления в„– 210 категориям не относится, поэтому признали, что арендную плату следует определять исходя из значения его рыночной стоимости.
Согласно пункту 8 постановления в„– 210 для установления размера годовой арендной платы применяются расчеты рыночной стоимости размера годовой арендной платы, проведенные в соответствии с подпунктами 4.1 и 4.2 данного постановления.
Поскольку в муниципальном нормативном правовом акте отсутствовали соответствующие значения арендной платы, суды применили нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации, регулирующий аналогичные правоотношения.
В пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 (далее - Правила, утвержденные постановлением в„– 50), установлено, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы (АП = Р х С). При этом пункт 5.2 данных Правил определяет, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Поскольку для данного случая в постановлении в„– 210 отсутствовало соответствующее регулирование, при определении размера ставки арендной платы суды исходили из пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса и основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
С учетом принципов, изложенных в постановлении в„– 582 и норм пунктов 4.1 и 5.2 Правил, утвержденных постановлением в„– 50, судебные инстанции правомерно отклонили довод ответчиков о необходимости применения для определения условий пункта 3.2 договора пункта 2 постановления в„– 210. В отсутствие соответствующего регулирования в муниципальных нормативных актах суды правомерно применили для расчета ставку арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости. Размер рыночной стоимости земельного участка определен судами на основании заключения эксперта от 15.04.2015 в„– 001/20-2015.
Поскольку в рамках дела рассмотрен спор о разногласиях, возникших при заключении договора (статьи 445 и 446 Гражданского кодекса), ссылку подателей жалобы на положения статьи 451 данного Кодекса надлежит отклонить.
Иные доводы ответчиков не влияют на оценку законности принятых по делу судебных актов, поэтому не могут служить основанием для удовлетворения жалобы.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.02.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2016 по делу в„– А32-24792/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------